Квартиры в Швеции дешевеют после весеннего роста

Цены на квартиры в Швеции снизились на 1,5% в июльской статистике, повторив максимальное месячное снижение за последний год. Наиболее заметная коррекция произошла в Большом Стокгольме, однако годовая динамика рынка остаётся положительной: квартиры в стране стоят на 4,6% дороже, чем год назад, частные дома — на 3,4%. Одновременно количество сделок с жильём в мае–июле выросло на 12%, что делает картину рынка значительно устойчивее, чем следует из одной месячной цифры.

Цены на квартиры в Швеции снизились на 1,5%

Шведский рынок жилья показал разнонаправленную динамику в июле 2026 года. Согласно Svensk Mäklarstatistik, цены на квартиры в жилищных товариществах снизились на 1,5%, тогда как частные дома подорожали на 0,9%. За три месяца квартиры также потеряли 1,5%, а дома прибавили 3,5%. В годовом выражении оба сегмента остаются в плюсе: квартиры подорожали на 4,6%, дома — на 3,4%.

Июльское снижение квартир оказалось таким же, как годом ранее. В июле 2025 года показатель также уменьшился на 1,5%. Однако тогда годовой рост цен на квартиры составлял менее 3%, тогда как сейчас он достиг 4,6%. Поэтому одинаковое месячное снижение происходит на фоне более высокой годовой динамики рынка.

Стокгольм показал самое сильное снижение цен

В Большом Стокгольме показатель стоимости квартир уменьшился на 2,5%. В Большом Гётеборге снижение составило 0,6%, тогда как в Большом Мальмё цены выросли на 0,4%.

В центральной части Стокгольма снижение достигло 0,6%, в центре Гётеборга — 1,1%, в центральном Мальмё — 1,7%. При этом показатели за последние 12 месяцев остаются положительными и сильно различаются по регионам.

В центральном Стокгольме квартиры подорожали за год на 8,5%, в Большом Стокгольме — на 6%. В центре Гётеборга рост также составил 6%, в Большом Гётеборге — 1,6%. В центральном Мальмё годовой прирост достиг всего 0,5%, а в Большом Мальмё — 0,6%.

Отраслевая организация Mäklarsamfundet связывает июльскую динамику прежде всего с сезонным изменением структуры продаж. Летом число сделок в районах с наиболее дорогим жильём уменьшается, поэтому их доля в общей статистике становится ниже. В самой статистике отдельно отмечается, что сильное снижение в Большом Стокгольме совпало с небольшим числом продаж в центральной части столицы и снижением цен на заключённые там сделки.

Это объяснение следует рассматривать именно как оценку участников рынка: статистика подтверждает изменение числа и состава сделок, но сама по себе не позволяет свести всё июльское снижение к одной причине.

Стокгольм остаётся самым дорогим рынком страны

Средняя цена квадратного метра квартиры по стране в июле составляла 39 248 шведских крон. В центральном Стокгольме показатель достиг 116 087 крон, в Большом Стокгольме — 61 794 крон.

В центре Гётеборга средняя стоимость составляла 68 089 крон за квадратный метр, в Большом Гётеборге — 47 622 кроны. В центральном Мальмё показатель достиг 38 320 крон, в Большом Мальмё — 37 118 крон.

Таким образом, средняя цена квадратного метра в центральном Стокгольме почти втрое превышает показатель по стране. Из-за такого разрыва изменение географической структуры сделок может существенно влиять на агрегированные показатели.

Почему снижение на 1,5% нельзя считать обычным «июль против июня»

Важное уточнение касается методики расчёта. Показатель «за один месяц», который публикует шведская статистика, не является простым сравнением стоимости жилья, проданного в июле, с июньскими продажами.

Для расчёта ценовой динамики используются трёхмесячные скользящие периоды. Июльский месячный показатель сопоставляет сделки за май–июль с периодом апрель–июнь. Трёхмесячный показатель сравнивает май–июль с февралем–апрелем. Средняя стоимость квадратного метра, напротив, рассчитывается только по сделкам последнего месяца.

Поэтому формулировка «квартиры в июле подешевели на 1,5%» удобна для описания статистического релиза, но технически речь идёт об изменении показателя, рассчитанного на основе перекрывающихся трёхмесячных периодов.

Продажи жилья выросли на 12%

Снижение квартирного индикатора не сопровождалось сокращением количества сделок. За май, июнь и июль в Швеции было продано около 46 500 квартир и частных домов против 41 600 за тот же период прошлого года. Рост составил 12%.

Количество проданных квартир увеличилось на 13%, примерно до 28 500 объектов. Продажи частных домов выросли на 10%, до 18 000. Отраслевая организация также отмечает, что объём сделок в январе–июле оказался самым высоким для соответствующего периода со времени пандемийных лет.

Таким образом, июльская коррекция квартирных цен произошла одновременно с более высокой активностью рынка по сравнению с 2025 годом.

Частные дома в Швеции продолжили дорожать

Национальный показатель цен на частные дома вырос в июле на 0,9%, за три месяца — на 3,5%, за 12 месяцев — на 3,4%. Средняя цена объекта составила 3,579 млн крон.

В Большом Стокгольме дома подорожали на 0,1% по месячному показателю и на 4,1% за год, средняя цена составила 6,025 млн крон. В Большом Гётеборге рост достиг соответственно 0,3% и 1,4%, а средняя стоимость — 5,548 млн крон.

В Большом Мальмё показатель увеличился на 0,6% за месяц и на 3,2% за год, средняя цена достигла 5,467 млн крон. За пределами трёх крупнейших агломераций, где проводится около 70% сделок с частными домами, июльский рост превышал 1%.

На рынке загородных домов для отдыха изменения были минимальными. Средняя стоимость таких объектов за последние 12 месяцев составляла 2,414 млн крон, а годовой рост — 0,2%. Расчёт основан на 5 217 продажах с августа 2025 года по июль 2026-го.

Ипотечная реформа снизила необходимый первоначальный взнос

С 1 апреля 2026 года в Швеции действуют новые правила ипотечного кредитования. Парламент страны повысил максимально допустимое отношение ипотечного кредита к стоимости жилья при покупке с 85% до 90%. Это означает, что при использовании максимального кредитования покупателю достаточно внести 10% стоимости объекта собственными средствами вместо прежних 15%.

Одновременно отменено усиленное требование к погашению кредита для заёмщиков, чья совокупная жилищная задолженность превышает 4,5 годового дохода до налогов. Ранее они должны были дополнительно погашать не менее 1% кредита ежегодно. Основные требования к погашению, связанные с отношением долга к стоимости недвижимости, сохранились. Дополнительный кредит под уже принадлежащее владельцу жильё ограничен 80% его рыночной стоимости. Риксдаг указывает, что новые нормы вступили в силу 1 апреля.

Для объекта стоимостью 4 млн крон минимальная сумма собственных средств при максимально допустимой ипотеке снизилась с 600 тыс. до 400 тыс. крон.

Реформа уменьшила формальный барьер для первоначального взноса, однако её фактическое влияние на цены жилья нельзя надёжно определить по нескольким месяцам статистики.

Ипотечные ставки снизились до 2,75%

Условия финансирования стали мягче по сравнению с предыдущими годами. Средняя плавающая ставка по новым жилищным кредитам в июне снизилась до 2,75% с 2,78% в мае. Средняя ставка по всем новым ипотечным договорам уменьшилась с 2,83% до 2,80%.

Statistics Sweden сообщает, что общий объём жилищных кредитов домохозяйств достиг в июне 4,321 трлн крон. Их годовой рост составил 3,3%. Для сравнения, всё кредитование домохозяйств выросло на 3,2%.

Около 77% объёма жилищных кредитов, или 3,307 трлн крон, приходилось на займы с плавающей ставкой.

Высокая доля таких кредитов означает, что изменение процентных ставок относительно быстро отражается на финансовой нагрузке значительной части шведских заёмщиков.

Центральный банк сохранил ставку на уровне 1,75%

Ключевая ставка Риксбанка на 7 августа 2026 года составляет 1,75%. Решение сохранить её на этом уровне было принято в июне, ставка действует с 24 июня.

Шведский центральный банк тогда отметил, что инфляция остаётся низкой, однако риски более высокого роста цен усилились. Регулятор также указал, что вероятность повышения ставки позднее в 2026 году стала выше по сравнению с предыдущей оценкой.

Следующее заседание по денежно-кредитной политике состоится 19 августа, а решение по ставке должно быть опубликовано 20 августа.

Инфляция в июле резко замедлилась

Предварительные данные показывают, что инфляция по индексу потребительских цен в июле замедлилась до 0,2% год к году после 0,7% в июне. За месяц цены снизились на 0,3%.

Индекс потребительских цен с фиксированной ипотечной ставкой — основной инфляционный показатель, используемый центральным банком для цели денежно-кредитной политики, — замедлился с 1,3% до 0,7%.

При этом показатель без учёта энергетики вырос с 0,4% до 0,6%. Статистическое управление связывает значительную часть замедления общей инфляции со снижением цен на энергию. Окончательная июльская статистика должна быть опубликована 13 августа.

Экономика Швеции выросла во втором квартале

Предварительный индикатор валового внутреннего продукта показал, что шведская экономика выросла во втором квартале на 1,4% относительно предыдущих трёх месяцев с учётом сезонности.

По сравнению со вторым кварталом 2025 года рост с поправкой на календарные различия составил 2,8%. При этом непосредственно в июне валовой внутренний продукт снизился на 0,2% к маю.

Эти данные остаются предварительными. Полные национальные счета за второй квартал должны быть опубликованы 28 августа.

Покупатели стали осторожнее оценивать дальнейший рост цен

На фоне летней коррекции ослабли и ожидания потенциальных покупателей. По данным августовского опроса Hemnet, 33,9% респондентов ожидают роста стоимости жилья в следующие шесть месяцев против 36% месяцем ранее.

Доля ожидающих снижения увеличилась с 11,8% до 13,5%. Ещё 52,6% считают, что цены существенно не изменятся. Разница между долей оптимистов и пессимистов сократилась до 20 процентных пунктов и снижается шестой месяц подряд. В опросе участвовали 3 152 человека, планировавших покупку жилья.

Большинство опрошенных, таким образом, ожидает стабильных цен, а не роста или падения.

Рынок жилья Швеции сохраняет сильные региональные различия

Главная особенность июльской статистики — разрыв между краткосрочной и годовой динамикой. Национальный показатель квартир снизился на 1,5%, однако за 12 месяцев вырос на 4,6%. В центральном Стокгольме годовой прирост достиг 8,5%, тогда как в центральном Мальмё — только 0,5%.

Одновременно выросло количество сделок, частные дома продолжили дорожать, ипотечные ставки снизились, а в апреле вступили в силу менее жёсткие ограничения на размер первоначального взноса. Эти факторы не позволяют делать вывод о новом общенациональном падении рынка только на основании июльского показателя.

Как сообщают эксперты International Investment, июльские данные следует оценивать осторожно: снижение квартирного индикатора пока сочетается с положительной годовой динамикой и ростом числа сделок, поэтому одного месяца недостаточно для вывода о смене рыночного тренда. При этом высокая доля кредитов с плавающей ставкой и возможность приобретать жильё с первоначальным взносом от 10% увеличивают чувствительность части новых покупателей к будущим изменениям стоимости кредитования. Для инвесторов дополнительно важны финансовое состояние жилищного товарищества, его задолженность, регулярные платежи и ликвидность конкретного района.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment