Португалия рискует потерять жилищные фонды ЕС. Европейские деньги не решат системных проблем

Фото: Unsplash

Португалия получила редкий шанс смягчить жилищный кризис за счёт нового европейского плана доступного жилья. Однако сами девелоперы предупреждают: без структурных реформ страна может не только не воспользоваться выделенными средствами, но и усугубить своё положение как одного из самых перекошенных рынков жилья в Европе. Ассоциация застройщиков и инвесторов в недвижимость Португалии (APPII) прямо указывает, что финансирование не заменяет институциональных изменений.

Почему риск неосвоения средств реален

По оценке APPII, главная угроза заключается не в отсутствии проектов или спроса, а в неспособности системы их реализовать. Земельные отношения, лицензирование и налоговая модель остаются фрагментированными и медленными. В такой конфигурации европейские ресурсы превращаются в формальный фонд, к которому рынок не может получить практический доступ. В результате Португалия рискует остаться с тем же дефицитом жилья, но уже под давлением ожиданий и политических обязательств ЕС.

Лицензирование как узкое горлышко

Ассоциация подчёркивает, что ускорение и стандартизация разрешительных процедур — ключ к росту предложения. Речь идёт не о косметических изменениях, а о переходе к цифровым платформам, единым правилам и предсказуемым срокам. Возможность двигаться вперёд при «молчаливом согласии» властей девелоперы рассматривают как необходимый инструмент, без которого темпы строительства останутся недостаточными для стабилизации цен.

Налоги и стоимость строительства

APPII также настаивает на применении сниженной ставки НДС в 6% для проектов доступного жилья. Без этого, даже при европейском финансировании, экономическая модель остаётся хрупкой. Рост себестоимости строительства и налоговая нагрузка делают многие проекты формально убыточными или слишком рискованными, что тормозит запуск новых объектов именно в сегменте, где дефицит наиболее острый.

Стратегия вне политических циклов

Отдельной проблемой девелоперы называют зависимость жилищной политики от смены правительств. APPII предлагает формировать долгосрочную стратегию, не привязанную к электоральным циклам, и активнее использовать государственную землю под проекты доступного жилья. Без этого любые европейские инициативы рискуют быть разрозненными и краткосрочными.

Португалия как симптом общеевропейского кризиса

По оценкам Европейской комиссии, цены на жильё в Португалии переоценены примерно на 25%, что делает страну самым перегретым рынком в ЕС. При этом за последние десять лет цены на жильё в Союзе выросли в среднем на 60%, а в отдельных странах — более чем на 200%, тогда как объёмы разрешений на строительство сократились примерно на 22% с 2011 года. Давление краткосрочной аренды усиливает дисбаланс: в некоторых регионах ЕС она уже достигает 20% жилищного фонда.

Почему окно возможностей может закрыться

APPII подчёркивает, что признание жилья «европейской чрезвычайной ситуацией» — это не гарантия решения, а сигнал срочности. Если Португалия не ускорит реформы, дополнительные деньги лишь зафиксируют высокие цены, не увеличив предложение. В таком сценарии социальное напряжение усилится, а доверие инвесторов к устойчивости рынка будет подорвано.

Как сообщают эксперты International Investment, предупреждение APPII отражает ключевой риск: европейские фонды не способны компенсировать институциональную неэффективность. Без реформ земли, лицензирования и налогообложения Португалия рискует упустить историческое финансирование и закрепить статус одного из самых несбалансированных рынков жилья в ЕС.