Наводнения усиливают риски на рынке жилья Великобритании

Заемщики могут потерять возможность рефинансирования

Рост ущерба от наводнений в Великобритании заставляет банки пересматривать подход к ипотечному кредитованию. Финансовые организации оценивают возможное снижение стоимости залога и влияние климатических факторов на долгосрочные портфели. Это усиливает риски для заемщиков, которые могут столкнуться с ограничениями при рефинансировании, сообщает Bloomberg.

Новая реальность для ипотечного рынка Великобритании

Британские банки считают основными зонами риска Лондон, Восточную Англию, Йоркшир и Хамберсайд. По данным Агентства по охране окружающей среды Великобритании, в Англии уже 6,3 млн объектов находятся в зонах риска затопления из-за поверхностных вод, прибрежных штормов и разливов рек. Одновременно растет строительство на потенциально опасных территориях. Страховая компания Aviva оценивает, что около 11% новых домов, построенных в 2022–2024 годах, расположены в районах со средним или высоким риском затопления против 8% десятилетием ранее.

Ситуация осложняется изменением климата и особенностями городской застройки, где дренажная инфраструктура не всегда справляется с осадками. В январе 2026 года Корнуолл пережил самый влажный январь за всю историю наблюдений. Ущерб от подобных событий оказывает прямое давление на стоимость недвижимости и, как следствие, на ипотечные балансы банков.

Риск «ипотечных заключённых»

Управляющий директор компании PriceHubble Маркус Каннингем отмечает, что строительное общество Nationwide Building Society одним из первых ужесточило кредитную политику. Еще в 2024 году организация прекратила выдачу ипотек на часть объектов, расположенных в районах с высоким риском наводнений. Если банк окажется единственным кредитором, готовым финансировать такие дома, он рискует получить портфель заемщиков, которые не смогут перейти в другие финансовые организации. В этом случае кредитная организация «окажется в ловушке», а клиенты лишатся возможности рефинансирования.

Адер Тернер, бывший глава банковского регулятора Великобритании и нынешний председатель европейского бизнеса страховой группы Chubb, отмечает, что страховые компании работают по годовым контрактам и могут ежегодно повышать премии или полностью уходить из рискованных регионов. Банки же выдают ипотеку на 20 лет и более, фактически кредитуя будущее, в котором страна станет более влажной и жаркой. Именно эта долгосрочность делает их уязвимыми.

Позиции крупнейших банков

Barclays сообщает, что 2,6% его ипотечного портфеля в Великобритании приходится на зоны высокого риска наводнений, а еще 1,2% — на территории очень высокого риска. Банк прямо указывает, что учащение наводнений способно повлиять на оценку залогов и спрос на жилье.

NatWest оценивает долю кредитов в зоне высокого риска в 3,4%, а в зоне очень высокого риска — в 1,3%. Банк ограничивает финансирование квартир, новостроек и объектов buy-to-let в таких районах и регулярно пересматривает политику с учетом новых данных.

Lloyds Banking Group, крупнейший ипотечный кредитор страны, сообщает, что каждый шестой объект в его портфеле подвержен риску затопления. Банк проводит физические инспекции проблемных активов и отказывает в кредитовании, если недвижимость признается ненадлежащим обеспечением.

HSBC ранее также отмечал, что наводнения могут стать фактором с наибольшим влиянием на его портфель в Великобритании. Среди наиболее уязвимых регионов банки называют Лондон, Восточную Англию, Йоркшир и Хамберсайд.

Регулятор и страховой фактор

В декабре Управление пруденциального регулирования Великобритании ввело более строгие требования, обязывающие банки учитывать климатические риски в кредитной оценке. Консультант по климатическим рискам Ханна Кул отмечает, что кредиторы начали заново анализировать свои прежние решения.

Клодин Блэйми, директор по устойчивому развитию Aviva, подчеркивает, что включение климатических сценариев в оценку ипотечных портфелей делает их частью инвестиционного процесса.

Существенную роль играет государственная программа Flood Re, созданная для обеспечения доступного страхования домов в зонах риска. Ее действие рассчитано до 2039 года, однако парламентский надзорный орган в конце прошлого года заявил, что страна не успевает полностью повысить устойчивость к наводнениям к этому сроку. Программа располагает перестраховочной емкостью 3,2 млрд фунтов, но сталкивается с ограничениями из-за роста стоимости климатических рисков на мировом рынке.

NatWest в своем анализе подчеркивает, что Flood Re играет ключевую роль в удержании уровня проблемных кредитов под контролем. При этом дома, построенные после 2009 года, не подпадают под действие программы, что усиливает неопределенность в отношении новых проектов.

Точка перелома

Эдвард Берджесс из Rightmove говорит о необходимости выявить «точку перелома» — момент, когда район, еще считающийся относительно безопасным, может изменить профиль риска в течение срока ипотеки. Грэм Макричи из Leeds Building Society отмечает, что банки вынуждены балансировать между обслуживанием клиентов и защитой от системных рисков, особенно если страхование станет недоступным в отдельных регионах.

Аналитики International Investment отмечают, что рост климатических угроз меняет не только экологический, но и финансовый ландшафт британского рынка недвижимости. Ипотечный сектор постепенно входит в фазу, где погода становится фактором кредитоспособности наравне с доходом заемщика и стоимостью залога.