Украина вводит госрегулирование цен на недвижимость – с уголовной ответственностью

Украинские власти установили минимальную налогооблагаемую стоимость недвижимости

С 18 июля 2018 года в Украине вступил в силу новый «Порядок ведения единой базы данных отчетов об оценке», который фактически водит государственное регулирование цен на жилую, административную, промышленную и торговую недвижимость, а также на земельные участки.

Новый порядок регулируется приказом Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ) №658 от 17 мая 2018 года. Однако нововведение застало участников рынка врасплох. В день его вступления в силу был закрыт доступ к украинскому реестру оценщиков.

Внятно объяснить происходящее затруднялись даже эксперты. Затрудняются и сейчас, даже после того, как 19 июля ФГИУ обнародовал разъяснение новых правил. Рыночные специалисты лишь изучают введенные минимальные ставки и пытаются спрогнозировать реакцию рынка.

Вкратце смысл новых правил сводится к тому, что государство намерено получать больше налоговых отчислений от продавцов недвижимости. Сумма налогов, как и прежде, высчитывается от оценочной стоимости объекта.

Раньше эта величина во многом зависела от оценщиков, которые могли занизить оценочную стоимость недвижимости и тем самым уменьшить сумму налога при продаже. Теперь они не могут оценивать объекты ниже установленных Фондом госимущества ставок.

С позиции государственного управления ход здравый, однако сомнения специалистов вызывает адекватность установленных минимальных ставок. Похоже, в ближайшие недели это новшество ФГИ будет среди топовых экономических тем обсуждения в украинском информационном пространстве.

В первые часы действия нового порядка оценки в социальных сетях скорее вызваны эмоциями, но сводятся они к тому, что минимальные ставки в отдельных сегментах выше рыночных. Первая ожидаемая реакция рынка – рост цен.

Однако радоваться продавцам рано, пишет издание International Investment. Даже при существующих ценах украинский рынок характеризуется слабой платежеспособностью населения, что, собственно, и является причиной непрерывного падения цен на жилье на протяжении последних четырех последних лет.

Экономическая ситуация не улучшилась, спрос не увеличился, а значит рост цен приведет к уменьшению количества сделок и накоплению невостребованного предложения. Или налоговое бремя, вызванное нововведением ФГИ, просто ляжет на плечи продавцов.

Продавцы вынуждены будут фактически продавать свое имущество по ценам ниже минимальных ставок Фонда госимущества, а в договорах указывать более высокую стоимость, от которой и будет высчитываться налог. Оценка остается обязательной для купли-продажи, обмена, дарения имущества.

Чтобы эффективнее контролировать оценщиков, все проведенные ими оценки теперь должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в единой базе данных отчетов об оценках. Новый модуль электронной проверки призван обеспечить контроль за правильностью оценок. Следить за соблюдением новых правил будут и правоохранители.

Нарушителям ФГИ уже грозит уголовной ответственностью по ст. 190 УК Украины («Мошенничество»), ст. 358 «Подделка документов»), ст. 365-2 («Злоупотребление полномочиями лицами, предоставляющими публичные услуги»), ст. 366 «Служебный подлог» и ст. 384 «Введение в заблуждение суда или иного уполномоченного органа».

При нотариальном оформлении сделок нотариусы теперь обязаны проверять наличие в единой базе данных отчета об оценке оформляемого объекта и удостовериться, что эта оценка была одобрена контролирующими органами (что ей присвоен уникальный электронный номер в базе).

Оценки, проведенные в Украине до 18 июля 2018 года, остаются действительными до окончания указанного в них срока действия, но не более шести месяцев с момента проведения оценки.

Минимальные ставки для жилой недвижимости в областных центрах Украины разделены на три категории – «Периферия», «Срединная зона» и «Центральная зона». Споры о границах этих зон на картах городов, между участниками рынка и контролирующими органами, вероятно, затянутся не на один год.

Кроме того, отдельные ставки установлены для районных центров. Ставки на жилье в сельской местности не установлены. Предположений два – налоги с продажи жилья в селе будут высчитываться по ставкам для райцентров или по ставкам на земельные участки. Опасение одно – что отчисления будут определяться путем суммирования ставок для райцентров и для земли.

Земельные ставки разбиты на те же три категории, что и ставки на жилье в областных центрах. Административная (офисная), промышленная (складская) и торговая недвижимость в городах не делится на категории.

Самые высокие ставки для жилой недвижимости неожиданно установлены не для Киева, а для неподконтрольной Украине территории Крымского полуострова, точнее для городов Севастополь и Симферополь. Это уже говорит о том, что оценки ФГИУ могут быть обоснованы не экономически.

Национальный банк Украины на 20 июля 2018 года установил официальный курс валют на уровне 1 USD = 26,47 UAH.

В Севастополе жилье на периферии, по версии ФГИУ, стоит 23855 грн./м2, в «срединной зоне» - 32614 грн./м2, в центральной зоне – 43943 грн./м2, а в райцентрах – 9542 грн./м2.

Определение «срединной зоны» отсутствует, непонятно также что означает категория «Райцентры» в случае с Севастополем. Неясность создает предпосылки для будущих судебных разбирательств с Фондом госимущества, а возможно и для коррупции контролирующих органов.

На втором месте по дороговизне жилья в Украине, опять же по версии ФГИУ, находится Симферополь. Недвижимость на периферии здесь стоит 18999 грн./м2, в срединной зоне – 27955 грн./м2, в центральной зоне – 39532 грн./м2, в райцентрах – 7599 грн./м2.

Киев лишь на третьем месте по дороговизне жилья с 16479 грн./м2. на периферии, 21958 грн./м2 в срединной зоне, 33207 грн./м2 в центральной зоне и 6591 грн./м2.

По столице также остро стоит вопрос понимания категории «Райцентры». Если речь о райцентрах Киевской области, то там жилье не намного дешевле, чем в самом Киеве, а это значит, что в таком случае продажная цена недвижимости на Киевщине окажется заниженной. Если, конечно, так и не было задумано авторами новых правил.

Наконец, самые низкие ставки в этой категории также введены для неподконтрольных Украине территорий – Луганска и Донецка. В Луганске жилье стоит 5168 грн./м2 на периферии, 6710 грн./м2 в срединной зоне, 9002 грн./м2 в центральной зоне и 2067/м2 в райцентрах.

В Донецке минимальные ставки определены на уровне 6784 грн./м2 для периферии, 9377 грн./м2 для срединной зоны, 13356 грн./м2 для центральной зоны и 2713 грн./м2 для райцентров.

Третий по дешевизне город, по версии ФГИУ, - Хмельницкий, где жилье на периферии должно стоить не менее 7253 грн./м2, в срединной зоне – 8868 грн./м2, в центральной зоне – 12072 грн./м2 и 2901 грн./м2 в райцентрах.