Строительный сектор Грузии замедляется после нескольких лет роста

Активность на строительном рынке Грузии снижается после периода бурного развития. По данным Национального статистического управления, сокращается количество разрешений и темпы продаж жилья. При этом издержки остаются высокими. Аналитики отмечают, что переизбыток апартаментов на рынке Батуми снижает доходность, а интерес инвесторов постепенно смещается в сторону отельных проектов международных сетей.

Новые проекты

За девять месяцев 2025 года в Грузии выдано 8 597 разрешений на строительство – на 2,8% меньше, чем за тот же период 2024-го. Общая площадь запланированных зданий составила 8,48 млн кв. м, снизившись всего на 1%, что говорит о сохранении высоких объемов.

Почти половина всех разрешений пришлась на Тбилиси (45,3%). Существенная доля зафиксирована в Квемо-Картли (10,8%), Кахети (9,8%) и Аджарии (6,7%) – совокупно эти регионы обеспечили свыше 70% новых проектов, среди которых преобладают жилые комплексы, гостиницы, торговые и промышленные объекты.



За тот же период введено в эксплуатацию 2 452 здания – на 5,6% меньше по количеству, но их суммарная площадь выросла на 6,7%, до 2,48 млн кв. м. Это указывает на переход рынка к более крупным и капиталоемким проектам. Большинство завершенных строек находится в Тбилиси (34,8%), далее следуют Мцхета-Мтианети (12,7%), Кахети (11,6%) и Квемо-Картли (9,1%).

Снижение издержек в сентябре

В сентябре индекс стоимости строительства в Грузии уменьшился на 0,1% по сравнению с августом, но остался на 4,7% выше уровня прошлого года. Главным фактором стало сокращение заработных плат в отрасли на 1,6%, что снизило общий показатель на 0,23 процентного пункта. Транспорт, топливо и электроэнергия подешевели на 0,4%. Расходы на машины и оборудование не изменились по сравнению с августом, но за год выросли на 5,3%. Стоимость строительных материалов увеличилась на 0,1% за месяц и на 0,2% за год.



В жилом строительстве индекс снизился на 0,5% за месяц, но вырос на 7,5% к сентябрю 2024-го. В нежилом сегменте отмечен рост на 0,5% и 5,9% соответственно. В гражданском изменений за месяц не наблюдалось, но годовой прирост составил 1,7%.

Батуми: рост фонда жилья и спад продаж

По данным Galt & Taggart, объем жилья в Батуми за четыре года вырос почти на треть – с 86 тыс. квартир в 2020-м до 119 тыс. в 2024-м. В 2025–2029 планируется ввести около 58 тыс., из которых почти 80% предназначены для краткосрочной аренды, а лишь 11,4 тыс. – для постоянного проживания.

Из 46,3 тыс. новых апартаментов 64% оцениваются в $1 500–2 500 за кв. м, 20% – менее $1 500, 12% – в диапазоне $2 500–3 500, и только 5% относятся к лакшери-сегменту. Более половины таких новостроек – студии средней ценовой категории, что повышает риск однотипности предложения.

При этом продажи на первичном рынке сокращается: если в 2022–2023 годах реализовывалось по 3–3,4 тысячи квартир, то в 2024-м – около 2 тысяч, а за первые восемь месяцев 2025-го – лишь 1,5 тысячи при предложении около 6 тысяч. Избыточное строительство давит на рынок и снижает доходность арендных проектов.

Реальная доходность жилья

По оценке экспертов International Investment, фактическая доходность аренды апартаментов в Батуми значительно ниже заявляемых показателей. При заполняемости около 43% и стоимости студии $59,5 тыс. годовой валовый доход составляет примерно $5,9 тыс., однако после вычета расходов чистая прибыль не превышает $1,7 тыс. в год, что соответствует 2,8% годовых и окупаемости около 35 лет.

Даже при долгосрочной аренде результат лишь немного выше – около $1,9 тыс. в год, или 3% доходности, при сроке окупаемости около 32 лет. До 30% дохода уходит на комиссии онлайн-платформ, 10% – на управление и клининг, еще около $1,3 тыс. в год составляют коммунальные платежи, налоги и реновация. Все это снижает реальную рентабельность почти втрое по сравнению с ожиданиями.

Отельные проекты: рентабельность выше на 19%

На фоне падения доходности апартаментов аналитики отмечают рост интереса к отельным проектам международных сетей. При вложении около $286 тыс. годовая чистая прибыль от номера под управлением глобального оператора, например Wyndham Grand Residences в Батуми, может достигать $34,6 тыс., что соответствует 12% годовых и окупаемости порядка восьми лет.

Рентабельность брендовых лакшери-отелей в среднем на 19% выше, чем у апартаментов. Если учитывать стоимость квадратного метра и валовой доход, окупаемость инвестиций в отельный номер примерно в 4,8 раза больше, чем в жилые апартаменты. Разница в показателях объясняет смещение интереса инвесторов на гостиничные проекты, обеспечивающие более стабильный спрос и предсказуемые доходы.