В Тбилиси и Батуми продано более 24 000 квартир за 5 месяцев

Рынок жилой недвижимости Грузии сохраняет высокую активность в 2026 году. Тбилиси и Батуми остаются главными центрами спроса, где за пять месяцев продано более 24 000 квартир, по данным Colliers Georgia. В столице активность поддерживают новые жилые проекты и внутренний спрос, а на побережье Черного моря заметную роль играют иностранные покупатели.

Тбилиси: объем рынка вырос на 32,4%

В мае 2026 года в Тбилиси зарегистрировано 3 787 сделок с жилой недвижимостью, что на 13,1% больше, чем годом ранее. Объем рынка увеличился на 32,4% и достиг $334 млн.

Количество сделок с квартирами в новостройках выросло в среднем на 15,3%. В этой категории аналитики выделяют два сегмента: на первичном рынке отмечено повышение на 11,4%, а среди новых зданий, перешедших на вторичный рынок, — на 20,7%. Значительная часть роста сделок пришлась на район Самгори — около 40%. Одновременно увеличилось на 5,1% количество операций со старыми проектами.

Основными покупателями жилья в Тбилиси остаются граждане Грузии. Доля иностранных покупателей в сделках с новыми и старыми проектами составила 11,4%. Цены на квартиры продолжают расти во всех районах. В пригородах отмечено повышение на на 7,2%, в широком центре — на 10,6%, а в центральных районах — на 29,6% благодаря регистрации сделок в нескольких дорогих проектах.

В целом по городу средняя цена за новостройки увеличилась на 14,9%, а на вторичном рынке — на 5,5%. Средневзвешенная цена квартир в старых проектах выросла на 23,5% в центре, на 3% в широком центре и на 11,6% в пригородах. В среднем по Тбилиси рост составил 16%. При этом на динамику повлиял относительно небольшой объем зарегистрированных сделок.

По итогам января–мая 2026 года в Тбилиси было продано около 18 000 квартир — на 15,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Объем рынка достиг $1,5 млрд, увеличившись на 29%.

Батуми: иностранцы обеспечили почти половину спроса

В Батуми в мае 2026 года было зарегистрировано 1 324 сделки с жилой недвижимостью (+2,5%). Объем рынка вырос значительно быстрее — на 22,2%, достигнув $87 млн.

Количество сделок с квартирами в новых проектах в Батуми выросло на 3,3%. Спрос внутри этого сегмента распределился неравномерно: число сделок на первичном рынке снизилось на 8,5%, а операции с квартирами в новых домах на вторичном рынке выросли на 13,4%.

Продажи в старых проектах сократились на 7,3% в годовом выражении. При этом доля иностранцев на рынке жилья Батуми достигла 49% в сделках с квартирами в новых и старых проектах. Такие покупатели обеспечили 59% общего прироста.

Средневзвешенная цена новых квартир в Батуми в мае 2026 года составила $1 323 за кв. м, увеличившись на 8,7% относительно такого же периода 2025-го. На первичном рынке зафиксировано такое же повышение, а на вторичном — на 4,5%.

При этом динамика цен на первичном рынке может быть частично связана с задержкой регистрации некоторых сделок. Из-за этого отдельные месячные показатели могут не полностью отражать текущую ситуацию с ценами.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что рынок жилья Грузии в целом сохраняет положительную динамику, однако темпы роста в отдельных сегментах начинают замедляться. Наиболее заметно это в Батуми, где наряду с высоким спросом со стороны иностранных покупателей продолжает быстро увеличиваться предложение новых квартир.

При этом доходность жилья снижается уже третий год подряд. Номинальный показатель от сдачи квартир в аренду составляет около 8% годовых, но фактический — после учета расходов на управление, продвижение объекта, обслуживание и налоги — находится примерно на уровне 3%. Дополнительные простои, которые нередко возникают на этом рынке, способны снизить рентабельность еще сильнее, а в отдельных случаях сделать вложения убыточными.

Особенно остро эта тенденция проявляется в Батуми. Здесь сформировался значительный объем инвестиционного жилья, при этом строительство новых жилых комплексов продолжается. Рост предложения создает предпосылки для дальнейшего снижения доходности аренды и постепенного замедления роста цен.

В связи с этим вложения в жилую недвижимость Грузии сегодня выглядят менее привлекательными, чем несколько лет назад. Более интересной альтернативой могут стать инвестиции в гостиничный сектор, особенно в премиальные объекты. Этот сегмент отличается стабильностью и более высокой доходностью.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment