Сдавая квартиру в Турции на долгий срок, можно рассчитывать на прибыль в 4-8% годовых. В курортных районах с посуточной арендой эта цифра окажется еще выше – около 10%. А при покупке на стадии котлована можно заработать до 30% на продаже объекта.
Такие цифры делают Турцию достаточно привлекательным местом покупки недвижимости для инвесторов-иностранцев. Но высокая доходность – лишь половина инвестиционной картины. Вторая половина – налоги, о которых многие узнают уже после покупки.
Налоговый статус резидента: отличаются ли налоги на недвижимость в Турции для иностранцев и граждан?
Неважно, гражданином какой страны вы являетесь. Турецкие налоговые сборы одинаковы для всех. Налоги на недвижимость для россиян в Турции и граждан страны едины.
Турецкая налоговая система не выставляет дополнительные условия для людей с иностранным гражданством. Покупая квартиру в Стамбуле, виллу в Анталье или просто участок под застройку, иностранец платит государству столько же, сколько и местный житель.
Плюс такого отношения к нерезидентам заключается в отсутствии скрытых сборов для иностранцев. Резиденты других стран платят наравне с местными гражданами. Но есть и свой минус: никаких льгот для иностранцев тоже не предусмотрено.
Какие налоги есть в Турции для иностранцев?
Изучить турецкие правила лучше до момента подписания договора. Всю налоговую нагрузку можно четко разделить на три этапа. Первый – обязательные сборы в день сделки. Второй – ежегодные расходы на владение объектом. И третий – налоги, которые возникают только при получении прибыли.
Налог на покупку недвижимости в Турции
Первый серьезный расход ожидает покупателя при оформлении права собственности. Этот налог называется Tapu Harcı. Составляет он 4% от стоимости объекта. По закону его должны делить пополам:
- 2% оплачивает продавец;
- 2% оплачивает покупатель.
Но на практике все 4% оплачивает покупатель недвижимости.
Рассчитывается Tapu Harcı от цены, которая указана в документах. Например, если вы покупаете квартиру за 10 млн турецких лир (~$213 000)*, то в качестве налога будете обязаны уплатить 400 000 TRY (~$8500). Но если вам удастся договориться с продавцом о разделении налога, то размер вашей выплаты может быть уменьшен до 200 000 TRY (~$4200).
* все суммы в долларах указаны по курсу актуальному на июль 2026 года
Ежегодный налог на владение имуществом
Следующий важный налог начисляется на непосредственное владение недвижимостью. Он небольшой, но оплачивается каждый год. Размер процентной ставки зависит от типа объекта и от того, где именно он находится.
Сравнение налогов на недвижимость в Турции в обычных районах и мегаполисах
| Тип объекта | Обычные районы | Крупные города |
| Жилая недвижимость | 0,1% | 0,2% |
| Коммерческая недвижимость | 0,2% | 0,4% |
| Земельный участок | 0,3% | 0,6% |
| Сельхоз земля / Угодья | 0,1% | 0,2% |
Согласно государственному закону Турции № 6360 на 2026 году статус мегаполиса имеют 30 городов. Из них наибольшей интерес для инвесторов представляют: Стамбул, Анталья, Измир, Мерсин. Полный список турецких мегаполисов по ссылке.
Налог на имущество рассчитывается не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости. В Турции в большинстве случаев она заметно ниже коммерческой. Поэтому итоговый ежегодный налог на недвижимость оказывается относительно небольшим. Допустим, вы купили квартиру в Стамбуле за те же 10 миллионов лир (~$213 000). А по кадастру она стоит 6,5 миллионов (~$139 000). Ставка в мегаполисе – 0,2%. Значит, в год вы заплатите всего 13 000 TRY или примерно 280 долларов.
| → Хотите получить разбор налоговой нагрузки по конкретному объекту, запишитесь на консультацию с нашим экспертом. |
Налог на доход при сдаче в аренду жилой недвижимости
Те иностранцы, которые покупают недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду, оплачивают еще и подоходный налог. Для физических лиц действует прогрессивная шкала: чем больше зарабатывает арендодатель – тем выше процент налога.
Прогрессивная шкала налога на доход от сдачи в аренду недвижимости в Турции***
| Чистая прибыль от сдачи в аренду (в год), TRY / USD | Налоговая ставка |
| до 58 000 / ~$1240*** | — |
| 58 000 — 190 000 / ~$1240 — 4060 | 15% |
| 190 000 — 400 000 / ~$4060 — 8540 | 20% |
| 400 000 — 1 000 000 / ~$8540 — 21 350 | 27% |
| 1 000 000 — 5 300 000 / ~$21 350 — 113 000 | 35% |
| свыше 5 300 000 / свыше ~$113 000 | 40% |
*** по информации Налоговой службы Турции актуальной на июль 2026 года
При этом отдавать процент с общей прибыли не нужно. Государство рассчитывает налоговую ставку только с чистой прибыли.
Разберем на простом примере. Арендаторы приносят ежегодно 200 000 TRY. Но каждый месяц собственник тратит по 1000 TRY (мелкий ремонт, сервисные сборы и т.д.). За год выходит 12 000 TRY издержек. В результате 20% налога будут высчитываться не с 200 000 TRY, а с 188 000 TRY – с учетом понесенных расходов.
Главное правило – траты надо доказать. Поэтому при сдаче недвижимости в аренду важно собирать все чеки и квитанции, которые свидетельствуют о любых расходах на объект.
Налог на прибыль в Турции при продаже объекта
Для продажи недвижимости в Турции система налогообложения похожа на российскую – всё решает срок владения. Если собственник владеет объектом дольше 5 лет, то никаких налогов при перепродаже платить не надо. Если же срок владения менее 5 лет, то придется заплатить обязательный налог с прогрессивной ставкой от 15% до 40%.
При продаже налог уплачивается не со всей стоимости. В учет берется разница между покупкой и продажей. Дополнительно цена покупки автоматически индексируется с учетом инфляции за прошедшие годы. Также возможно списание расходов.
Например, вы купили квартиру за 10 млн лир, а через три года продаете за 13 млн. Общая прибыль – 3 млн. Но налоговая пересчитает изначальные 10 млн по инфляционным коэффициентам, добавит ваши расходы, и налогооблагаемая база снизится, к примеру, до 1,8 млн лир. С этой скорректированной суммы и посчитают налог.
Как законно снизить налоговую нагрузку
Турецкие налоги можно легально уменьшить, так как государство не претендует на общую выручку – расчет идет строго с чистой прибыли. Допустим, вы сдаете объект посуточно. Закон разрешает напрямую вычитать из доходов сопутствующие расходы, связанные с объектом. В их число входят:
- Ремонт и благоустройство;
- Агентские комиссии;
- Коммунальные платежи;
- Страхование и т.д.
Главное, чтобы все расходы были подтверждены документально. Без чеков, договоров и банковских выписок расходы не учитываются.
Основные ошибки инвесторов с налогообложением недвижимости в Турции
Даже при таких понятных правилах налогообложения иностранные инвесторы в Турции допускают однотипные ошибки. Обычно из-за попыток считать налоги так же, как у себя дома. Вот четыре главных проблемы:
- Путают рыночную цену и кадастровую. Это база для расчетов. Налог привязан к государственной оценке объекта, а не к сумме, которую вы фактически перевели продавцу. Эти цифры почти никогда не совпадают, из-за чего вся предварительная математика может оказаться неверной.
- Забывают про налог с аренды. Распространенный миф: заплатил при покупке, потом при перепродаже, а промежуток – чистая прибыль. Это не так. Любой регулярный доход от сдачи жилья нужно декларировать каждый год.
- Считают прибыль при выходе из проекта без учета расходов. Инвесторы просто вычитают из цены продажи цену покупки и пугаются размера налога. На практике расчет сложнее: турецкий закон учитывает официальную инфляцию за годы владения и позволяет списать расходы на актив. Конечная налоговая база всегда оказывается меньше.
- Пытаются все оформить сами. Попытка сэкономить на местном бухгалтере часто обходится дорого. Без знания языка и специфики ведомств инвесторы банально путают сроки подачи деклараций и получают штрафы на ровном месте.
| → Если вы планируете купить недвижимость за границей, оставьте заявку на финансовый и налоговый разбор интересующего объекта, чтобы узнать все нюансы. |
Сегодня купить недвижимость в Турции россияне и другие иностранцы могут на тех же условиях, что и местные жители. Никаких скрытых наценок или повышенных ставок для нерезидентов нет. На фоне большинства европейских стран местная налоговая нагрузка выглядит умеренно, а сама система – прозрачно. Если заранее разобраться в законах и грамотно составить финмодель, никаких финансовых «подводных камней» на этапе владения не возникнет.
Вопросы и ответы (FAQ)
Можно ли купить недвижимость в Турции без турецкого паспорта?
Да. Иностранные граждане никак не ограничены в этом вопросе. Есть только один запрет – объекты на закрытых военных базах и приграничных территориях. Там оформить жилье или землю просто не дадут.
Какой налог при покупке квартиры в Турции?
Базовая ставка – 4%. По закону этот налог делят поровну: по 2% с продавца и покупателя. На практике все 4% почти всегда оплачивает покупатель. Финальные условия зависят только от того, как вы договоритесь перед сделкой.
Можно ли сдавать квартиру в аренду и не платить налог?
Нет. Это незаконно. Если не подавать декларацию, то помимо требования об уплате задолженности налоговая начислит по 4,5% пени за каждый месяц просрочки, а также выпишет разовый штраф в размере всей сокрытой суммы. Кроме того, уклонение от налогов грозит иммиграционными ограничениями вплоть до аннулирования ВНЖ.
