Рынок недвижимости Сербии достиг рекордного оборота

Рынок недвижимости Сербии обновил исторический максимум: в четвертом квартале 2025 года объем сделок достиг 2,4 млрд евро. Это на 9% больше уровня такого же периода 2024-го и самое высокое значений за всю историю наблюдений Республиканского геодезического завода (RGZ).

Активные рынки жилья Сербии

Основной объем сделок в Сербии в четвертом квартале 2025 года пришелся на жилье. Объем сделок с квартирами почти достиг 1,4 млрд евро или 61% всего оборота. Именно этот сегмент продолжает определять общую динамику рынка. Дома, коммерческие объекты и земельные участки формируют меньшую долю и не оказывают сопоставимого влияния на общую статистику.

Наиболее активным рынком остается Белград, где число заключенных договоров выросло на 10,9%. В Крагуеваце зафиксировано более умеренное повышение на 5,8%, что указывает на локальное оживление без перегрева. В то же время в Новом Саде и Нише наблюдается спад количества сделок — минус 8,7% и 6,5% соответственно. При этом снижение активности не привело к заметной коррекции цен, они остаются стабильными либо продолжают увеличиваться.  в пределах умеренной динамики.

Рынок в целом демонстрирует характерную асимметрию: концентрация спроса усиливается в крупнейших городах, тогда как региональные центры теряют часть транзакционной активности, но удерживают ценовой уровень за счет ограниченного предложения.

Самые дорогие сделки с недвижимостью Сербии

Наиболее дорогое жилье продают традиционно в Белграде — в центральных районах столицы. В Савски Венац был продан жилой объект площадью 90 кв. м за 1,4 млн евро. Здесь же зафиксирована и максимальная цена за квадратный метр в стране — 15 298 евро, что стало рекордным уровнем для рынка недвижимости Сербии.

В этом же районе отмечены и другие значимые сделки. Самый дорогой жилой дом был продан за 1 млн евро, а стоимость гаражного места достигла 60 000 евро. Такие показатели отражают высокую стоимость не только жилья, но и сопутствующей инфраструктуры в центральных городских зонах.

В сегменте коммерческой недвижимости крупнейшая сделка зарегистрирована в районе Старый Град. Объект нежилого фонда был продан за 2,75 млн евро.

Динамика цен на жилье в районах Белграда

Наиболее выраженный рост стоимости жилья зафиксирован внутри Белграда, где отдельные муниципалитеты демонстрируют ускорение ценовой динамики на фоне ограниченного предложения и высокого спроса.

В Раковице вторичное жилье подорожало на 23%. В Земунe рост составил 22%, в Звездаре — 21%. Эти районы относятся к более доступным зонам столицы, однако именно здесь в отчетный период наблюдалось наиболее заметное удорожание, что отражает перераспределение спроса за пределы центральных локаций.

Отдельно выделяется Новый Белград. Средняя стоимость новостроек здесь достигла 3 520 евро за квадратный метр. На уровень цен влияет активное строительство жилых комплексов и высокая доля проектов верхнего ценового сегмента, которые формируют ориентиры для всего района.

Ипотечные сделки и структура спроса на жилье в Сербии

Одним из заметных изменений в структуре рынка стало усиление роли ипотечного кредитования. В четвертом квартале 2025 года 14% всех сделок с недвижимостью в Сербии были профинансированы за счет кредитов, что указывает на рост участия банковского финансирования в общем объеме операций.

В сегменте квартир доля ипотечных покупок существенно выше. По данным RGZ, 31,8% всех сделок с жильем были совершены с использованием кредитов. В Белграде этот показатель достигает почти 40%, что делает столицу основным центром ипотечного спроса и отражает более высокую зависимость покупателей от банковского финансирования.

Рост доли кредитных сделок рассматривается как один из ключевых факторов поддержания активности рынка в условиях высоких цен. При этом сохраняется значительная доля покупателей, использующих собственные средства, что формирует смешанную структуру спроса без выраженного доминирования одного типа сделок.

Общие тенденции рынка недвижимости Сербии

Общие тенденции рынка недвижимости Сербии Рынок недвижимости Сербии в целом сохраняет восходящую динамику — на уровне 5,7–6% в год. При этом Global Property Guide оценивает уровень валовой арендной доходности в стране лишь в 5,63%. С учетом затрат на обслуживание, продвижение, налоги и коммунальные платежи показатель окажется менее четырех процентов. В случае простоев, что нередко случается на рынке жилья, — еще ниже. В Белграде валовая доходность аренды несколько выше среднего уровня и составляет около 6,29%. В реальном выражении — чуть выше 4%. В Нови-Саде— 4,97% и около 3% соответственно. 

Аналитики International Investment отмечают, что рынок не рассматривается как один из наиболее привлекательных инвестиционных направлений. Дополнительным фактором риска остается ограниченная прозрачность системы регистрации недвижимости в Сербии. В стране остается значительное количество нелегальных объектов, что повышает неопределенность для инвесторов.

Рынок остается востребованным среди иностранных покупателей во многом из-за возможности получить ВНЖ Сербии на основании приобретения почти любой недвижимости. Рост миграционных потоков в последние годы стал одним из факторов дополнительного спроса и, как следствие, поддержал рост цен на жилье.