English   Русский  

Эксперты сомневаются в устойчивости рынка недвижимости Дубая

Эксперты сомневаются в устойчивости рынка недвижимости Дубая

Фото: Рexels


В 2024 году недвижимость в Дубае подорожала на 20%. Бум на рынке эмирата продолжается уже несколько лет, это самый продолжительный рост с тех пор, как в 2002 году иностранцам впервые разрешили владеть жильём, пишет Bloomberg. Аналитики ожидают замедления и рекомендуют с осторожностью подходить к новым проектам и вложениям.

В 2025 году в Дубае построят очередные сверкающие небоскрёбы и жилые комплексы. Каждую неделю девелоперы начинают возводить дома, которые, по их словам, распродаются за несколько дней или даже часов. Но некоторые, в том числе крупнейший застройщик Дубая Emaar Properties PJSC, начинают понимать, что нужно быть более осторожными. В декабре основатель и управляющий директор Emaar Мохаммед Алаббар говорил, что рынок по-прежнему будет преуспевать в 2025 году как здесь, так и во всем мире. «Бизнес настроен позитивно, особенно с приходом Трампа», – подчеркивал он. Но сейчас в Emaar считают, что слишком сильное повышение цен может оказать негативное влияние. Дубаю необходимо будет продолжать привлекать новых жителей, чтобы заполнить строящиеся дома. Также необходимо обеспечить доступное жилье, чтобы избежать вытеснения эмигрантов из города в то время, когда многие борются с глобальным всплеском инфляции и ростом стоимости жизни.

По данным Bloomberg Intelligence, компания Emaar, наиболее известная строительством самой высокой в мире башни, планирует к 2026 и 2027 годам возводить от 6000 до 7000 домов в год. Бизнес этого девелопера – один из лучших индикаторов состояния рынка. Согласно оценкам аналитиков, прибыль Emaar в 2025 году, вероятно, достигнет 13 миллиардов дирхамов по мере завершения строительства многих объектов. Это значительный рост по сравнению с прибылью в размере около 3,8 миллиарда дирхамов в 2021 году.

По оценкам консалтинговой компании Knight Frank, уже сейчас почти пятая часть домов в Дубае стоит более одного миллиона долларов. По прогнозам, в 2025 году цены на жильё вырастут в среднем на 8%, что меньше, чем ошеломляющий скачок на 20% в прошлом году. В то же время стоимость элитной недвижимости в Дубае, как предполагают эксперты компании, увеличится на 5%, превысив 2% в Лондоне и 3% в Нью-Йорке.

Рост цен в Дубае заставляет многих сомневаться в устойчивости рынка, на котором большая часть нового предложения продаётся в рассрочку до начала строительства. Эта стратегия сопряжена с рисками, поскольку некоторые покупатели могут не вносить платежи. Укрепление доллара США, к которому Объединённые Арабские Эмираты привязали свою валюту, также делает местную недвижимость более дорогой для многих зарубежных покупателей.

Приток новых жителей, в том числе состоятельных инвесторов, криптомиллионеров и богатых индийцев, которые ищут второй дом, способствовал росту спроса. В 2024 году население Дубая составляло 3,8 миллиона человек по сравнению с 3,66 миллионами в 2023-м. Арендная плата также выросла, вытеснив многих из их домов и вынудив жителей переезжать в пригородные районы на краю пустыни.
«Спрос по-прежнему есть, но продажи замедляются, поскольку цены и арендная плата определённо достигли потолка», – сообщил Ясин Валимулл, генеральный директор брокера недвижимости The Luxury Address, специализирующегося на элитных продажах.

Брокеры отмечают, что продажи начинают замедляться, особенно в новых проектах. Покупателям таких домов, приобретённых до начала строительства, приходится снижать цены, чтобы продать их до завершения работ. Согласно данным исследовательской компании REIDIN, средняя цена упала до 1600 дирхамов (436 долларов) за квадратный фут с 1700 дирхамов в 2023 году.

При этом девелоперу SOHO удалось продать 84 из 110 квартир в одной из своих башен. «Недвижимость – это циклический бизнес, и у этого цикла есть продолжение, – сказал Сахил Хосла, генеральный директор SOHO. – Город и страна предлагают золотые визы. Они привлекают бизнес, международные фонды, чтобы те переезжали сюда». Хосла пояснил, что его планы платежей ориентированы на конечных пользователей, которые могут платить половину во время строительства и столько же после завершения строительства, когда покупатели могут оформить ипотеку. «Тем не менее, мы очень осторожны и придерживаемся стратегии, – добавил он. – Мы развиваемся очень медленно».

Имран Фарук, председатель правления Samana, заявил, что в сентябре его компания зафиксировала рекордные ежемесячные продажи. Это произошло после исключительно успешных показателей в июле, который обычно является «медленным» месяцем для застройщика, одного из крупнейших поставщиков жилья стоимостью менее 1 миллиона дирхамов.

По данным Gulf Today, в третьем квартале 2024 года в Дубае заключены 50 423 сделки купли-продажи, что на 16,6% больше, чем в предыдущем квартале, и на 37,9% выше уровня такого же периода 2023-го. В денежном выражении объем продаж достиг почти 141,9 млрд дирхамов (38,7 млрд долларов) – во втором квартале этот показатель составлял 124,07 млрд дирхамов ($33,8 млрд). Годовой рост достиг 30,1%.

На конец октября 2024 года общий объём продаж превысил 435 млрд дирхамов, количество сделок выросло до 150 651. В 2023-м за этот период было зарегистрировано 132 628 договоров на 409,8 млрд дирхамов. Предполагалось, что итоговый объем в 2024 году может превысить отметку в 500 млрд дирхамов. При этом эксперты уже осенью говорили о том, что количество проектов элитной недвижимости в Дубае сократится, поскольку застройщики продолжат уделять внимание доступной недвижимости и объектам среднего класса.

По данным REIDIN, в 2024 году застройщики Дубая запустили рекордное количество новых жилых проектов: в общей сложности было начато или анонсировано строительство почти 140 000 зданий в 588 проектах. Стабильное предложение новых домов может сдерживать рост цен. И для многих компаний, занимающихся недвижимостью, главной задачей теперь станет успешное завершение проектов.

«У нас был рекордный год, и, честно говоря, мы задыхаемся», – признался Мохаммед Алаббар, который говорит, что продажи недвижимости Emaar в 2024 году выросли на 70% по сравнению с предыдущим годом. Он считает, что это большой вызов для подрядчиков, поставщиков, архитекторов и всего рынка в целом, и «самый большой риск – это реализация».

Многие эксперты отмечают, что с рынка продолжают уходить россияне, которые раньше проявляли большую активность в Дубае. РБК пишет о годовом снижении на 21% в 2024 году. Часть граждан РФ избавились от объектов недвижимости в ОАЭ, опасаясь «мыльного пузыря» на рынке. Многие остановило ужесточение правил по проведению финансовых операций, риски блокировки транзакций и счетов. Россияне стали чаще рассматривать другие варианты, среди которых популярны Таиланд и Грузия. Причем Грузия выигрывает по упрощенному режиму въезда и проживания. В этой стране для иностранцев практически те же условия, что и для местных жителей. И они становятся не многолетними арендаторами, как во многих случаях бывает в ОАЭ и Таиланде, а собственниками. Вдобавок, арендная доходность от многих объектов в Грузии выше.

Читайте также:

Банки ОАЭ ужесточили правила работы с россиянами

В ОАЭ могут посадить за переход дороги в неположенном месте

Самые сильные паспорта. Рейтинг мобильности 2024