Сидней изучает запрет Airbnb в жилых районах

Власти Сиднея начали оценивать возможность временно запретить краткосрочную аренду квартир, в которых владельцы постоянно не проживают. Поводом стали изменения в историческом районе Миллерс-Пойнт, где отдельные улицы фактически превратились в гостиничные коридоры, а доля свободного жилья для постоянных арендаторов остается крайне низкой. Решение о запрете пока не принято: городской совет поручил изучить его юридическую осуществимость, возможную территорию действия и состояние государственного реестра.

Миллерс-Пойнт превращается из района в гостиницу

Хай-стрит в Миллерс-Пойнт состоит из исторических рядных домов, многие из которых раньше относились к старейшему фонду социального жилья Австралии. Теперь у входов заметны сейфы для ключей, уборщики готовят комнаты между бронированиями, а туристы сменяют друг друга, почти не контактируя с постоянными соседями.

Закрывшийся в конце 2025 года детский сад KU Lance стал наиболее заметным символом демографических перемен. Учреждение, работавшее в районе с 1912 года, не смогло набрать достаточно местных детей. Жители связывают сокращение числа семей с ростом арендных ставок и переводом домов в посуточное размещение.

На соседней Кент-стрит сейфы для ключей установлены у многих домов. Один из местных операторов управляет как минимум 66 объявлениями во внутренних районах Сиднея. Часть бизнеса построена не на собственном жилье: операторы арендуют квартиры на обычном рынке, а затем с согласия владельца пересдают их туристам. Член городского совета Мэттью Томпсон оценивает потенциальный возврат жилья на долгосрочный рынок максимум в 5 тысяч объектов, но это политическая оценка, а не результат проверки каждого адреса.

Совет Сиднея пока не запретил краткосрочную аренду

Городской совет 28 апреля 2026 года поручил администрации подготовить заключение о возможности ограничений. Рассматривается временный запрет, например на два года, для объектов, которые не являются основным местом жительства владельца.

Отдельно изучается территориальный подход. В перечень наиболее затронутых районов включены Миллерс-Пойнт, Рокс, Дарлингхерст, Вуллумулу, Алтимо, Хеймаркет, Кингс-Кросс, Серри-Хиллс и Пирмонт. Совет также запросил оценку механизма, при котором ограничения автоматически включались бы после падения доли свободного арендного жилья ниже установленного уровня.

Решение не запрещает Airbnb, Stayz или Booking.com и не отменяет действующие бронирования. Администрации предстоит определить, позволяют ли правила штата Новая Южная Уэльс ввести запрет на муниципальном уровне. Совет также хочет, чтобы государственный реестр отличал основное жилье владельца от инвестиционной квартиры, постоянно используемой для туристов.

Основной целью стали квартиры без проживающего хозяина

Дискуссия касается прежде всего размещения без хозяина. Под этим понимается квартира или дом, где собственник либо постоянный арендатор не живет во время пребывания гостей. Такая модель позволяет использовать обычное жилое помещение как гостиничный объект.

Размещение с хозяином устроено иначе. Владелец может сдавать комнату или временно предоставлять собственный дом, продолжая использовать его как основное место жительства. Городские политики считают, что эпизодическая сдача собственного жилья оказывает меньшее влияние на рынок, чем портфель из десятков квартир, предназначенных только для туристов.

Полный запрет всех краткосрочных размещений поэтому не является базовым сценарием. Наиболее вероятной целью возможной реформы станут профессиональные операторы и инвесторы, которые выводят квартиры из долгосрочного фонда.

В реестре обнаружили разрыв почти в три тысячи объектов

Одна из главных проблем регулирования связана с качеством данных. В 2023 году государственный реестр насчитывал 2 468 активных зарегистрированных объектов краткосрочной аренды в границах муниципалитета Сиднея. Независимая оценка обнаружила 5 454 активных объекта.

Разница составляла 2 986 квартир и домов. Она не доказывает, что все дополнительные объявления работали незаконно: один адрес может размещаться на нескольких площадках, публикация может быть неактивной, а часть данных — устаревшей. Одновременно такой разрыв не позволяет совету достоверно определить число операторов, проверить соблюдение годового ограничения или отделить основное жилье от инвестиционных объектов.

Город также указывал, что существующая система не предоставляет муниципалитету всех идентификационных и финансовых данных, необходимых для контроля. Без точного адреса, владельца, календаря бронирований и связи между объявлениями на разных площадках формальный годовой предел трудно применять на практике.

Действующие правила разрешают до 180 дней аренды

В Большом Сиднее жилье без проживающего хозяина разрешено сдавать туристам не более 180 дней в течение каждого регистрационного года. Размещение с хозяином допускается круглый год.

Правило распространяется на жилые дома, квартиры и рядные дома. Хозяин обязан зарегистрировать объект, выполнить требования пожарной безопасности и соблюдать обязательный свод правил поведения. Краткосрочным считается коммерческое предоставление жилья или его части на срок до трех месяцев.

Ограничение в 180 дней означает, что инвестиционную квартиру можно использовать для туристов почти половину года. При высокой посуточной ставке этого иногда достаточно, чтобы краткосрочная модель приносила больше обычной аренды. Бронирования продолжительностью от 21 дня могут учитываться по отдельным правилам и не всегда уменьшают доступный годовой лимит.

Жилые комплексы могут запрещать отдельные объекты

Товарищество собственников многоквартирного дома вправе принять внутреннее правило, ограничивающее краткосрочное размещение в квартирах, которые не являются основным местом жительства хозяина.

Такое решение не может запретить человеку сдавать собственное основное жилье или отдельную комнату, пока он временно отсутствует. В результате в одном доме могут действовать разные режимы в зависимости от фактического проживания владельца.

Жалобы на шум, повреждение общих помещений, парковку и нарушение внутренних правил рассматривают управляющие организации, муниципалитет и полиция. Хозяева также обязаны иметь страхование ответственности за травмы и гибель третьих лиц. Отдельная лицензия оператору не требуется, однако объект должен быть зарегистрирован до публикации объявления.

Краткосрочная аренда охватила заметную долю жилья

Исследование муниципалитета показало, что объекты краткосрочного размещения соответствовали примерно 4,4% всего жилищного фонда города. На квартиры и дома без проживающего хозяина приходилось около 3,5%.

Примерно 36% объектов без хозяина рекламировались или использовались более 180 дней в год. Около трети предложений находилось под управлением хозяев с несколькими объявлениями в муниципальных границах. Реальная доля профессиональных операторов могла быть выше, поскольку один управляющий способен иметь дополнительные объекты в соседних районах.

Наибольшая концентрация отмечалась в центре Сиднея, Уотерлу и Потс-Пойнт. Данные указывают, что рынок состоит не только из жителей, сдающих свободную комнату: значительную часть предложения формируют отдельные квартиры и профессионально управляемые портфели.

Посуточная модель остается выгоднее долгосрочной

Городское исследование пришло к выводу, что краткосрочная аренда во многих районах Сиднея могла приносить больше денег, чем обычный годовой договор, даже при соблюдении ограничения в 180 дней.

Экономика зависит от расположения, загрузки, посуточной ставки, комиссии площадки, уборки и расходов на управление. В районах возле гавани, делового центра и туристических достопримечательностей высокий дневной тариф способен компенсировать периоды простоя.

Эта разница создает стимул конкурировать с постоянными арендаторами за одни и те же квартиры. Если оператор готов платить собственнику больше, потому что рассчитывает на туристическую выручку, долгосрочная ставка также получает давление вверх. Прямую долю роста аренды, вызванную именно площадками, определить сложно, поскольку на стоимость одновременно влияют строительство, миграция, процентные ставки и доходы населения.

Доля свободного жилья остается критически низкой

В большинстве почтовых районов муниципалитета доля свободного долгосрочного жилья оценивалась примерно в 1–1,5%. При таком уровне арендаторам приходится конкурировать за ограниченное число квартир, а собственники получают возможность быстро повышать ставки.

Стабильным рынок обычно становится при более высокой доле вакансий, когда у арендатора есть выбор, а объект не сдается сразу после публикации. Совет обсуждает использование доли свободного жилья как порогового показателя для временных ограничений.

Такой механизм потребует единой методики. Показатель меняется каждый месяц, зависит от продолжительности публикации объявления и может различаться даже между соседними почтовыми районами. Запрет, автоматически включающийся и выключающийся вслед за статистикой, способен создавать неопределенность для владельцев и гостей.

Государственная проверка продолжается более двух лет

Правительство Новой Южной Уэльс начало пересмотр правил в начале 2024 года. На общественное обсуждение поступило более 430 официальных материалов, а в опросе приняли участие свыше 2 400 человек.

Власти рассматривали снижение годового лимита, повышение регистрационных сборов, налог на пустующее жилье, туристический сбор и способы возвращения части объектов на долгосрочный рынок. К июлю 2026 года официальный сайт по-прежнему указывает, что материалы анализируются, а возможные изменения изучаются.

Задержка усиливает давление со стороны муниципалитетов. Без решения штата города ограничены существующим законодательством, а самостоятельный запрет может столкнуться с обжалованием со стороны владельцев и платформ.

Опыт Байрон-Бей не дает однозначного ответа

В большей части района Байрон-Шир с сентября 2024 года разрешенный период аренды без хозяина был сокращен со 180 до 60 дней. В двух специально обозначенных туристических зонах возле центра Байрон-Бей и Брансуик-Хедс ограничение не действует.

Модель задумывалась как компромисс: жилые и сельские районы должны сохранить больше домов для постоянного населения, а наиболее туристические зоны — продолжить принимать гостей круглый год.

Австралийский опыт пока слишком ограничен для окончательных выводов. Перевод квартиры на долгосрочный рынок зависит не только от числа разрешенных ночей. Владелец может оставить объект пустым, использовать его как второй дом, продать или перейти к более длительным бронированиям, которые не подпадают под тот же режим.

Airbnb считает ограничения неэффективными

Airbnb выступает за единые правила на уровне штата и утверждает, что жесткое сокращение числа разрешенных ночей не гарантирует появления новых квартир на долгосрочном рынке.

Компания ссылается на заказанные ею исследования и заявляет, что краткосрочное размещение поддерживает туризм, дает хозяевам дополнительный доход и обеспечивает жильем семьи, которым не подходят обычные гостиничные номера.

Позиция платформы не устраняет конфликта в районах с высокой концентрацией отдельных инвестиционных квартир. Экономический эффект для туристического бизнеса может одновременно сопровождаться потерей постоянного населения на уровне конкретной улицы. Поэтому для оценки необходимы данные не только по всему штату, но и по отдельным кварталам.

Продажа социального жилья изменила состав района

Миллерс-Пойнт исторически был рабочим районом возле гавани и одним из старейших центров государственного жилья. В 2014 году власти Нового Южного Уэльса объявили о продаже недвижимости в Миллерс-Пойнт, Доус-Пойнт и Рокс с направлением выручки на строительство социального жилья в других районах.

По состоянию на январь 2025 года программа профинансировала завершение 1 902 социальных квартир, еще две находились в строительстве. Такой подход увеличил число объектов на уровне штата, но одновременно вывел государственное жилье из дорогого центрального района.

После продажи исторические дома перешли на частный рынок, где их стоимость определяется видом на гавань, близостью к деловому центру и туристическим спросом. Часть недвижимости впоследствии стала краткосрочным размещением, усилив изменение социальной структуры Миллерс-Пойнт.

Миллерс-Пойнт остается преимущественно арендным районом

Перепись 2021 года насчитала в Миллерс-Пойнт около 1 737 жителей и 1 323 частных жилых объекта. В среднем на одно домохозяйство приходилось 1,9 человека.

Около 60,4% занятых жилых объектов арендовались, 24,9% принадлежали владельцам без ипотеки и 13,3% — владельцам с ипотечным кредитом. Средняя недельная аренда составляла 800 австралийских долларов, а средний доход домохозяйства — 3 160 долларов в неделю.

Около 80% занятых объектов представляли собой квартиры, еще 18,8% — рядные или смежные дома. Эти данные относятся к 2021 году и не отражают последующие изменения, однако показывают, почему сокращение долгосрочного предложения особенно чувствительно для района с высокой долей арендаторов.

Запрет не гарантирует возвращения всех квартир

Даже полный запрет объектов без проживающего хозяина не означает, что каждое объявление станет обычной арендной квартирой. Владельцы могут продать жилье, оставить его для личного использования, сдать на несколько месяцев или искать исключения из правил.

Часть предложений также представляет собой комнаты, вторые жилые помещения при основном доме или объекты, которые никогда не выходили бы на долгосрочный рынок. Поэтому количество объявлений нельзя автоматически считать количеством будущих квартир для арендаторов.

Наибольший эффект вероятен среди профессионально управляемых объектов, которые доступны большую часть года и не используются владельцами. Для их выявления необходимы точные сведения о хозяине, адресе, календаре и связанных объявлениях.

Международный опыт показывает сложность контроля

Нью-Йорк, Барселона и Амстердам ввели более жесткие ограничения для квартир, не являющихся основным жильем хозяина. Эти меры сократили официальное предложение на крупных площадках, но одновременно создали расходы на проверку, судебные споры и риск перехода части рынка на прямые бронирования.

Сидней пока не выбрал конкретную модель. Варианты включают запрет в отдельных районах, сокращение годового лимита, ограничения при низкой доле свободного жилья и усиление государственного реестра.

Результат будет зависеть от способности связывать объявления с конкретными владельцами и реальными адресами. Формальный запрет без доступа к данным способен изменить только публичный рынок, не устранив неофициальные сделки.

Как сообщают эксперты International Investment, Миллерс-Пойнт показывает локальный эффект, который скрывается в общегородской статистике: относительно небольшое число туристических квартир может не менять рынок всего Сиднея, но способно заметно изменить отдельную улицу, работу местных учреждений и состав населения. Запрет пока остается предметом юридической оценки, а оценку в 5 тысяч потенциально возвращенных объектов нельзя считать прогнозом результата. Первоочередной мерой должен стать точный реестр, разделяющий основное жилье и коммерческие портфели. Без такой базы ни лимит в 180 дней, ни возможный запрет невозможно надежно контролировать.