Китай поручит госкомпаниям выкупать непроданные квартиры у застройщиков

Фото: Unsplash

Китайские власти рассматривают возможность привлечь государственные компании к выкупу непроданных квартир у застройщиков, столкнувшихся с финансовыми трудностями, пишет Bloomberg. Этот шаг должен ускорить распродажу избыточного жилья и снизить долговую нагрузку девелоперов. Однако аналитики сомневаются, что эффект будет значительным – у самих госструктур тоже не хватает средств.

Власти КНР готовят план, в рамках которого крупные государственные предприятия и управляющие проблемными активами, включая China Cinda Asset Management, смогут выкупать квартиры, не нашедшие покупателей. Для этого им разрешат использовать до 300 млрд юаней (около 41,8 млрд долларов), выделенных Народным банком Китая. Средства направят на поддержку рынка и частичное спасение девелоперов, которые уже несколько лет не могут распродать готовое жилье.



Рынок недвижимости КНР начал стремительно развиваться в конце 1990-х, когда власти впервые разрешили частные продажи. Урбанизация охватила миллионы человек, и строительство превратилось в один из главных двигателей экономики. К 2019 году совокупная стоимость жилого фонда страны достигла 52 трлн долларов – вдвое больше американского рынка. Отрасль обеспечивала до 25% ВВП и около 80% активов домашних хозяйств, но рост опирался на дешевые кредиты и постоянное увеличение долга.

Крупнейшие девелоперы строили с опережением спроса, используя заемные средства. Основанная в 1996 году China Evergrande Group за годы бума превратилась в крупнейшего и самого закредитованного застройщика страны. К 2017 году рыночная стоимость Evergrande превышала 50 млрд долларов, однако уже к 2021 году ее совокупные долги выросли до 360 млрд долларов.

В 2020 году Пекин попытался ограничить перегрев рынка, введя жесткие требования к долговой нагрузке девелоперов – так называемые «три красные линии». Это фактически перекрыло доступ к кредитам, а пандемия Covid-19 усугубила кризис: стройки замерли, продажи рухнули. В 2021-м Evergrande объявила дефолт по долгам на 300 млрд долларов, положив начало самому тяжелому кризису за десятилетие. Вслед за ней обанкротились Country Garden и Sunac.

Власти поручили компаниям Huarong Asset Management и Cinda участвовать в реструктуризации долгов и выкупать остановленные проекты. В 2023 году Народный банк направил через эти структуры 80 млрд юаней кредитов девелоперам под низкий процент, но программа показала слабые результаты. В августе 2024-го зафиксировано самое сильное снижение цен на жилье за девять лет. По итогам этого года девелопер Vanke сообщил о рекордном убытке в 49,5 млрд юаней (6,8 млрд долларов).



Правительство разрешило застройщикам использовать больше средств от предзаказов, выделило 200 млрд юаней кредитов на достройку замороженных объектов, снизило налоги и ослабило ограничения на покупку жилья. Однако кризис продолжает усугубляться. В 2025 году China Evergrande Group сообщила, что Гонконгская биржа исключит ее акции из листинга. Объем избыточных площадей в стране оценивается в 408 млн кв. м – больше, чем вся площадь Детройта. По данным Bloomberg Economics, на рынке остаются около 60 млн нереализованных квартир, и без господдержки их распродажа может занять более четырех лет. Уровень просрочек по ипотеке вырос до максимума за четыре года, а семьи начали распродавать квартиры со значительными скидками.

Число сделок у ста крупнейших девелоперов падает более чем на 20% два месяца подряд. Аналитики UBS теперь прогнозируют восстановление рынка не раньше второй половины 2026 года. Тем временем власти воздерживаются от масштабных стимулов. На июльской конференции по вопросам урбанистического развития председатель Си Цзиньпин призвал ускорить переход к «новой модели» жилищного строительства, предполагающей более сбалансированное развитие городов. Но ожидания инвесторов, рассчитывавших на решительные меры, пока не оправдались.

Снижение цен не оживило спрос: покупатели по-прежнему осторожны, а рынок остается под давлением. По оценкам Bloomberg, даже участие госкомпаний в выкупе жилья вряд ли переломит ситуацию. Без дополнительного финансирования и устранения дисбаланса между регионами, где сосредоточено непроданное жилье, и районами с реальным спросом рынок вряд ли сможет восстановиться. Он остается в самом тяжелом положении за последнее десятилетие.