В Латвии меняются правила аренды жилья

Латвийские власти надеются стимулировать строительство доходных домов

Министерство экономики Латвии разработало законопроект «О найме жилых помещений», который определяет новые правила аренды жилья в этой стране. Министерская инициатива 23 апреля была одобрена профильными правительственными комитетами и теперь ей предстоит пройти утверждение в Кабмине, после чего она будет вынесена на голосование в Сейме – латвийском парламенте.

Эксперты минэкономики утверждают, что их инициатива сдержит рост стоимости ренты, обеспечит доступность аренды жилья для населения. Кроме того, власти рассчитывают с помощью нововведений вывести рынок аренды из «тени». Проще говоря, решить проблему аренды жилья без договоров и налогообложения. Законопроект также регулирует решение конфликтных ситуаций между владельцем жилья и арендаторов – якобы на принципах равноправия, справедливости и паритетности. Новые правила будут внедряться постепенно – с переходным периодом сроком от двух до пяти лет.

Домовладельцев и арендаторов новые правила обязывают заключать договора аренды и регистрировать их в специальной Земельной книге. Как власть будет стимулировать регистрацию, пока не совсем ясно. Регистрация в Земельной книге бесплатна – учет договоров позволит контролировать налоговые отчисления в бюджет и это является основной «выгодой» государства от новых правил. Информация о договорах будет публичной. Условия договора не могут быть изменены новым владельцем в случае продажи жилья.


Уравновесить эту норму поможет запрет на заключение бессрочных договоров, которые допускает действующее законодательство. Максимально допустимый срок действия договора будет составлять 10 лет. Наниматель может расторгнуть договор в любое время в одностороннем порядке. Арендодатель такого права не получит, за исключением некоторых оговоренных законом случаев.

Ответственность за выполнение условий договора будет нести только подписант. Лица, проживающие с ним в арендованной квартире, не будут нести солидарную ответственность за нарушение условий договора. В случае смерти подписанта члены его семьи получат право на заключение нового договора аренды с ними на прежних условиях.

Увеличение арендной платы владельцем жилья возможно лишь в том случае, если в договоре содержатся принципы и порядок увеличения платы – например, средняя годовая инфляция, дополнительные расходы и т.п. Если в договоре таких условий нет, до окончания срока его действия арендная плата останется фиксированной.


Эксперты International Investment особо отмечают, что данный законопроект декларирует ускоренную процедуру рассмотрения споров между владельцем жилья и арендатором. Рассмотрение таких споров будет возможно во внесудебном порядке специальными судьями Земельной книги (сейчас все споры рассматривает только суд). Четкие правила могут снизить риски инвесторов при строительстве доходных домов.

Если данный проект обретет силу закона, договоры, заключенные ранее, нужно будет зарегистрировать в Земельной книге в течение пяти лет. В течение двух лет после вступления в силу нового закона домовладельцы и арендаторы должны заключить новые договоры. Если сторонам, между которыми действует бессрочный договор, не удастся договориться об условиях нового договора, эти условия (срок действия нового договора и размер арендной платы) определит суд. Если по прошествии пяти лет после вступления в силу нового закона договор аренды не будет зарегистрирован в Земельной книге, жилье подвергается отчуждению.

Досрочно выселить нанимателя из квартиры ее владелец сможет при возникновении задолженности за два месяца аренды. В законопроекте прописана следующая процедура выселения. На 61-й день домовладелец отправляет арендатору предупреждение о выселении. Если в течение недели (до 68-го дня) задолженность не погашена, домовладелец регистрирует в Земельной книге заявление. На рассмотрение заявления отводится неделя (до 75-го дня), после чего арендатор в течение трех дней может подать встречное заявление с изложением своих аргументов. На 78-й день выносится решение для исполнения, а на 79-й день открывается исполнительное дело. Это последний день, когда арендатор может обжаловать действия и решения судебных исполнителей. На 80-й день судисполнитель выносит сообщение о выселении. У арендатора остается 17 дней до обжалования своего выселения в суде. На 97-й день судебный исполнитель принудительно освобождает жилое помещение.


International Investment