Airbnb переложила комиссии на владельцев жилья

Фото: Mginjuryfirm.com

Платформа Airbnb с конца октября 2025 года ввела новую комиссию в 15,5%, отменив сбор с гостей и полностью переложив оплату на хостов. При такой модели доходы владельцев жилья в США могут сократиться примерно на 13%, если они не повысят цены, сообщает Rental Scale-Up. В то же время структура налогообложения остается прежней.

Ранее Airbnb использовала раздельную модель комиссий: около 3% с хозяина и 14-16% с гостя. Теперь весь сбор в размере 15,5% удерживается только с выплат хосту, а гостю показывается итоговая цена без дополнительного сервиса. Если тарифы останутся прежними, владелец жилья получит на 13% меньше за каждое бронирование.



Такая перестройка модели вызвала у американских арендодателей вопросы о возможном росте налогов. Внешне кажется, что доход увеличивается, ведь в отчетах Airbnb теперь отражается полная сумма бронирования без вычета комиссии. Однако система сборов в США основана не на выручке, а на прибыли. Комиссия платформы считается расходом и полностью вычитается при расчете налогооблагаемого дохода, поэтому реальная нагрузка не меняется.



Некоторые изменения возможны только на уровне отдельных штатов и городов. В США существуют сборы, рассчитываемые не с прибыли, а с валовой выручки, поэтому после пересмотра тарифов они могут незначительно увеличиться. К таким регионам относятся Невада, Огайо, Вашингтон, Делавэр и Орегон, где действуют налоги на коммерческую активность или бизнес-оборот. Аналогичные сборы предусмотрены в крупных городах, например в Лос-Анджелесе, Сан-Франциско и Филадельфии. Однако даже в этих случаях рост отчислений не превышает долей процента и не влияет на общую доходность аренды.



Налоги на проживание, которые Airbnb взимает и перечисляет за хостов в большинстве американских городов, также остаются без изменений. Они рассчитываются исходя из суммы, которую платит гость, и не проходят через доход владельца жилья. Если после корректировки цен гости платят немного больше, то увеличивается лишь объем собранного налога на проживание, но для хоста это остается технической операцией: эти деньги не входят в его прибыль и не влияют на налоговые обязательства.

Авторы анализа советуют владельцам и управляющим компаниям пересмотреть настройки цен в системах PMS, чтобы сохранить прежний уровень дохода. Наценку на тарифы следует увеличить с 3,06% до 18,34%, а дополнительные сборы – за уборку, домашних животных или дополнительных гостей – умножить на коэффициент 1,1834 (эквивалент увеличению на 18,34%). Кроме того, комиссии Airbnb рекомендуется продолжать учитывать как операционные расходы при заполнении налоговых форм.

При переходе на модель с комиссией 15,5% гостевая цена вырастает примерно на 14,8%, если хост корректирует тариф, чтобы сохранить прежний доход. То есть для гостей бронирование станет дороже примерно на 15%, но эта прибавка компенсирует теперь уже отсутствующий отдельный сервисный сбор Airbnb. В итоге общая сумма, которую платит гость, почти не отличается от прежней во многих локациях – просто структура платежа изменилась: раньше часть шла платформе напрямую, теперь включена в цену жилья.



По данным Beyond Pricing, для американских и латиноамериканских арендодателей новая комиссия станет заметным фактором, в то время как европейские пользователи уже давно работают по схожей схеме и заметят лишь незначительную корректировку. Переход на новую модель меняет не только структуру платежей, но и общие принципы работы хостов с платформой. Отмена сервисного сбора с гостей делает цены более прозрачными: пользователи видят одну итоговую сумму без дополнительных начислений при бронировании, что, по оценкам аналитиков, может повысить конверсию и упростить процесс выбора жилья.

Airbnb тем самым приближает свою модель к стандартам конкурентов, включая Booking.com и VRBO, где комиссия всегда удерживается только с владельцев жилья. Это позволяет унифицировать правила для всех участников рынка и облегчает сравнение предложений между площадками. Для хостов и управляющих компаний это означает необходимость пересмотра финансовой стратегии – теперь именно они несут большую часть расходов на использование платформы, решая, повысить ли тарифы для гостей или покрыть расходы за счет собственной прибыли.

Переключение на единую комиссию дает шанс переоценить роль каждой платформы, уделить больше внимания прямым бронированиям и оптимизировать ценообразование. Для хостов, работающих через PMS, часть технических параметров может измениться, но сама интеграция с Beyond и ее алгоритмы динамического ценообразования останутся без изменений.

Аренда через Airbnb в Подгорице: умеренная доходность и сезонные колебания

Портал Mashvisor пишет, что для опытных хостов, работающих на разных платформах, перемены не стали неожиданностью. Однако многие выражают беспокойство из-за новых правил возвратов и частичных платежей, считая, что они могут еще больше сократить их долю дохода. Часть владельцев может даже пересмотреть участие в краткосрочной аренде: для объектов с низкой маржинальностью переход на единую комиссию может оказаться критическим фактором. В результате рынок аренды становится менее стабильным – одни повысят цены, другие покинут платформу. В таких условиях выигрывают те, кто принимает решения, опираясь на точные данные и аналитику.