Рынок жилья ОАЭ замедляется на фоне роста предложения

Рынок жилой недвижимости ОАЭ в 2026 году вступает в фазу умеренной коррекции после пяти лет стремительного роста. Международное рейтинговое агентство Moody’s прогнозирует снижение объёмов продаж девелоперов и мягкое ослабление цен в ближайшие 12–18 месяцев по мере увеличения объёмов ввода нового жилья, прежде всего в Дубае.

Динамика рынка недвижимости ОАЭ в 2025 году

Несмотря на ожидаемое замедление, рынок в 2025 году демонстрировал сильные показатели. По данным Markaz, в первые три квартала 2025 года объём сделок в Дубае вырос на 28,3% в годовом выражении и достиг 554,1 млрд дирхамов, что эквивалентно 150,88 млрд долларов США. В Абу-Даби объём продаж составил 58 млрд дирхамов, увеличившись на 75,8% год к году. Количество сделок в столице выросло на 42,3% до 15 800 операций.

Эти цифры отражают продолжительный цикл роста, который поддерживался миграционным притоком, релокацией капитала и структурными реформами экономики.

Рост ввода жилья в Дубае в 2026–2028 годах

Ключевым фактором предстоящего охлаждения станет увеличение предложения. По оценке Moody’s, с 2026 по 2028 год в Дубае будет введено около 180 000 новых жилых единиц. Это существенно превышает объёмы предыдущих лет и, как ожидается, окажет давление на спрос и темпы роста цен.

В агентстве отмечают, что после периода «экстраординарного роста» рынок естественным образом переходит к более устойчивой фазе. Девелоперские продажи могут умеренно сократиться, а ценовая динамика станет более сбалансированной.

Финансовая устойчивость девелоперов и банков

Moody’s подчёркивает, что кредитное качество рейтингуемых застройщиков остаётся устойчивым. Девелоперы располагают значительными портфелями предварительных продаж и авансовых платежей, что формирует стабильную выручку на горизонте нескольких лет. Кроме того, их финансовые позиции остаются сильными.

Банковский сектор также демонстрирует высокую устойчивость. Доля кредитов в сфере недвижимости сократилась примерно до 12% от общего кредитного портфеля по сравнению с 19% в 2021 году. Уровень проблемных кредитов составляет около 2,9%. Регуляторные механизмы, включая эскроу-счета и более жёсткий надзор, ограничивают риски системного заражения.

Структура спроса и особенности текущего цикла

По оценкам участников рынка, нынешний цикл отличается от предыдущих. Сооснователь и генеральный директор BlackOak Real Estate Риад Гохар отмечает, что около 83% сделок на рынке жилой недвижимости Дубая в 2024–2025 годах были совершены без использования ипотечного кредитования. Это означает, что рынок опирается преимущественно на собственный капитал инвесторов, а не на заёмные средства.

Такая структура снижает вероятность глубокой коррекции. По словам эксперта, спрос формируется не спекулятивно, а за счёт миграции, создания бизнеса и релокации капитала. При этом давление от увеличения предложения, вероятно, будет более ощутимым в непремиальных локациях, тогда как сегмент prime historically демонстрирует устойчивость даже в периоды паузы.

Долгосрочные факторы поддержки рынка

Генеральный директор Orla Properties Мунир Аль-Дарави считает, что текущая динамика отражает переход к устойчивой стабильности. Он связывает поддержку рынка с реализацией Генерального плана развития Дубая до 2040 года, продолжающимся притоком состоятельных инвесторов и ростом населения.

Сильная макроэкономическая база, включая рост ненефтяного ВВП и приток капитала, по оценкам аналитиков, формирует долгосрочные фундаментальные предпосылки для сохранения инвестиционной привлекательности сектора.

Стратегическая диверсификация девелоперов

Moody’s указывает, что в ближайшие два–три года многие застройщики будут генерировать избыточный денежный поток, однако возможности для масштабных инвестиций внутри Дубая могут сократиться. Это стимулирует диверсификацию.

Binghatti запустила первый мастер-планируемый проект вилл, отходя от традиционного формата высотных комплексов. Владелец Damac Хуссейн Саджвани объявил о планах инвестиций в дата-центры в США и Европе. Emaar активно развивает проекты в Египте и Индии и рассматривает выход на рынки Китая и США. Aldar реализует проекты в Великобритании и Египте, Arada начала строительство в Австралии и Великобритании, Sobha расширяется в США.

Таким образом, часть игроков стремится снизить зависимость от локального цикла, расширяя географию и направления бизнеса.

Вывод

Как сообщают эксперты International Investment, рынок жилой недвижимости ОАЭ входит в фазу контролируемого замедления без признаков системного кризиса. Рост предложения в Дубае приведёт к более умеренной динамике цен, однако устойчивый спрос, сильные балансы девелоперов и ограниченная кредитная экспозиция банков формируют основу для стабильного и предсказуемого развития сектора в среднесрочной перспективе.