Цены на квартиры в Эстонии различаются в 51 раз

Разрыв в стоимости квартир между Таллином и наиболее доступными городами Эстонии продолжает увеличиваться. Медианная цена квадратного метра в столице достигла €2 827, тогда как в Пюсси она составляет всего €55 — разница превышает 51 раз, сообщает ERR News со ссылкой на данные Земельно-пространственного департамента Эстонии.

Самые дешевые квартиры — в Ида-Вирумаа

Наиболее низкие цены на квартиры зафиксированы в уезде Ида-Вирумаа. Сильнее всего от Таллина отличается Пюсси, где медианная стоимость квадратного метра составляет €55 против €2 827 в столице.

В Кивиыли квартиры в 33 раза дешевле, чем в Таллине, в Кохтла-Ярве — почти в 18, а в Силламяэ — более чем в 12. Десятикратная разница наблюдается между столицей и Валгой, Кундой и Тамсалу. В Нарве квадратный метр стоит примерно в семь раз дешевле, чем в Таллине.

Генеральный директор портала недвижимости Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ связывает такой разрыв с демографическими и экономическими различиями между регионами страны. За последние 20 лет демографический разрыв между Таллином и другими частями Эстонии заметно увеличился. В небольших городах значительно сократилось население, уровень заработных плат остается невысоким, а на рынке сохраняется большой объем старого жилья, часть которого пустует.

Жилье в Таллине подорожало вдвое

За последние 20 лет медианная цена квадратного метра в Таллине увеличилась более чем в два раза. В других городах Эстонии динамика была менее однозначной, а в некоторых населенных пунктах нынешние показатели все еще не достигли уровня 2006 года.

В Нарве жилье остается на 28% дешевле, чем 20 лет назад, а в Силламяэ — примерно на треть. В Кохтла-Ярве за тот же период показатель прибавил около 20%, в Кунде — 14%, в Тамсалу стоимость выросла более чем втрое.

Значительный разрыв сохраняется и между уездами. В Харьюмаа, куда входит Таллин, медианная цена квадратного метра в 11 раз выше, чем в Ида-Вирумаа, и в 8,7 раза превышает показатель Валгамаа.

Покупательная способность в Таллине выросла

Рост цен не помешал улучшению ситуации на рынке жилья Таллина. По данным Swedbank, возможности покупателей за последний год улучшились. Рост зарплат, ускорившийся благодаря реформе подоходного налога, заметно опережает повышение цен на квартиры. В результате средняя чистая зарплата позволяет приобрести большую площадь, чем годом ранее.

Домохозяйство с доходом на уровне 1,5 средней чистой зарплаты апреле-июне 2026 года могло позволить себе квартиру площадью до 77,6 кв. м на вторичном рынке Таллина. В 2025-м показатель составлял немногим более 74 кв. м.

На первичном рынке возможности покупателей также выросли. С учетом цен, заявленных застройщиками, в 2025 году на такой доход можно было приобрести квартиру в новостройке максимум 42 кв. м, а в 2026-м — 44,7 кв. м.

Что это значит для инвесторов

Рынок недвижимости Эстонии становится все более неоднородным. В первом квартале 2026 года жилье в стране подорожало на 5,9% год к году, в том числе квартиры — на 6,9%, однако динамика спроса различается: число покупок за пределами Таллина выросло, а в столице немного сократилось. При этом разрыв в стоимости квадратного метра между отдельными городами достигает десятков раз, что говорит о принципиально разном потенциале локальных рынков.

Аналитики International Investment отмечают, что низкие цены в Ида-Вирумаа и других слабых по экономике районах дают возможность войти в рынок с небольшим капиталом, но одновременно отражают ограниченный спрос. При сокращении населения и избытке старого жилого фонда рассчитывать только на рост стоимости таких объектов рискованно: доходность может оказаться низкой. Кроме того, сдать или продать подобное жилье сложнее

В Таллине порог входа значительно выше, зато рынок поддерживают более высокие доходы и концентрация экономической активности, что важно для ликвидности объекта. При этом инвестору в столице приходится внимательнее рассчитывать доходность: высокая цена покупки означает, что дальнейший рост стоимости должен быть достаточным, чтобы компенсировать более крупные первоначальные вложения.

Россиянам и белорусам вряд ли стоит рассматривать республику для инвестиций. Власти планируют запретить таким покупателям сделки с недвижимостью с 1 января 2027 года. Средняя валовая арендная доходность жилья в Эстонии составляет в 2026 году 4,9%, по оценке Global property guide. Обслуживание, налоги и продвижение, как правило, снижают этот показатель на пару процентов. Соответственно, рентабельность сдачи такого жилья весьма невысокая. Основным инвестиционным аргументом остается возможный рост стоимости недвижимости.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment