Грузия не делит собственников на своих и чужих. Иностранец платит те же налоги, что и гражданин страны: нет повышенных ставок для нерезидентов, нет гербового сбора при покупке, нет налога на наследование.
В этой статье – полный разбор налоговой нагрузки на каждом этапе: покупка, владение, аренда, продажа. Отдельный раздел – про апарт-отели под управлением гостиничных сетей: там налоговая картина сложнее, чем кажется на первый взгляд.
Налог на недвижимость в Грузии: ставки и логика расчёта
Грузинский налог на имущество считается иначе, чем в большинстве стран. Ставка зависит не только от стоимости объекта, но и от задекларированного дохода домохозяйства собственника за прошлый год. Домохозяйство – это собственник, супруг и все, кто ведёт с ним общий бюджет.
| Доход домохозяйства за год | Жилая недвижимость | Коммерческая |
|---|---|---|
| До 40 000 GEL (~$15 000)* | 0% | 0% |
| 40 000–100 000 GEL | 0,05–0,2% | до 0,8% |
| Свыше 100 000 GEL | 0,8–1% | 1% |
| Нерезидент без декларации | 1% автоматически | 1% автоматически |
*все суммы в долларах указаны по курсу актуальному на июнь 2026 года
База расчёта – рыночная стоимость из договора купли-продажи. В отдельных случаях налоговая использует кадастровую оценку.
Земельные участки
Для участков несельскохозяйственного назначения – фиксированная ставка: 0,24 лари (~$0,09) за квадратный метр в год. Доход собственника здесь роли не играет. Сельскохозяйственную землю иностранцы купить не могут – только унаследовать.
Главное правило для нерезидентов
| ⚠️ Если иностранный собственник, не являющийся резидентом Грузии, не подаёт ежегодную декларацию по налогу на имущество, Служба доходов автоматически считает доход домохозяйства по верхней планке в 100 000 GEL. В этом случае налог составит 1% от стоимости объекта. Основание: Инструкция Службы доходов Грузии №1434. |
Декларацию можно подать онлайн через rs.ge или через доверенное лицо – без поездки в Грузию. Вся процедура занимает около 30 минут, если все данные об объекте под рукой.
Подача декларации: до 1 ноября следующего года, то есть декларацию за 2025 год необходимо подать до 1 ноября 2026 года.
Уплата налога: до 15 ноября того же года.
Расходы при покупке: почему они минимальные
В Грузии нет налога на приобретение недвижимости. Никаких аналогов британского stamp duty, испанского ITP или турецкого TAPU harci. Покупатель платит только государственный сбор за регистрацию права собственности – и всё.
- Регистрационный сбор (стандартный): 50 GEL (~$18), регистрация до 3 рабочих дней.
- Регистрационный сбор (ускоренный): 200 GEL (~$75), регистрация за 1 день.
- Нотариус: по закону не обязателен, но на практике рекомендован. Стоимость – 50–200 GEL.
- НДС при покупке новостройки: 18% зашито в цену застройщика, покупатель не доплачивает.
Итого расходов покупателя: 50–200 GEL. Всё остальное – договорные отношения с продавцом, не налоги.
Для сравнения: в Испании расходы при покупке вторичного жилья – 10–12% от цены сделки, в Таиланде – 3–6%, в ОАЭ – около 4% (Dubai Land Department). Грузия – дешевле в несколько раз.
Налог при продаже недвижимости: когда платить, а когда нет
Два фактора определяют, сколько вы заплатите при продаже: статус резидента и срок владения.
Ставки
- Нерезидент Грузии: 20% от прибыли (цена продажи минус цена покупки).
- Налоговый резидент Грузии: 5% от прибыли.
Когда налог можно не платить?
При продаже объекта, который находится в собственности более 2-х лет, сделка освобождается от налога. Это правило работает для резидентов и нерезидентов одинаково. С точки зрения налогового законодательства Грузия идеально подойдет для среднесрочных инвестиций. Можно купить объект на финальной стадии строительства, затем 2-3 года сдавать в аренду и, наконец, продать по возросшей цене без налогового обременения.
| ⚠️ Продажа в первые два года облагается налогом в любом случае. Уклонение от декларирования дохода влечёт санкции, предусмотренные законодательством Грузии. |
Изменение сроков уплаты налога с 2024 года
До 2024 года налог с продажи можно было уплатить до 1 апреля следующего года. Теперь – до 15-го числа месяца, следующего за месяцем сделки. Кто не закладывает это в финансовую модель – получает неприятный сюрприз с кэшфлоу.
Пример расчёта
Нерезидент купил квартиру в Батуми за $100 000. Через 18 месяцев продал за $135 000.
- Прибыль: $35 000
- Ставка налога: 20% (нерезидент)
- Налог: $7 000 – 7% от суммы сделки
Если бы тот же инвестор подождал ещё 6 месяцев налог составил бы $0.
Налог с дохода от аренды недвижимости
Для физлиц, сдающих жильё в Грузии, фиксированная ставка 5% от арендных платежей. Для сравнения, в России аналогичный доход облагается по ставке 13–30%, в Испании – 19–47%. Грузия в этом смысле один из самых щадящих рынков.
Как задекларировать
- Зарегистрироваться в Службе доходов Грузии на сайте rs.ge
- Ежегодно подавать декларацию о доходах от аренды
- Уплатить налог – до 1 апреля следующего года
НДС на аренду
Стандартная ставка НДС в Грузии – 18%. Но она применяется к аренде, только если годовой оборот арендодателя превышает 100 000 GEL (~$37 500). С учетом рыночных цен на аренду, для большинства частных собственников, сдающих одну или несколько квартир, это требование не актуально.
Управление через отельного оператора
При сдаче недвижимости через управляющую компанию гостиничной сети – по программе гарантированного дохода или доли от прибыли – деньги перечисляет оператор. Однако налоговые обязательства остаются за собственником. Он обязан декларировать полученный доход и уплачивать 5% подоходного налога. Управляющая компания предоставляет собственнику сводный годовой отчёт о выплаченных суммах – этот документ служит основой для декларации.
Отели под управлением гостиничных сетей: налоговая специфика
Отельные номера в гостиничных комплексах под брендами Wyndham, Anantara, Radisson, MGallery – отдельная категория объектов, которые могут попадать под иной налоговый режим, чем обычная квартира или апартаменты.
Льгота по налогу на туристические объекты недвижимости
Статья 206 Налогового кодекса Грузии давала освобождение от ежегодного налога на имущество для объектов, используемых как гостиница или иной туристический объект размещения. Льгота действовала вплоть до 1 января 2026 года.
Что происходит с ней после этой даты – в открытых источниках однозначного ответа нет. Законодательство могло быть скорректировано. Конкретный объект может подпадать или не подпадать под обновлённые нормы в зависимости от способа регистрации и режима эксплуатации. Это нужно проверять у грузинского налогового консультанта до покупки.
| → Хотите разобрать налогообложение конкретного объекта? Оставьте заявку – подготовим расчёт под вашу ситуацию. |
Как квалифицируется отель с точки зрения налогов
Собственник номера в составе отельного комплекса может оформить владение по-разному:
- Физическое лицо: 5% с аренды, стандартная шкала налога на имущество, 20% или 5% с продажи объекта (ставка для нерезидента и резидента при владении менее 2-х лет).
- Индивидуальный предприниматель (малый бизнес): возможна ставка 1% от оборота при доходе до 500 000 GEL (~$189 000), но с ограничениями по видам деятельности.
- Юридическое лицо: корпоративный налог уплачивается в момент распределении прибыли (принцип Estonian CIT), ставка 15%. НДС возникает при превышении порога оборота в 100 000 GEL (~$37 500).
Оптимальная структура зависит от доходности объекта, горизонта и налогового статуса собственника. Здесь нет универсального ответа – только конкретные цифры.
| ⚠️ Льгота по ст. 206 НКГ для гостиничных объектов действовала до 01.01.2026. Актуальный статус по конкретному объекту уточняйте у местных налоговых консультантов или юристов. |
Налоговое резидентство Грузии: что это меняет для инвестора
Резидентом Грузии становятся автоматически при нахождении в стране 183 дня и более в течение 12 последовательных месяцев.
Что меняется в налогах на недвижимость
Практически только ставка при продаже в первые два года:
- Нерезидент – 20% от прибыли.
- Резидент – 5% от прибыли.
- Оба – 0% при владении 2+ лет.
При стратегии «купил – сдаю – продам через 2+ года» статус резидента на налоговую нагрузку практически не влияет.
Ситуация с соглашением об избежании двойного налогообложения Россия–Грузия
Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Грузией фактически не применяется – его действие приостановлено. Это значит, что российский налоговый резидент при определённых обстоятельствах может быть обязан уплатить налог дважды: и в Грузии, и в России. Каждый кейс требует отдельной консультации и разбора.
CRS и обмен налоговой информацией между Россией и Грузией
Грузия участвует в автоматическом обмене налоговыми данными (CRS) и передаёт информацию о банковских счетах иностранных резидентов. При этом данные о недвижимости в рамках CRS не передаются. Квартира в Батуми или Тбилиси в автоматический обмен данными не попадёт.
Сводная таблица налогов на недвижимость в Грузии
| Налог / ситуация | Ставка | Когда платить не нужно |
|---|---|---|
| Ежегодный налог на владение | 0–1% | Доход домохозяйства < 40 000 GEL (~$15 000) – нулевой налог |
| Налог при покупке | 50–200 GEL | Гербового сбора нет; только регистрационный сбор |
| Продажа (нерезидент) | 20% от прибыли | Владение 2+ лет – налога нет |
| Продажа (резидент) | 5% от прибыли | Владение 2+ лет – налога нет |
| Аренда (физлицо) | 5% от дохода | НДС не применяется при обороте < 100 000 GEL |
Иностранцы в Грузии пользуются теми же налоговыми условиями, что и граждане страны. Ограничений на вывод прибыли нет.
FAQ часто задаваемые вопросы
Нужно ли платить налог при покупке квартиры в Грузии?
Нет. Покупатель несёт только расходы на регистрацию – 50 или 200 GEL в зависимости от срочности. Никаких процентных отчислений от суммы сделки нет.
Сколько нужно держать недвижимость, чтобы не платить налог при продаже?
Два года. Объект в собственности больше 24 месяцев – продажа без подоходного налога. Работает одинаково для резидентов и нерезидентов.
Сколько гражданин РФ должен заплатить налогов в Грузии при продаже недвижимости?
Если нерезидент Грузии, срок владения меньше двух лет – 20% от прибыли, уплачивается в Грузии. Плюс отдельно нужно выяснить обязательства в России: СИДН между странами сейчас не работает, так что риск двойного налогообложения есть.
Нужно ли декларировать доход от аренды, если объектом управляет отельный оператор?
Да. Оператор перечисляет деньги, но декларировать и платить 5% – обязанность собственника. УК предоставляет годовой отчёт – на его основании подаётся декларация.
Можно ли подать декларацию, находясь за рубежом?
Да. Декларацию по налогу на имущество и доходам от аренды можно подать через портал rs.ge. Если с доступом к порталу возникают сложности, всегда можно оформить нотариальную доверенность на представителя в Грузии.
Итог
Налоговая нагрузка на недвижимость в Грузии для иностранца – одна из самых низких среди доступных инвесторам рынков: нулевые расходы при покупке, 5% на аренду, нулевой налог на продажу при владении от 2-х лет.
Одна практическая ошибка, которую совершают чаще всего: нерезиденты не подают ежегодную декларацию по налогу на имущество. Служба доходов автоматически выставляет максимальную ставку – 1%. Декларация занимает 30 минут онлайн.
Для отелей под управлением гостиничных сетей налоговая структура сложнее – она зависит от формы владения, режима использования объекта и актуального состояния льготного законодательства. Для заключения сделок с такими объектами лучше привлекать профессиональных консультантов.
| → Получите разбор налоговой нагрузки по конкретным объектам у наших экспертов |
Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Налоговое законодательство Грузии может изменяться. Перед принятием инвестиционных решений рекомендуется консультация с налоговым специалистом.
