Застройщики спорят с жилищным биллем Сената
Жилищный билль США вызвал конфликт из-за запрета для инвесторов
Американский рынок жилья в начале марта столкнулся с новым политическим конфликтом: девелоперы и отраслевые объединения выступили против сенатской версии крупного жилищного пакета, заявив, что одна из самых заметных его мер — ограничение для крупных институциональных инвесторов на рынке домов на одну семью — может ударить не только по фондам и арендному бизнесу, но и по самому строительству. Bloomberg 4 марта писал, что спорная норма стала главным источником напряжения вокруг Senate housing bill, хотя весь пакет в целом направлен на рост предложения жилья и снижение барьеров для строительства.
Речь идет о 21st Century ROAD to Housing Act — крупнейшем за годы двухпартийном пакете по доступности жилья, который Сенат позже одобрил подавляющим большинством 89 голосов против 10. AP сообщало, что законопроект сочетает дерегулирование, поддержку manufactured housing, стимулы для локального строительства и одновременно попытку ограничить участие крупных институциональных инвесторов в сегменте single-family homes. Именно эта комбинация и превратила документ из редкого двухпартийного компромисса в новый источник спора между законодателями, строительной отраслью и рынком аренды.
Что именно предлагает сенатский законопроект о запрете для инвесторов
Юридические обзоры Mayer Brown и Latham & Watkins указывают, что сенатская версия законопроекта запрещает крупным институциональным инвесторам, владеющим более чем 350 домами на одну семью, покупать дополнительные single-family homes, за исключением ограниченных случаев. При этом законопроект не требует принудительной распродажи уже купленных домов, но вводит жесткие ограничения на дальнейшие приобретения и отдельно затрагивает build-to-rent сегмент, который особенно важен для части девелоперов и арендных платформ.
Самая спорная часть касается именно built-for-rent single-family homes. Отраслевые и юридические обзоры указывают, что крупные инвесторы смогут приобретать такие дома только при соблюдении специальных условий, а в ряде случаев обязаны будут продать их индивидуальным покупателям в течение семи лет. Wall Street Journal и Barron’s отмечали, что именно эта норма была воспринята рынком как фактический удар по build-to-rent модели, потому что она подрывает долгосрочную экономику владения и аренды новых домов.
Почему застройщики США выступили против investor ban provision
Наиболее жестко против выступила National Association of Home Builders. После прохождения закона в Сенате председатель NAHB Билл Оуэнс заявил, что норма, требующая от институциональных инвесторов продавать built-for-rent single-family homes в течение семи лет, может резко сократить инвестиции в арендное жилье и уменьшить годовой выпуск домов примерно на 40 000 единиц. Для рынка это особенно чувствительный аргумент, потому что закон декларирует борьбу с дефицитом жилья, а критики утверждают, что спорная норма может этот дефицит только усилить.
Похожую позицию заняли и другие отраслевые группы. Bloomberg сообщал, что против положения выступили 12 жилищных и риэлторских объединений, а Mortgage Bankers Association подтвердила, что присоединилась к коллективному письму в Сенат с просьбой изменить build-to-rent provision. NPR-партнерские публикации и ConnectCRE также передавали, что отрасль считает эту меру угрозой для нового предложения и предупреждает о сокращении выбора для арендаторов.
Почему build-to-rent стал ключевой темой для рынка жилья США
Спор вокруг build-to-rent важен потому, что этот сегмент в последние годы стал одной из немногих быстрорастущих форм предложения жилья в пригородах и быстрорастущих метрополиях США. Pew Charitable Trusts в письме сенатскому комитету предупреждала, что ограничения на build-to-rent могут подорвать один из немногих каналов быстрого наращивания предложения для семей, которые не готовы или не могут купить дом сразу. Barron’s и Vox, хотя и с разной оценкой самой политики, сходятся в одном: именно ограничение на долгосрочное владение новыми rental homes стало центральной проблемой для девелоперов и арендного бизнеса.
Критики меры подчеркивают, что институциональные инвесторы владеют лишь небольшой долей общего рынка single-family homes, тогда как дефицит жилья в США носит системный характер и связан прежде всего с недостаточным строительством, ограничениями зонирования и дорогим финансированием. Vox указывал, что sweeping restrictions на corporate landlords могут политически нравиться избирателям, но экономически способны сократить арендное предложение в тех сегментах, где домохозяйства чаще всего ищут альтернативу покупке.
Почему Сенат все же поддержал билль несмотря на сопротивление отрасли
Поддержка в Сенате оказалась широкой, потому что сам пакет объединяет меры, на которые давно был запрос с обеих партий: упрощение правил строительства, поддержку modular и manufactured housing, большую гибкость для местных властей и попытку показать избирателям, что Конгресс реагирует на кризис доступности жилья. AP писало, что пакет стал крупнейшей за десятилетия попыткой двупартийной реформы жилья. Одновременно Bloomberg отмечал, что investor ban добавил в документ явный популистский элемент, который оказался политически выгоден и части демократов, и Белому дому.
Сенатская версия также встроена в более широкий политический контекст после январского исполнительного указа Дональда Трампа, направленного против крупных институциональных покупателей домов. Latham & Watkins указывала, что текущая версия законопроекта прямо опирается на этот курс, а Bloomberg еще в январе писал, что инициатива по ограничению Wall Street investors стала одной из самых заметных и спорных идей в жилищной повестке администрации.
Что будет дальше с housing bill в Палате представителей
Хотя Сенат уже одобрил пакет, его дальнейшая судьба остается неопределенной. AP, Wall Street Journal и Bloomberg пишут, что именно House может стать ареной для переписывания спорной нормы, поскольку часть республиканцев и почти вся затронутая отрасль рассчитывают на revisions или conference process. Builders и риэлторские группы теперь открыто делают ставку на то, что Палата удалит или смягчит build-to-rent restriction.
Для рынка это означает, что конфликт уже вышел за рамки простой борьбы с институциональными арендодателями. Теперь вопрос стоит шире: что важнее для США в краткосрочной перспективе — политически популярное ограничение для крупных инвесторов или сохранение каналов финансирования нового арендного строительства. Именно от ответа на этот вопрос будет зависеть, останется ли сенатский bill символической атакой на Wall Street landlords или станет полноценной новой рамкой для single-family housing market.
Как сообщают эксперты International Investment, спор вокруг сенатского жилищного билля показывает, что в США борьба за доступность жилья все сильнее сталкивает две логики: политический запрос на ограничение крупных инвесторов и экономическую зависимость рынка от капитала, который финансирует новое предложение. Если build-to-rent provision останется в финальном тексте без существенных правок, рынок может получить не только более жесткие правила для фондов, но и более слабый темп строительства в тех сегментах, где дефицит жилья уже наиболее заметен.