Европейская логистика и склады в 2026: прогноз Savills

Спрос арендаторов на логистику в Европе останется устойчивым

Savills Research в обзоре The Experts’ View: European Industrial and Logistics Real Estate Market – 2026 описывает 2026 год как период, когда спрос арендаторов на логистические площади в Европе должен сохраниться как минимум на уровне 2025 года, а в части рынков может оказаться выше. Аналитики связывают устойчивость с трендами, которые меньше зависят от экономического цикла: рост e-commerce, nearshoring, увеличение спроса со стороны оборонных цепочек поставок и инфраструктуры данных, включая дата-центры.

В качестве опоры спроса в большинстве стран называются ритейл и 3PL-операторы. Производственные компании остаются активными в традиционных хабах Центральной Европы, при этом Savills фиксирует усиление активности и в Южной Европе. Отдельно отмечается рост требований к холодовым цепям в Западной Европе на фоне спроса со стороны продовольственного и фармацевтического сегментов.

Новая норма: Grade A и готовность к автоматизации

На уровне спецификаций запросы арендаторов всё чаще концентрируются вокруг Grade A, то есть объектов, которые заранее «заточены» под будущие сценарии: высокие отметки (в логике отчёта это уровень свыше 10–12 м), достаточное число доковых ворот и глубина площадок, высокая нагрузка на пол, а также инженерия, позволяющая внедрять автоматизацию. Savills подчёркивает, что доступная мощность электроснабжения становится отдельным пунктом в чек-листе даже для тех компаний, которым она не критична сегодня, но важна для «страховки» на горизонте нескольких лет.

При этом на южноевропейских рынках, где за прошлое десятилетие объёмы девелопмента были ниже, спрос диспропорционально смещается в сторону более редких современных объектов. Это усиливает конкуренцию за качественные площади и повышает чувствительность к дефициту земли в ключевых агломерациях.

ESG: важен, но не всегда оплачивается арендатором

Savills фиксирует прагматичный подход арендаторов к устойчивости. Хороший ESG-профиль важен, но часто ограничивается готовностью платить: немногие компании готовы отдавать существенную премию или жертвовать локацией ради более высокого рейтинга. В то же время для новых спекулятивных проектов «хороший ESG» всё чаще воспринимается как базовый стандарт, который задаётся девелопером и собственником, а не как требование, навязанное арендатором.

Локация снова становится главным драйвером ставок

В отчёте подчёркивается, что решающим фактором для успеха спекулятивно построенных объектов остаётся место. Площади в сильных транспортных коридорах поглощаются быстрее, тогда как вторичные локации продолжают испытывать давление. На 2026 год Savills ожидает, что прайм-узлы и крупнейшие агломерации будут обгонять рынок, при этом ситуация по стране не всегда отражает реальную картину в отдельных субрынках, и дефицит в ядре может «переливать» спрос во вторые зоны.

Инвестиции: возврат core-капитала и расширение спрэда доходностей

Со стороны инвесторов 2025 год, по оценке Savills, выглядел слабее на старте, и инвестиционные объёмы в первые три квартала были ниже примерно на 10%, чему помогла неопределённость, включая тарифные риски, и спокойный третий квартал. При этом в конце года наблюдался привычный всплеск активности, и на 2026 год Savills выделяет несколько ключевых закономерностей.

Во-первых, core-институциональные инвесторы возвращаются после паузы, но действуют точечно и фокусируются на лучших активах. Во-вторых, усиливается расхождение между праймом и «вторичкой»: цены на топовые склады становятся более устойчивыми, доходности по прайму могут сжиматься, тогда как вторичный сегмент рискует увидеть стагнацию или смягчение доходностей, что расширяет спред. В-третьих, трансграничный капитал продолжает доминировать и, по данным Savills, формирует около 62% европейских объёмов, а значит, международные инвесторы, вероятно, останутся ключевыми покупателями.

Страны: где фокус в 2026 году по версии Savills

В страновых срезах Savills делает акцент на том, что спрос и инвестиционный интерес концентрируются в ведущих хабах и коридорах. Для Германии отмечается стабилизация прайм-доходностей около 4,5% в крупнейших узлах и осторожный оптимизм на 2026 год при условии сохранения устойчивости спроса арендаторов.

Для Франции подчёркивается роль 3PL и дефицит предложения в парижском регионе из-за сложности планирования, а также стабильность прайм-доходностей в районе 4,75% с ожиданием потенциального давления к снижению во второй половине 2026 года при нормализации рынка.

Отдельно Savills обращает внимание на инфраструктурные ограничения, прежде всего электрические сети и доступность мощности, как на фактор, который способен ограничивать выбор локаций и темпы ввода, что становится общей темой для ряда рынков Западной Европы.

Как сообщают эксперты International Investment, прогноз Savills указывает на переход европейской логистики в фазу «качество важнее количества», где выиграют активы, способные обеспечить мощность, современную спецификацию и сильную локацию, а главный риск 2026 года — усиление разрыва между праймом и вторичным фондом, который может привести к переоценке части старых объектов и росту регуляторных и капитальных затрат на их модернизацию.