Инвестиции в коммерческую недвижимость Словакии: CBRE

Фото: CBRE

Инвестиции в коммерческую недвижимость Словакии выросли на 170% в первой половине 2025 года – до €418 млн. Большая часть капитала поступила от местных и региональных инвесторов, по данным CBRE. Ключевыми направлениями оставались розничный и логистический секторы при стабильных арендных ставках.

Ритейл привлек 44% всех инвестиций. Второе место занял индустриально-логистический сегмент с долей почти 42%, а офисные активы обеспечили 14%. По оценке CBRE, структура инвестиций отражает смещение интереса в сторону объектов с устойчивым арендным потоком и прогнозируемой доходностью.

Спрос на региональные торговые центры и парки остается высоким. Девелоперы фиксируют рост интереса со стороны инвесторов и арендаторов. Словацкий капитал сформировал 25% совокупного объема, еще по 20% обеспечили участники из Чехии и Венгрии. Среди западноевропейских стран наиболее активными стали Швейцария (17%), Великобритания (9%) и Германия (5%). Еще 4% вложений пришлись на азиатский капитал, преимущественно из Сингапура. Основную долю объема сформировали приобретения торговых парков TESCO, а также покупка центра VIVO! и галереи Petržalka.



Объем аренды в индустриально-логистическом секторе Словакии достиг 106 000 кв. м во втором квартале. Это на 34% больше, чем в первом, однако на 47% меньше, чем годом ранее. При этом в стране продолжается активное строительство: до декабря на рынок должно выйти 240 000 кв. м новых площадей, из которых 77% уже забронированы.

Из общего объема сделок 35% составили пролонгации, 28% – новые контракты, 25% – предварительные договоры. Краткосрочные соглашения заняли 10%, а расширения действующих площадей – 2%. Ставки остаются стабильными: максимальная (prime rent) составляет €5,80 за кв. м в месяц, средняя – €4,70. Уровень вакантности индустриальных и логистических помещений вырос до 6,1%. Самая высокая доля пустующих площадей отмечена в западной части страны – 7,85%, в центральной – 7,38%. На востоке, напротив, показатель минимален – 2,86%.

Руководитель департамента A&T Industrial & Logistics CBRE Slovakia Михаэл Черулик отметил, что в окрестностях Братиславы сосредоточено 54% всех арендованных площадей. Остальная часть западной Словакии обеспечила 35%, восточная – 7%, центральная – 3%. Ключевыми арендаторами остаются 3PL-операторы и компании онлайн-коммерции – на долю каждой пришлось по 28% сделок. Далее следуют электроника (17%), автомобилестроение (12%), ритейл (9%), классическая логистика (3%) и производственные компании (2%).



Почти все участники рынка логистической недвижимости Европы намерены увеличить занимаемые площади в течение ближайшего года, отмечают эксперты CBRE. Согласно опросу, 96% арендаторов планируют расширение в 2025 году – в том же или большем объеме, чем в 2024-м.

Клиенты становятся более избирательными. В 2023 году при выборе локации учитывались в среднем четыре ключевых фактора, при выборе здания – один. В 2025 году их число выросло до семи и пяти соответственно. Приоритеты изменились: ставка перестала быть главным критерием, хотя и остается значимым фактором. При выборе локации участники рынка все чаще ставят на первое место доступность рабочей силы и ее стоимость, а также наличие самого подходящего объекта.

Исследование показывает смещение интереса в сторону экологичных и энергоэффективных объектов. 65% арендаторов готовы платить за полностью подготовленные к эксплуатации помещения с нулевым углеродным следом. Инвестировать в здания с экосертификацией готовы 47%. Половина компаний заявила, что планирует достичь углеродной нейтральности своих объектов к 2030 году, однако многие перенесли эти цели на более поздний срок из-за пересмотра стоимости изменений. Арендаторы хотят видеть конкретные преимущества от внедрения ESG-решений, а не просто набор сертификатов. Интерес вызывают технологии, напрямую влияющие на эффективность бизнеса, включая тепловые насосы и системы хранения энергии.



Наибольший спрос формируют операторы 3PL и почтово-курьерские сервисы. Тенденция подтверждает продолжающийся рост аутсорсинга цепочек поставок и укрепление сегмента электронной коммерции. Среднесрочные ожидания выглядят сдержаннее: только 46% участников рынка планируют расширение в горизонте трех лет. Эксперты отмечают, что корректировка планов отражает реакцию бизнеса на геополитические и макроэкономические вызовы, а также на стабилизацию рынка после пандемии.