Спрос на жилье в Болгарии снижается, цены растут

В Болгарии в 2026 году рынок жилой недвижимости демонстрирует парадоксальную динамику: активность покупателей сокращается, однако цены продолжают расти. По данным Logos Press со ссылкой на Prian, ажиотаж предыдущих лет постепенно сошел на нет, но корректировки стоимости в сторону снижения не произошло. Рост цен замедлился по сравнению с 2023–2025 годами, когда рынок фиксировал скачки на 15–20% ежегодно, однако тренд остается восходящим.

Снижение покупательской активности на фоне роста цен

По оценкам источников, около 15% потенциальных покупателей покинули рынок. Речь идет не о иностранцах, а прежде всего о гражданах Болгарии, для которых ипотека стала менее доступной из-за высокой стоимости жилья и обслуживания кредита. Дополнительным фактором стало снижение активности инвесторов, ориентированных на быструю перепродажу объектов.

В 2025 году разница в стоимости между жильем на стадии строительства и готовыми объектами составляла 7–10%. Однако существенный рост цен на новостройки сократил возможности для спекулятивных стратегий. Покупка на этапе котлована с последующей перепродажей через несколько лет уже не обеспечивает прежнюю доходность.

Эксперты прогнозируют, что доля инвестиционных сделок в 2026 году может сократиться почти вдвое — с примерно 25% рынка в 2025 году до 10–15%.

Рынок недвижимости Софии: формат «один покупатель — один объект»

В Софии и других крупных городах Болгарии рынок постепенно приближается к формату «один покупатель на объект». Это означает снижение конкуренции за квартиры и более взвешенный подход к покупке. Однако ограниченное предложение и высокая доля собственников жилья поддерживают ценовой уровень.

Рост стоимости квадратного метра в Софии за год составил около 500 евро. Основными причинами остаются подорожание строительных материалов, рост затрат девелоперов и традиционная ориентация болгар на владение собственным жильем. Более 80% жителей страны являются собственниками недвижимости, что является одним из самых высоких показателей в Европе.

Аренда жилья против ипотеки: экономический расчет

Текущая ситуация на рынке приводит к тому, что аренда становится экономически более оправданной по сравнению с покупкой в ипотеку. Разница между ежемесячным платежом по кредиту и арендной ставкой может достигать 100%.

Например, аренда квартиры в Софии может обходиться примерно в 500 евро в месяц, тогда как обслуживание ипотечного кредита за аналогичный объект потребует не менее 1000 евро. Эта тенденция наблюдается уже несколько лет: стоимость недвижимости растет быстрее, чем арендные ставки, что снижает инвестиционную привлекательность покупки для части населения.

Перспективы рынка недвижимости Болгарии в 2026 году

Несмотря на снижение спроса, фундаментальных предпосылок для резкой коррекции цен пока не наблюдается. Рынок входит в более стабильную фазу, без резких скачков, характерных для предыдущих лет. Ожидается, что активность инвесторов продолжит снижаться, а рынок будет ориентирован преимущественно на конечных покупателей.

Как сообщают эксперты International Investment, болгарский рынок жилья вступает в фазу структурной перестройки: инвестиционный спрос ослабевает, а покупка недвижимости становится более осознанным и долгосрочным решением. При сохранении высокого уровня владения жильем и ограниченного предложения значительного падения цен в краткосрочной перспективе не прогнозируется.