Банки активнее кредитуют коммерческую недвижимость в ЦВЕ

Банки Центральной и Восточной Европы заметно усилили интерес к финансированию коммерческой недвижимости. Согласно 16-му ежегодному исследованию KPMG Property Lending Barometer, более 66% опрошенных банкиров ожидают роста своих кредитных портфелей в сегменте недвижимости уже в следующем году. Это отражает общее улучшение настроений на рынке после оживления инвестиционной активности в регионе.

Доля банков, для которых кредитование коммерческой недвижимости стало более значимым направлением бизнеса по сравнению с прошлым годом, выросла до 36% против 25% годом ранее. При этом различия между странами ЦВЕ постепенно сокращаются, и в большинстве рынков этот сегмент теперь рассматривается как стратегически важный.

Инвестиционная активность поддерживает кредитование

Рост банковского оптимизма совпал с восстановлением сделочной активности. За первые три квартала года объём инвестиций в коммерческую недвижимость в регионе достиг около €7 млрд, а по итогам года показатель может превысить €8,8 млрд. Ключевыми драйверами остаются Чехия и Польша, при этом чешский капитал уже несколько лет подряд удерживает лидирующую долю в региональных инвестициях.

Более половины банков сообщили об увеличении среднего размера выдаваемых кредитов, что указывает на постепенное возвращение крупных сделок, хотя по количеству по-прежнему доминируют относительно небольшие транзакции.

Смещение фокуса в новом строительстве

При финансировании нового строительства банки ЦВЕ меняют приоритеты. Если ранее основное внимание уделялось промышленной и логистической недвижимости, то теперь предпочтение всё чаще отдаётся жилым проектам. В розничном сегменте банки проявляют больший интерес к ритейл-паркам, чем к крупным торговым центрам, тогда как гостиницы и курорты остаются наименее привлекательным направлением для кредитования.

Соотношение финансирования новых проектов и уже введённых доходных объектов в целом остаётся сбалансированным, хотя в отдельных странах — таких как Болгария и Словакия — доля нового строительства продолжает расти, а в Польше и Венгрии, напротив, сокращается.

Кредитные условия остаются стабильными

Несмотря на рост активности, условия кредитования в регионе остаются относительно неизменными. Большинство банков не меняли процентные маржи по сравнению с прошлым годом, а более 40% даже сообщили об их снижении. Требования к DSCR, LTV и LTC в целом сохраняются на прежнем уровне, что свидетельствует о взвешенном подходе к рискам даже на фоне улучшения рыночной конъюнктуры.

Качество кредитных портфелей остаётся высоким. Доля проблемных кредитов в среднем снизилась, а уровень «здоровых» займов вырос до 93%. Особенно выделяется Чехия с почти стопроцентной долей проблем-free кредитов, тогда как в Болгарии и Австрии сохраняется относительно более высокая доля проблемных активов.

ESG и ИИ как новые параметры оценки

Банки всё активнее интегрируют ESG-факторы в процесс кредитования, хотя темпы роста внимания к устойчивости замедляются по мере институционализации этих практик. Австрия выделяется наиболее жёстким подходом: более 80% банков отказывали в финансировании из-за несоответствия ESG-критериям. Параллельно постепенно расширяется использование искусственного интеллекта, в основном в поддерживающих функциях, тогда как применение ИИ непосредственно в кредитных решениях пока остаётся ограниченным.

Как сообщают эксперты International Investment, рост готовности банков ЦВЕ финансировать коммерческую недвижимость указывает на переход рынка в более зрелую фазу после периода осторожности. При стабильных кредитных условиях и высоком качестве портфелей это создаёт благоприятную среду для инвесторов, особенно в жилом и устойчивом сегментах, где банковский интерес будет усиливаться в среднесрочной перспективе.