Рынок недвижимости Батуми в 2025 году: рост продаж и снижение доходности аренды

Вторичный рынок впервые обошел новостройки по числу сделок

Рынок недвижимости Батуми активно развивается: количество сделок с квартирами в 2025 году достигло 17 478, что на 15% больше показателей 2024-го. Объем в денежном выражении впервые превысил 1,3 млрд долларов (+23,8%), отмечено в исследовании компании Galt & Taggart. Восстановление обеспечили новые проекты и активизация вторичного рынка. При этом рост цен опережает спрос, что снижает доходность аренды жилья.

Структура спроса на жилье в Батуми

Структура спроса заметно изменилась, вторичный рынок впервые за несколько лет обошел новостройки по числу продаж. Для сравнения: в пиковом 2023 году на первичное жилье пришлось 8,4 тыс. сделок, на готовое – 7,3 тыс., в 2025-м – 8 тыс. и 9,5 тыс. соответственно.

Опрос системных застройщиков, охватывающий около 40% рынка (более 30 проектов), показал, что продажи в их объектах выросли на 23,9% по сравнению с 2024 годом. Однако этот результат все еще на 26,3% уступает рекордным показателям 2023-го.

Главный тревожный сигнал — продолжающееся накопление непроданных квартир. На конец 2025 года в проектах насчитывалось около 12 400 нереализованных лотов, что на 13,9% больше, чем в 2024-м. Предложение растет быстрее спроса, создавая риск переизбытка. При этом в домах, сданных в 2025 году, продано 95% квартир — покупатели охотно берут готовое жилье.

Сколько стоят квартиры в Батуми

К концу 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках Батуми достигла 1865 долларов, на вторичном рынке — около 1450. За год первичное жилье подорожало на 9,4%, готовое — на 6,9%. Разница в стоимости между сегментами, и без того заметная, продолжает увеличиваться.

Новый Бульвар

Лидером продаж второй год подряд остается Новый бульвар. В 2025 году здесь заключили 6807 договоров — почти вдвое больше, чем в любом другом. Средняя цена квартир к декабрю достигла $1761 за кв. м. Минимальный показатель — $1230, максимальный — $2900. Покупателей привлекает развитая инфраструктура, близость к морю и большой выбор новостроек разного уровня.

Аллея Героев

На втором месте по объему сделок Аллея Героев — 3993 продажи. Это более дорогая локация: средняя цена — $2095, нижний уровень — $1830, верхняя граница достигает $3325. Район активно застраивается премиальными комплексами, что объясняет высокий ценовой потолок.

Старый Батуми

Старый Батуми занял третью строчку — 1727 сделок с квартирами. Это самый дорогой район города: в среднем — $3028 за квадрат, цены варьируются от $1650 до $4450. Исторический центр с ограниченным предложением и элитными проектами традиционно привлекает покупателей, ориентированных на премиум-сегмент.

Гонио-Квариати

Отдельного внимания заслуживает Гонио-Квариати, который по уровню цен входит в число самых дорогих локаций. В декабре 2025 года средняя цена квадратного метра здесь составила $2048, а разброс — от 1350 до 4560. Жилье в одном из престижных курортных районов Батуми зачастую дороже, чем на Новом бульваре и на Аллее Героев.

Другие районы

В Махинджаури цены колеблются от $1100 до $2700 (средняя — $1851), в Кобулети — от $1000 до $1700 (средняя — $1721). Внутренние районы остаются самыми доступными — от 1040 до 1900. В периферийных зонах средняя стоимость — $1730 при вилке $1040–3000. Совокупно на эти локации пришлось около 1686 сделок.

Доходность от аренды снизилась

Цены на жилье в Батуми растут, а плата за аренду осталась практически неизменной – 35,6 доллара. Доходность от сдачи жилья, ключевой показатель для инвесторов, сокращается третий год подряд. В конце 2023 года она достигала 10%, в 2024-го снизилась до 8,8%, а по итогам 2025 года — до 7,4%, по подсчетам Galt & Taggart.

Аналитики International Investment отмечают, что проценты даны без учета затрат на обслуживание жилья и другие расходы. Не учтены также возможные простои, что случается в этом секторе бизнеса довольно часто. Реальная доходность жилья колеблется на уровне от двух до четырех процентов, подчеркивают эксперты.

Дальнейшая динамика будет зависеть от того, удастся ли арендным ставкам догнать рост цен. Пока этого не происходит: предложение на рынке аренды увеличивается за счет ввода новых проектов, и это сдерживает рост ставок. В 2026 году аналитики ожидают продолжения тренда и дальнейшее снижение доходности.