Гид по управляющим компаниям гостиничного бизнеса 2025

Полное руководство по крупнейшим гостиничным управляющим компаниям, их функциям, структуре и бизнес-моделям.
В этом материале разберём:
- Что такое управляющая компания отеля
- Как устроено управление отелями сегодня
- Чем занимаются управляющие компании
- Как они зарабатывают деньги
- Как устроены контракты управления
- Топ-10 крупнейших управляющих компаний 2025 года
- Полный список операторов
- Как выбрать управляющую компанию для своего отеля.

Это перевод исследования, основанного на интервью с ведущими экспертами индустрии, включая:
- Дэвида Чу, старшего вице-президента GAM Hospitality
- Марка Кайзера, директора по развитию EOS Hospitality
- Скотта Каррана, операционного директора Reneson Hotels
- Сьюзан Барри, основателя HIVE, бывшего топ-менеджера Starwood Hotels

Что такое управляющая компания отеля

Управляющая компания — это организация, которая управляет операционной деятельностью отеля или сети отелей от имени собственников.
В её обязанности входит:
- найм, обучение и руководство персоналом,
- реализация маркетинговых и коммерческих стратегий,
- управление бюджетом и финансовыми потоками,
- контроль качества сервиса и прибыльности бизнеса.

Современная модель управления отелями

Чтобы понять роль управляющих компаний, важно рассматривать их в контексте всей гостиничной экосистемы.

Сьюзан Барри (HIVE) объясняет это так:
«Бренды — это вывески, которые мы видим на фасадах отелей: IHG, Best Western, Wyndham, Hilton, Marriott. Они предоставляют право использования имени и операционного стандарта — «playbook» — группе инвесторов-владельцев. Владельцы, в свою очередь, инвестируют деньги, владеют недвижимостью и зарабатывают на ежедневных операциях. Обычно бренд требует, чтобы владелец заключил контракт с профессиональной управляющей компанией, которая возьмёт на себя операционное управление объектом».

Скотт Карран (Reneson Hotels) добавляет:
«Бренды задают стандарты и обеспечивают консистентность. Наша задача — представлять бренд правильно и работать так, чтобы, если гость провёл отличный уикенд в Napa, он захотел остановиться в Hilton Garden Inn и в Нью-Йорке».

Чем занимаются управляющие компании

Управляющие компании обеспечивают ежедневное функционирование отеля в соответствии со стандартами бренда и ожиданиями инвесторов.
Основные направления их работы:
- найм и обучение персонала,
- руководство командами,
- маркетинг, продажи, управление доходностью (revenue management),
- операционная эффективность и контроль затрат,
- управление финансами,
- поддержание высокой удовлетворённости гостей.

Главная цель — максимизировать прибыльность для собственника.

Дэвид Чу (GAM Hospitality) отмечает:
«Инвесторы не хотят погружаться в операционную рутину. Они нанимают менеджеров, чтобы те просто управляли активом и регулярно докладывали о результатах».

Как управляющие компании зарабатывают деньги

Большинство управляющих компаний получают доход через комиссию от операционной выручки. Типичная ставка — около 3% от общего дохода (topline revenue), объясняет Сьюзан Барри (HIVE). Иногда модель рассчитывается от валовой операционной прибыли (gross operating income), и, по словам Дэвида Чу, диапазон таких комиссий обычно составляет 3–5%, плюс возможны бонусы за достижение KPI.

Марк Кайзер (EOS Hospitality) уточняет:
«Важно не только, сколько процентов платит владелец, но и как структурирован контракт. Контракт на 3% без мотивации по прибыльности может быть менее выгоден, чем соглашение на 4%, где вознаграждение делится между выручкой и операционной прибылью».

Как структурируются контракты управления

По данным Дэвида Чу, типичный срок контракта управления — 3–5 лет с возможностью продления и пересмотра условий.
Такой формат обеспечивает баланс между стабильностью партнёрства и гибкостью для сторон.

Бывший владелец отелей Рэнди Эфрон отмечает:

«Контракт управления — это инструмент распределения рисков и ответственности. Он задаёт не только финансовые параметры, но и стандарты операционной отчётности, KPI и условия расторжения».

Топ-10 крупнейших управляющих компаний отелей США на 2025 год

1. Aimbridge Hospitality
Самая крупная управляющая компания в мире — более 1500 отелей в 20+ странах. Aimbridge объединяет бренды Wyndham, Marriott, Hilton, Hyatt, IHG и активно развивает собственные цифровые платформы. Компания делает ставку на «people first» — корпоративную культуру, ориентированную на развитие персонала и клиентский опыт.

2. Hotel Equities (HE)
30 лет опыта в управлении отелями среднего и высокого уровня. Компания специализируется на развитии, репозиционировании и операционном управлении более чем 250 объектов в США и Канаде. Фокус — на гостевом опыте и прибыльности владельцев.

3. HHM Hotels (Hersha Hospitality Management)
Управляет 185+ отелями в 30 штатах США. HHM — ведущий партнёр Marriott, Hilton, Hyatt и IHG, а также оператор более 30 независимых бутик-брендов.

4. Pyramid Global Hospitality
Осуществляет управление 220 отелями, курортами и конференц-центрами в США, Карибском регионе и Европе. Портфель компании превышает $3 млрд годовых доходов, штаб-квартира — в Бостоне.

5. Highgate
Лидер среди независимых операторов с активами в Нью-Йорке, Майами, Лондоне и Барселоне. Highgate славится инновационным revenue management и собственной системой прогнозирования спроса.

6. Concord Hospitality Enterprises
Более 4 000 сотрудников и десятки наград за операционное мастерство. Компания делает акцент на инновации и устойчивость, предлагая владельцам стабильные доходы и прозрачные партнёрские условия.

7. GF Hotels & Resorts
Опыт управления более чем 700 объектами в 46 штатах США. Компания работает с крупнейшими брендами — Hilton, Hyatt, IHG, Wyndham, Choice и другими.

8. TPG Hotels & Resorts
Ориентирована на развитие персонала и внутреннее обучение. TPG создаёт культуру предпринимательства внутри гостиничного бизнеса и развивает сотрудников до уровня управленцев.

9. Davidson Hospitality Group
Одна из старейших компаний (почти 50 лет на рынке). Философия Davidson — «Создаём ценность для каждого гостя, каждый раз». Компания управляет объектами премиум-сегмента и активно инвестирует в инновации.

10. Crestline Hotels & Resorts
Одна из крупнейших независимых управляющих компаний США — 123 отеля и почти 18 500 номеров. Партнёры: Hilton, Hyatt, Marriott, Westin, Crowne Plaza и другие.

Как выбрать управляющую компанию

При выборе партнёра важно оценить:
- Опыт в вашем типе объекта (бренд, сегмент, локация)
- Историю операционной эффективности
- Диапазон услуг (HR, маркетинг, revenue management, IT)
- Условия контрактов и структуру комиссий
- Репутацию и отзывы инвесторов
- Команду и культуру взаимодействия

Дэвид Чу подчёркивает:
«Хорошая управляющая компания не должна быть «чёрным ящиком». Прежде чем подписывать контракт, важно знать, кто эти люди и как они работают — ведь от их решений зависит судьба вашего актива».

Марк Кайзер добавляет:
«Главное — это совпадение стратегического видения между владельцем и оператором. Контракт должен мотивировать обе стороны — и на рост выручки, и на повышение прибыльности».

Брайан Проктор (Leeds Hospitality Group) уточняет:
«Выбирайте партнёров, которые разделяют вашу философию. Лучшие операторы мыслят как владельцы — они не просто управляют отелем, а создают его долгосрочную ценность».

Выводы

Современные управляющие компании — это не просто внешние операторы, а стратегические партнёры, соединяющие интересы инвестора, бренда и гостя.
В 2025 году успех будет зависеть от трёх факторов:
1) Профессионализм и культура команды
2) Технологическая зрелость и гибкость
3) Совпадение стратегий между владельцем и оператором