Словакия меняет стройправила, но жилья строят меньше

Словакия упростила систему согласования строительства и перевела значительную часть процедур в цифровой формат, однако жилищное строительство продолжает сокращаться. Во втором квартале 2026 года в стране завершили 2368 жилых единиц — это худший результат для этого периода с 2000 года. Еще слабее выглядит показатель нового предложения: число объектов, отнесенных статистикой к начатым, упало более чем на 40% за год.

Жилищное строительство опустилось к минимуму за 26 лет

Во втором квартале 2026 года в Словакии завершили 2368 жилых единиц. Их число сократилось более чем на треть по сравнению с апрелем–июнем 2025 года и оказалось более чем на 40% ниже среднего показателя для вторых кварталов предыдущих десяти лет. Это минимальный результат за второй квартал с 2000 года.

К категории начатых во втором квартале отнесли почти 2400 жилых единиц. Этот показатель снизился более чем на 40% за год и составил лишь около половины среднего уровня за аналогичный период 2016–2025 годов. В словацкой статистике начатыми считаются жилые единицы, на строительство которых в отчетном квартале были выданы разрешения, поэтому показатель отражает прежде всего появление новых разрешенных проектов, а не обязательно фактический день начала работ на площадке.

За январь–июнь в стране завершили 4849 жилых единиц, на 29% меньше, чем годом ранее. К начатым отнесли 4839 единиц — примерно на треть меньше прошлогоднего показателя и почти вдвое меньше долгосрочного среднего. Семейные дома составили 66% завершенного жилья и 63% объектов, отнесенных к начатым. На конец июня в стадии строительства числилось 76,8 тыс. жилых единиц, всего на 0,7% меньше, чем год назад, и на 0,5% ниже среднего показателя за десять лет. Такие данные приводит Статистическое управление Словакии.

Спад охватил почти всю Словакию

Снижение оказалось широким и не ограничилось Братиславой. Число завершенных жилых единиц уменьшилось в семи из восьми краев страны. Наиболее сильный годовой спад, превышающий 50%, был зафиксирован в Тренчинском и Прешовском краях. Единственным исключением стал Банскобистрицкий край, где ввод вырос примерно на 20%.

Еще слабее выглядела статистика новых разрешенных проектов. Их количество сократилось во всех восьми краях. В Братиславском и Тренчинском краях падение превысило 60%. Во всех регионах показатель также оказался ниже среднего для вторых кварталов предыдущего десятилетия, а в Братиславском, Тренчинском, Кошицком, Прешовском и Нитранском краях отставание превышало 50%.

Картина показывает, что проблема выходит за рамки одного перегретого или дорогого городского рынка. Одновременно просели столица, крупные региональные центры и территории с гораздо меньшей стоимостью недвижимости.

Новый строительный закон действует с апреля 2025 года

Сокращение строительства происходит после крупнейшего за десятилетия изменения системы разрешений. Новый Строительный закон вступил в силу 1 апреля 2025 года. Он объединил ряд процедур в единое производство по строительному замыслу, расширил перечень работ, для которых достаточно уведомления, и перенес значительную часть взаимодействия в электронный Портал строительства.

В систему также вошла так называемая фикция согласия — механизм против бездействия ведомств, при котором отсутствие ответа профильного органа в предусмотренных правилами случаях не должно бессрочно останавливать согласование проекта. К апрелю 2026 года через портал было подано почти 31 тыс. заявлений, число зарегистрированных пользователей превысило 10 тыс. Управление территориального планирования и строительства получило также около 6 тыс. обращений в рамках государственного строительного надзора. Эти цифры подтверждают, что новая инфраструктура используется, но сами по себе еще не показывают, насколько сократился средний срок получения разрешения. Управление территориального планирования и строительства Словакии приводит данные об обращениях и работе портала, а не сопоставимую статистику сроков рассмотрения проектов до и после реформы.

Реформа разрешений пока не превратилась в новые квартиры

Слабый ввод 2026 года нельзя считать прямым результатом нового закона. Жилой проект проходит через приобретение или консолидацию земли, проектирование, согласования, финансирование и строительство, поэтому многие дома, завершенные после апреля 2025 года, начинали готовить еще при прежней системе.

Более показателен спад объектов, получивших разрешения на строительство. Именно они должны формировать предложение следующих лет. Если количество таких проектов надолго останется около многолетних минимумов, нынешнее сокращение может перейти из статистики разрешений в будущую статистику ввода жилья.

При этом почти 76,8 тыс. жилых единиц, официально находящихся в стадии строительства, показывают другую сторону рынка. Большой накопленный объем проектов пока не обеспечивает высокий ввод. Часть объектов строится несколько лет, крупные жилые комплексы вводятся очередями, а сроки могут увеличиваться из-за финансирования, стоимости работ, инфраструктуры или решений самих девелоперов.

CIJ.World также обращает внимание на временной разрыв между законодательной реформой и физическим выпуском жилья: проекты, завершенные сейчас, в значительной части формировались еще при старых правилах. Для оценки реформы важнее проследить судьбу объектов, которые вошли в систему согласований уже после 1 апреля 2025 года, и сравнить сроки получения решений с тем, сколько из этих проектов затем действительно дошло до строительства.

Цены растут быстрее нового предложения

Сокращение строительства пока не привело к снижению стоимости жилья. Во втором квартале 2026 года фактические цены сделок с жилой недвижимостью в Словакии выросли на 1,4% относительно предыдущего квартала и на 13,6% за год. Двузначный годовой рост сохранялся уже шестой квартал подряд.

Вторичное жилье подорожало на 14,3% год к году, новостройки — на 10%. Цены выросли во всех восьми краях страны. Максимальный прирост, 16,2%, зафиксирован в Братиславском крае. При этом относительно первого квартала цены в столичном регионе снизились на 0,5% из-за удешевления существующего жилья.

В долгосрочном сравнении разрыв еще заметнее. Во втором квартале 2026 года жилье в Словакии продавалось в среднем на 133% дороже уровня 2010 года. Новая недвижимость прибавила около 90%, существующие квартиры и дома — более 150%. Это следует из официальной статистики фактических цен сделок, которая учитывает реальные продажи, а не цены в объявлениях.

Рост стоимости при одновременном сокращении числа новых разрешенных объектов повышает значение предложения на горизонте нескольких лет. Более простое получение разрешения способно сократить административную часть проекта, но после этого девелоперу все равно нужны финансирование, экономически приемлемая себестоимость и спрос по цене, которая позволяет начать строительство.

Как сообщают эксперты International Investment, главный риск заключается в преждевременной оценке реформы только по количеству заявлений в цифровой системе. Пока статистика показывает противоположные процессы: административная система уже перестроена, а число новых жилых проектов и ввод жилья находятся около многолетних минимумов. Если проекты, прошедшие согласование по правилам после апреля 2025 года, не приведут к восстановлению числа разрешений, строек и последующего ввода, причины слабого предложения придется искать уже за пределами разрешительной процедуры — в стоимости финансирования, экономике проектов, инфраструктуре и способности рынка обеспечить достаточный спрос.

FAQ

Сколько жилья построили в Словакии во втором квартале 2026 года?

Во втором квартале завершили 2368 жилых единиц. Это более чем на треть меньше, чем годом ранее, и самый низкий показатель для второго квартала с 2000 года.

Сколько жилья построили в Словакии за первое полугодие 2026 года?

За январь–июнь завершили 4849 жилых единиц, что на 29% меньше результата первого полугодия 2025 года.

Сколько новых жилых объектов начали в 2026 году?

За первое полугодие к начатым отнесли 4839 жилых единиц. Словацкая статистика включает в эту категорию жилье, на строительство которого в отчетном периоде выдано разрешение.

Когда вступил в силу новый строительный закон Словакии?

Новый Строительный закон действует с 1 апреля 2025 года. Он изменил порядок согласования проектов и расширил использование электронного Портала строительства.

Ускорил ли новый закон жилищное строительство?

Данных для такого вывода пока недостаточно. Статистика показывает активное использование новой цифровой системы, но общедоступных сопоставимых данных о среднем времени согласования проектов до и после реформы пока недостаточно. Одновременно число новых разрешенных жилых единиц остается очень низким.

Что происходит с ценами на жилье в Словакии?

Во втором квартале 2026 года фактические цены сделок выросли на 13,6% год к году. Вторичное жилье подорожало на 14,3%, новое — на 10%.

Может ли падение строительства привести к дефициту жилья?

Такой риск существует, если низкий уровень новых разрешенных проектов сохранится длительное время. Сегодняшние разрешения формируют часть предложения будущих лет, поэтому продолжительный спад способен позднее отразиться на количестве готового жилья.