Кто может купить недвижимость в Словении

Право иностранцев приобретать недвижимость в Словении зависит прежде всего от гражданства или страны регистрации юридического лица. Гражданам и компаниям государств Евросоюза, Организации экономического сотрудничества и развития и Европейской экономической зоны отдельное решение о взаимности не требуется. Для граждан и компаний восьми государств — кандидатов на вступление в ЕС, перечисленных Министерством юстиции, необходимо положительное решение о взаимности. Для покупателей из остальных стран, включая Россию и Китай, обычная прямая покупка недвижимости в общем случае недоступна. При этом право покупателя на приобретение собственности не отменяет специальных правил для сельскохозяйственных земель, налоговых обязательств и требований миграционного законодательства.

Правила зависят не только от членства страны в ЕС

Статья 68 Конституции Словении позволяет иностранцам приобретать право собственности на недвижимость на условиях, установленных законом или международным договором. На практике действующая классификация разделяет иностранных покупателей на несколько групп.

Самый простой режим применяется к гражданам и юридическим лицам стран ЕС, государств — членов ОЭСР и Европейской экономической зоны. Для этой категории отдельное административное решение, подтверждающее взаимность, не требуется.

Именно здесь содержится одна из основных неточностей публикации DATA.SI от 3 августа 2026 года. В ней отдельно утверждается, что гражданин Швейцарии может приобрести недвижимость только при наличии постоянного разрешения категории C. Однако действующая официальная страница словенского Министерства юстиции включает граждан и компании стран ОЭСР в категорию, которой решение о взаимности не требуется. Швейцария является членом ОЭСР.

По той же причине отдельного решения о взаимности не требуется, например, гражданам США и Великобритании: обе страны также являются членами ОЭСР.

Однако выражение «могут покупать недвижимость без ограничений» лучше не использовать. Отсутствие процедуры установления взаимности снимает ограничение, связанное со страной происхождения покупателя, но объект всё равно может подпадать под специальные земельные, градостроительные или иные правила.

Для восьми стран требуется решение о взаимности

Отдельный порядок действует для граждан и юридических лиц государств — кандидатов на вступление в Евросоюз, перечисленных словенским Министерством юстиции.

В актуальном перечне указаны Северная Македония, Сербия, Черногория, Албания, Украина, Молдова, Босния и Герцеговина и Грузия. Для приобретения недвижимости им необходимо получить положительное решение об установлении взаимности.

Взаимность означает, что гражданин Словении или зарегистрированная в стране компания должны иметь возможность приобрести сопоставимую недвижимость в государстве иностранного покупателя на тех же или аналогичных условиях, причём требования для словенской стороны не должны быть существенно более обременительными.

Решение принимает Министерство юстиции в установленной процедуре. Поэтому одного факта наличия у страны статуса кандидата на вступление в ЕС недостаточно для автоматической регистрации собственности.

Украинцы могут покупать недвижимость после проверки взаимности

Для граждан Украины режим изменился после получения страной статуса кандидата на вступление в ЕС в июне 2022 года.

Словенские власти разъяснили, что с этого момента граждане Украины и зарегистрированные там юридические лица получили возможность инициировать процедуру установления взаимности. При положительном решении они могут приобретать право собственности на недвижимость в предусмотренных законодательством случаях. Аналогичное изменение произошло для Молдовы и Боснии и Герцеговины после присвоения им соответствующего статуса.

Поэтому утверждение, что гражданин Украины в принципе не может купить квартиру или дом в Словении на своё имя, в 2026 году было бы неверным.

Но и обратная формулировка — что украинцы могут покупать свободно — также неточна: перед приобретением требуется подтверждение взаимности.

Россияне и граждане Китая напрямую покупать обычно не могут

Для граждан и иностранных юридических лиц из стран, которые не относятся ни к одной из перечисленных льготных категорий, режим значительно строже.

Официальная классификация прямо называет Россию и Китай среди примеров государств, граждане и компании которых не могут приобрести собственность на недвижимость посредством обычной сделки. Для наследования действуют отдельные правила.

Поэтому наличие словенского банковского счёта, налогового номера или разрешения на проживание само по себе не устраняет ограничения, связанные с гражданством покупателя.

Это особенно важно проверять до подписания обязательного договора или перечисления крупного задатка.

Покупка через компанию требует отдельной оценки

Исходная публикация DATA.SI предлагает гражданам государств, которые не могут купить недвижимость напрямую, зарегистрировать компанию в Словении. Такая формулировка требует существенной оговорки.

Государственный деловой портал подтверждает, что нерезиденты могут регистрировать компании в Словении и должны предварительно получить словенский налоговый номер. Официальная классификация иностранных собственников одновременно определяет иностранное юридическое лицо как компанию с местонахождением за пределами Словении.

Из этого следует важное юридическое различие: если недвижимость приобретает зарегистрированная в Словении компания, собственником является именно юридическое лицо, а не её иностранный учредитель лично.

Поэтому такую схему некорректно описывать как простой способ «купить недвижимость на себя через фирму». Она создаёт корпоративную структуру владения с собственным бухгалтерским, налоговым и юридическим режимом.

Кроме того, государственные источники не дают оснований считать регистрацию компании универсальным способом обхода любых ограничений на недвижимость. Допустимость конкретной структуры необходимо оценивать с учётом категории объекта и обстоятельств сделки.

Компания и недвижимость не дают автоматический ВНЖ

Право собственности и миграционный статус — разные юридические вопросы.

Для граждан третьих стран право жить и работать в Словении определяется правилами о разрешениях на проживание и работу. Государственный портал по трудоустройству указывает, что для работы гражданам третьих стран требуется единое разрешение на проживание и работу.

Регистрация фирмы также не означает автоматического получения такого статуса: для собственника, который намерен фактически работать или управлять компанией в Словении, действуют отдельные миграционные процедуры.

Поэтому формула «открыть компанию, купить квартиру и автоматически получить ВНЖ» не соответствует действующей системе.

Для граждан ЕС режим пребывания другой: они могут въезжать без визы, однако при проживании более трёх месяцев должны оформить регистрацию проживания в соответствии с установленными правилами.

Как проходит процедура установления взаимности

Иностранец, которому необходимо подтверждение взаимности, обращается в Министерство юстиции.

В заявлении требуются документы, подтверждающие личность и право на проведение процедуры. Административный сбор составляет €22,60. Для людей с двойным гражданством, лиц без гражданства и заявителей из государств с неоднородной правовой системой могут потребоваться дополнительные сведения о месте постоянного проживания.

К заявлению также прилагается специальный документ с данными о недвижимости, выдаваемый Управлением геодезии и картографии. Он является обязательной частью процедуры. Если недвижимость не зарегистрирована в земельной книге, ведомство может отказать в выдаче такого документа.

Следовательно, проверка взаимности связана не только с гражданством покупателя, но и с конкретным объектом.

Иностранному собственнику может понадобиться налоговый номер

Иностранец, не имеющий постоянного или временного проживания в Словении, должен зарегистрироваться в налоговом реестре, если ему необходим налоговый номер из-за получения облагаемого дохода в стране либо владения облагаемым движимым или недвижимым имуществом. Для этого используется форма DR-02.

Получение налогового номера само по себе не означает приобретения налогового резидентства.

Налоговая администрация отдельно указывает, что владельцы недвижимости в определённых случаях могут платить налог на имущество, а также другие платежи, связанные с использованием застроенной земли.

Налог на передачу недвижимости составляет 2%

При продаже недвижимости, если сделка не облагается налогом на добавленную стоимость, применяется налог на передачу недвижимости.

Ставка составляет 2% стоимости объекта. По общему правилу налогоплательщиком является продавец, однако договор может предусматривать, что обязательство по уплате принимает покупатель.

Продавец должен подать декларацию в течение 15 дней после заключения договора.

После уплаты налога налоговый орган подтверждает договор. Без соответствующего подтверждения нельзя нотариально удостоверить подпись на договоре и зарегистрировать право собственности в земельной книге.

Поэтому часто встречающаяся формулировка «покупатель платит 2% налога при покупке» слишком упрощена: юридически плательщиком по умолчанию является продавец, хотя стороны могут договориться иначе.

При продаже может возникнуть налог на прирост капитала

Для физических лиц отдельным вопросом становится налог при последующей продаже объекта.

Базовая ставка налога на прирост капитала составляет 25%. После пяти лет владения она снижается до 20%, после десяти — до 15%, а после 15 лет владения налог на прирост капитала не начисляется.

Для основного жилья предусмотрено исключение. Если физическое лицо владело квартирой или соответствующим жилым домом, имело там постоянное место проживания и фактически проживало в объекте не менее трёх лет до продажи, при соблюдении остальных условий налог на прирост капитала может не взиматься. Налог на передачу недвижимости при этом сохраняется.

Сельскохозяйственная земля продаётся по специальной процедуре

Право иностранца приобретать недвижимость по критерию гражданства ещё не означает возможности свободно купить любой земельный участок.

Для сельскохозяйственной земли, фермы и леса существует специальная процедура. Предложение о продаже обычно предварительно публикуется через административную единицу и государственный портал, а покупатель должен заявить о принятии предложения в установленный срок.

После этого сделка подаётся на одобрение соответствующей административной единицы. Она может отказать, если не была соблюдена установленная процедура или нарушена очередность преимущественного права покупки.

Поэтому даже гражданину ЕС или ОЭСР нельзя обещать возможность приобретения любой земли «на тех же условиях, что квартиры» без проверки категории участка.

Цены на жильё выросли на 9,3%

Юридические правила действуют на фоне продолжающегося роста словенского рынка недвижимости.

Статистическое управление Словении сообщило, что в первом квартале 2026 года цены на жилую недвижимость были на 3% выше предыдущего квартала и на 9,3% выше уровня годичной давности. Эти данные пока являются предварительными.

Новые частные дома подорожали за год на 11,9%, существующие квартиры — на 10,7%, существующие дома — на 9,1%, новые квартиры — на 6,2%.

В Любляне существующие квартиры стоили на 6,3% дороже, чем годом ранее. За пределами столицы рост достиг 12%, а в Мариборе — 17,5%.

Общая стоимость сделок с жильём в первом квартале составила €499,4 млн. Было продано 2 512 объектов существующего жилья на общую сумму €474,7 млн.

Для инвестора это означает, что юридическая доступность объекта и его инвестиционная привлекательность должны оцениваться отдельно.

Как сообщают эксперты International Investment, главная ошибка при описании словенского законодательства — делить покупателей только на граждан ЕС и «всех остальных». Действующая система шире: отдельное решение о взаимности не требуется гражданам и компаниям государств ЕС, ОЭСР и Европейской экономической зоны, тогда как для восьми перечисленных стран-кандидатов действует процедура взаимности. Особенно осторожно следует относиться к покупке через компанию: она означает корпоративное, а не личное владение и сама по себе не создаёт права на проживание. Перед сделкой необходимо отдельно проверить гражданство покупателя, правовой статус конкретного объекта, земельную книгу, налоговый режим и миграционные последствия.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: покупка недвижимости в Словении иностранцами

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Словении?

Да, однако режим зависит от гражданства. Гражданам и компаниям стран ЕС, ОЭСР и Европейской экономической зоны отдельное решение о взаимности не требуется. Для перечисленных государств-кандидатов в ЕС оно необходимо.

Может ли гражданин США купить недвижимость?

Да. США являются членом ОЭСР, а для граждан и юридических лиц государств ОЭСР отдельное решение о взаимности не требуется. Специальные правила конкретного объекта при этом сохраняются.

Может ли гражданин Великобритании купить недвижимость после Brexit?

Да. Великобритания остаётся членом ОЭСР, поэтому действующая классификация Министерства юстиции не требует отдельного решения о взаимности для британских граждан и компаний.

Нужен ли швейцарцу Permit C для покупки?

Действующая официальная классификация не устанавливает такое общее требование как условие получения права собственности. Швейцария является членом ОЭСР, а гражданам стран ОЭСР решение о взаимности не требуется.

Может ли гражданин Украины купить квартиру?

Да, потенциально может, но требуется положительное решение об установлении взаимности. Украина входит в опубликованную Министерством юстиции соответствующую категорию.

Может ли гражданин России купить квартиру напрямую?

По действующей классификации Россия относится к группе государств, граждане и зарегистрированные там компании которых не могут приобрести словенскую недвижимость посредством обычной покупки. Для наследования существуют отдельные правила.

Можно ли использовать словенскую компанию?

Иностранцы могут регистрировать компании в Словении. Но если недвижимость приобретает компания, собственником является юридическое лицо, а не иностранный участник лично. Такую структуру следует оценивать отдельно с юридической и налоговой точки зрения.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ?

Автоматически — нет. Право проживания регулируется отдельным миграционным законодательством. Для граждан третьих стран предусмотрены соответствующие разрешения на проживание и, при работе, разрешения на проживание и работу.

Какой налог применяется при продаже недвижимости?

Налог на передачу недвижимости составляет 2%, если сделка не облагается НДС. По умолчанию его платит продавец, но договор может возложить обязанность на покупателя.

Можно ли купить сельскохозяйственную землю?

Можно только при соблюдении специального режима оборота соответствующей земли. Предусмотрены публикация предложения, процедура принятия, административное одобрение и преимущественные права определённых покупателей.

Насколько выросли цены на жильё?

В первом квартале 2026 года жильё подорожало на 9,3% год к году. Существующие квартиры прибавили 10,7%, а квартиры в Любляне — 6,3%. Данные за первый квартал являются предварительными.