Ипотека до пенсии: 65% россиян выплатят кредит после 60 лет

Банк России фиксирует устойчивый сдвиг в сфере жилищного кредитования. Сроки растут, а горизонт выплат часто выходит за пределы трудоспособного возраста. Во втором полугодии 2025 года доля заемщиков, которые выплатят ипотеку после 60 лет, достигла 65%. Каждый пятый новый кредит уже выдается с расчетом на погашение в возрасте 70–75 лет.

Сроки ипотеки в России достигли 30 лет

Во втором полугодии 2025 года российский рынок закрепился в модели долгосрочных займов. Доля кредитов со сроком 25–30 лет достигла 56%, увеличившись на 8 процентных пунктов за шесть месяцев. В IV квартале такие показатели пришлись на 63% выдач, что фактически закрепило их как основной стандарт сегмента.

Одновременно смещается горизонт погашения задолженности. По данным Банка России, 65% новых ипотек предполагают завершение выплат после 60 лет. Около 19% оформляются с расчетом на закрытие в возрасте 70–75 лет.

В Москве средний возраст покупателей новостроек — около 50 лет, по данным компании «Инком-Недвижимость». Чаще всего они приобретают квартиры для своих детей. Около 70% участников сделок на первичном рынке столицы находится в категории от 28 до 48 лет, моложе — всего 5%.

Почему жилищные кредиты в России становятся длиннее

ЦБ связывает удлинение сроков с изменением структуры рынка и доступности жилья. Среди основных причин — высокий цены и процентные ставки, а также изменение возможностей заемщиков. Значительная часть выдач приходится на льготные программы, прежде всего «Семейную ипотеку», которая в 2025 году обеспечила 59% всех новых кредитов (560 000).

Россияне, которые не могут рассчитывать на подобные проекты, оказываются в более сложном положении. Длительный срок кредита используется как инструмент снижения ежемесячной нагрузки. Заемщикам приходится увеличивать срок кредита до максимальных значений, чтобы удержать размеры платежей на доступном уровне.

Дополнительный фактор — меры регулирования. Ограничения по долговой нагрузке заставляют банки снижать размер ежемесячного платежа, что автоматически ведёт к росту срока кредита. Выбор меньшей площади жилья или длительный срок ипотеки становятся основными компромиссами на рынке недвижимости России.

Риски смещения ипотеки на пенсионный возраст

Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов отмечает, что длительные сроки ипотеки означают увеличение общего объема переплат. Отдельный риск формируется на горизонте выхода на пенсию. После 60 лет у значительной части заемщиков снижается уровень доходов. В таких условиях даже изначально приемлемый платеж может стать более тяжелым, особенно если кредит был оформлен на пределе семейного бюджета. Дополнительное давление создают возможные жизненные изменения — потеря работы, ухудшение здоровья или снижение заработка.

Сохранение текущей модели вероятно до тех пор, пока ставки остаются высокими, а рост цен на жилье не компенсируется увеличением доходов. В этих условиях спрос продолжит смещаться в сторону льготных программ и максимально длинных сроков кредитования. Для снижения рисков важны финансовый запаса у заемщиков и возможность досрочного погашения или рефинансирования при изменении рыночных ставок.

Ипотечный рынок России: общие тенденции

Ипотечный сегмент остается стабильным по числу заемщиков — около 10 млн человек. Растет доля повторных сделок: в программе «Семейная ипотека» около 216 тыс. заемщиков уже имели ипотеку ранее, а около 71 тыс. обслуживают сразу два кредита. Структура выдач смещается в сторону более обеспеченных заемщиков. Медианный доход по «Семейной ипотеке» увеличился с 67 000 почти до 81 000 рублей.

Совокупная задолженность увеличилась за год на 10,5%, что сопоставимо с динамикой цен на строящееся жильё (+8,7%). Средний размер обязательств на одного заемщика вырос на 208 тыс. рублей и достиг 4,2 млн рублей. Одновременно меняется структура кредитной активности. Среднее количество кредитов на одного заемщика снизилось до 1,8 единицы, что на 0,2 меньше, чем ранее.

Доля просрочки свыше 30 дней через шесть месяцев после выдачи снизилась с 0,5% до 0,3% в 2025 году. При этом в портфеле сохраняются риски прошлых лет. По кредитам 2023–2024 годов уровень просрочки на 24-й месяц достиг 2,7%.

Перспективы рынка ипотеки в России

Аналитики International Investment отмечают, что смещение ипотечных сроков за пределы трудоспособного возраста отражает не демографический, а ценовой и институциональный дисбаланс. Жильё дорожает быстрее доходов, а регуляторные ограничения и высокие ставки заставляют рынок компенсировать это увеличением длительности выплат.

С весны 2026 года требования к заемщикам ужесточены: в расчет принимаются налоговая отчетность и официальные доходы. Это ограничит доступ к ипотеке для многих категорий россиян, по разным оценкам доля отказов может достигать 25–35%. Это может сузить клиентскую базу и снизить объем спроса. Перспективы также зависят от ставки ЦБ, которая может опуститься до 12–13% к концу года и повлиять на банковские тарифы. Впрочем, рост цен на жильё способен нивелировать этот эффект.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость Европы у экспертов International Investment.