Недвижимость как долгий бизнес: почему отели переживут квартиры и офисы

Руслан Сухий: куда инвестировать в 2026 году и как меняется поведение покупателей

Руслан Сухий — популярный автор и эксперт в сфере недвижимости: обладатель серебряной кнопки YouTube (более 130 тысяч подписчиков и свыше 20 млн просмотров), член жюри профильных и деловых премий, ведёт авторский канал «Руслан Рентавед » в Телеграм. Лауреат отраслевой награды как самый упоминаемый эксперт по недвижимости в СМИ и сооснователь инвестиционно-девелоперской компании РЕНТАВЕД, специализирующейся на инвестициях в недвижимость. В портфеле компании — проекты в сегментах многоэтажной жилой застройки, клубные комплексы в исторических центрах городов, коммерческая недвижимость и отельные проекты в России и Индонезии. Компания РЕНТАВЕД внесена в Книгу рекордов России за самый быстрый франчайзинг и большой фандрайзинг в девелоперский проект.

Высокие ставки удерживают деньги на депозитах, вторичка переполнена наследственными квартирами, а спрос на новостройки двигается рывками — на новостях и ожиданиях. На этом фоне, считает сооснователь РЕНТАВЕД Руслан Сухий, инвестору приходится смотреть шире: выбирать не «тип недвижимости», а сценарий потребления, и помнить, что арендатор всегда временный, а локация — почти навсегда. В интервью он объясняет, почему отели остаются одной из самых устойчивых моделей в длинном горизонте, зачем девелоперу «команда супергероев» вместо попытки сделать всё самому, и почему история с внутренним туризмом в России сработала именно из-за совпадения интересов рынка и государства.

Недвижимость как залог спокойствия

— Руслан, как давно вы в недвижимости? С чего всё началось?

— Инвестициями в недвижимость я занимаюсь больше 15 лет, а в бизнесе — ещё дольше. Всё это время мы с партнёром Артёмом Филатовым пробовали разные направления. У нас был ресторанный бизнес — один из ресторанов в Москве даже попадал в гид Michelin. Делали систему спутникового мониторинга на базе ГЛОНАСС, позже работали как подрядчик в строительстве. А когда появился небольшой собственный капитал, мы начали думать о пассивном доходе.

За эти годы мы много раз наблюдали одну и ту же картину: бизнес растёт, достигает пика, а потом рынок меняется, продукт перестаёт быть таким же востребованным — и доходность падает. Мы сами проходили через эти циклы и в нужный момент переходили в другую нишу.

Со временем мы всё чаще думали о том, что дальше хочется снижать темп и строить систему, где деньги работают на нас. Так мы пришли к идее инвестировать в недвижимость. Сначала купили готовый арендный бизнес, чтобы получать стабильный доход от аренды, но постепенно это направление стало одним из ключевых. Мы нарастили экспертизу в поиске помещений и недооценённых объектов, затем начали заходить в проекты с ремонтом, а позже — в строительство: отели и девелоперские объекты. Так, шаг за шагом, мы эволюционно дошли до того, что полностью сфокусировались на рынке недвижимости.

— Как вы пришли к отельным проектам? В какой момент это произошло?

— Когда мы начали глубже разбираться в инвестиционных стратегиях, у нас появился фонд коллективных инвестиций. Мы стали покупать земельные участки, делать более крупные и продуманные проекты, привлекать сильных экспертов. Я всегда считаю, что задача девелопера — не пытаться всё построить и проконтролировать самостоятельно, а собрать команду профессионалов: архитектора, маркетолога, финансиста, бухгалтера, продавцов, строителей. По сути, собрать команду «супергероев», где каждый отвечает за свою зону и делает это на высоком уровне. Только так получается качественный продукт для рынка.

В какой-то момент нам предложили проект строительства отеля в Подмосковье. Мы посмотрели на рынок и увидели, что внутренний туризм растёт, спрос высокий, а государство активно поддерживает это направление. Фактически мы шли по ветру: развитие отрасли, интересы бизнеса и государства совпали. Когда такие вещи сходятся — это всегда сильный сигнал, потому что работать в русле государственной повестки и рыночного спроса значительно устойчивее, чем идти против тренда.

То, что сегодня важно государству, в целом совпадает и с интересами людей. Внутренний туризм стал одной из тех ниш, которые сейчас активно развиваются именно потому, что в этом заинтересованы все стороны. Люди чаще путешествуют по своей стране: выезжать за границу стало сложнее и дороже, курс валют вырос, сами поездки подорожали. При этом многие за это время успели «распробовать» Россию и увидеть, что внутри страны есть качественные форматы отдыха.

На этом фоне сформировался устойчивый спрос на отели, кемпинги и базы отдыха. Государство этот тренд заметило и начало поддерживать отрасль через различные программы. В результате интересы бизнеса, государства и региональных властей совпали: на местах понимают, что им важно развивать туристическую инфраструктуру и отчитываться о реальных проектах. В такой ситуации выигрывают все — и инвесторы, и регионы, и конечный потребитель.

— Индонезия — это в первую очередь попытка диверсификации?

— Да, абсолютно верно. Это и диверсификация, и в какой-то степени желание попробовать себя в новой, менее знакомой локации. Мы смотрели на макротренды и увидели, что такие страны развиваются очень быстро. Индонезия — хороший пример: население около 300 миллионов человек, и в ближайшие годы она, по оценкам, может стать четвёртой экономикой мира. При этом о ней говорят заметно меньше, чем о Китае, США или Индии.

Страна растёт быстрыми темпами, там есть и сильный внутренний туризм, и активный международный поток. Есть локации, хорошо знакомые нашим соотечественникам — например, Бали. Но при этом Индонезия не ограничивается одним островом: это огромная страна с большим количеством островов и разнообразных рынков.

Отдельно важно отметить отношение к русскоязычным — оно в целом позитивное. Политическое руководство страны относится к России доброжелательно, и сейчас в Индонезии последовательно наводят порядок в законодательстве и строительных правилах. Процесс идёт постепенно, но направление понятно.

Конечно, раньше, особенно на Бали, как и в любой быстрорастущей экономике, было немало серых зон: не везде хватало регулирования, возникали сложности и перегибы. Но такие этапы проходят многие рынки — и Индонезия сейчас находится как раз в фазе наведения системного порядка.

— Да, там действительно были случаи мошенничества.

— Это во многом похоже на то, что мы проходили в России в начале 2000-х, когда ещё не было эскроу-счетов и жёсткого регулирования. Тогда тоже возникало много ситуаций, когда проекты не достраивались: кто-то уходил с рынка, другие застройщики подхватывали объекты и завершали строительство. Можно вспомнить, например, компанию Urban — таких историй было немало.

Сегодня в России подобные случаи стали скорее исключением. Я думаю, сейчас это уже был бы резонансный феномен, если бы крупный проект остался недостроенным. Мы этого больше не боимся и спокойно работаем с застройщиками. В этом смысле каждая страна проходит свой эволюционный путь: период становления, ошибок и последующего наведения порядка. Россия этот этап уже прошла, Индонезия — сейчас как раз находится в процессе.

Настроения инвесторов в 2025 году

— Мы уже вошли в 2026 год, а 2025-й многие называют непростым: много политических событий, разговоры о глобальном кризисе, изменениях на рынках. Как вы оцениваете прошедший год и настроение инвесторов?

— Для рынка недвижимости 2025 год, на мой взгляд, прошёл относительно спокойно. Основная причина — высокие депозитные ставки, которые удерживали значительный объём средств на банковских счетах. Люди в целом заняли выжидательную позицию и присматривались к рынку недвижимости.

При этом часть инвесторов начала понимать, что держать деньги на депозитах не так выгодно, как казалось. Те, кто размещал средства под 20–25% и через год вышел из депозитов, пришли на рынок недвижимости и увидели, что цены на ряд объектов выросли сильнее, чем доход по вкладам. В итоге ожидания не всегда оправдались.

Если говорить о России, застройщики сейчас находятся в довольно сложной ситуации. С одной стороны, растёт себестоимость строительства из-за инфляции: отдельные материалы подорожали на 50–100%, выросла стоимость рабочей силы, ощущается серьёзный кадровый дефицит в инженерных специальностях. Зарплаты растут — это дополнительная нагрузка. С другой стороны, дорогие кредиты и ипотека также закладываются в стоимость квадратного метра.

На фоне этого спрос выглядит «рваным»: проходит информационная волна — люди снимают деньги и идут покупать недвижимость, затем наступает пауза, и рынок снова замирает.

Потом наступает пауза — рынок замирает, все выжидают. Застройщикам в этой ситуации приходится буквально «танцевать с бубном»: придумывать акции, специальные условия, новые форматы предложений. При этом слишком много факторов остаётся неопределёнными, и это создаёт дополнительное давление на рынок.

Есть ещё один важный момент — сегодня заметно перенасыщен рынок вторичной недвижимости. Покупатели всё чаще ориентируются на первичный рынок: новые, современные дома с благоустройством и инфраструктурой. При этом квартиры старого фонда всё чаще оказываются на рынке — пожилые собственники уходят, наследники получают жильё, которое им не нужно, и выставляют его на продажу. В результате вторичный рынок заполняется объектами, которые уже не отвечают актуальным запросам.

Так возникает диспропорция: новостройки дорожают и становятся всё менее доступными, а вторичное жильё испытывает давление из-за устаревшего формата. В этом противоречии рынок сейчас и существует.

При этом у любой недвижимости есть срок актуальности. Если посмотреть шире, квартиры, построенные 20–30 лет назад, во многом перестали соответствовать современным ожиданиям по качеству, планировкам и среде проживания — и рынок всё сильнее это ощущает.

Как я уже говорил, люди всё меньше хотят покупать такие квартиры. Запрос сместился в сторону более качественного и эстетичного жилья. Даже дом эконом-класса сегодня часто воспринимается привлекательнее, чем квартира с «хорошей плиткой», но в доме тридцатилетней давности. Людям важны современный подъезд, благоустроенная территория, понятная среда вокруг, ритейл и сервисы на первых этажах. На фоне этого старый фонд во многом проигрывает — на него уже сложно смотреть без сожаления.

То же самое происходит и с офисной недвижимостью. Офисы, построенные 15–20 лет назад, сегодня во многом утратили актуальность. Изменились требования к пространствам, планировкам, качеству отделки и самим сценариям работы. Компании и сотрудники хотят другого опыта пребывания в офисе.

Со складской недвижимостью ситуация похожая. Сейчас о ней много говорят как об одном из самых востребованных сегментов, но и здесь есть свой срок актуальности. Склады, построенные 20–30 лет назад, уже не соответствуют современным требованиям: меняются логистические процессы, габариты транспорта, требования к высоте, загрузке и инфраструктуре. Фактически всё приходится переосмысливать и перестраивать.

В итоге важно понимать: любая недвижимость, которую сегодня продают как «доходную» — будь то жильё, офисы или склады — имеет ограниченный срок актуальности. И через 20–30 лет значительная часть этих объектов может перестать соответствовать рынку. Знаете, какая недвижимость, как ни странно, остаётся самой актуальной в мире?

— Дата-центры?

— Торговые центры во многом уже потеряли прежнюю роль. Дата-центры, безусловно, сегодня выглядят крайне востребованными, но и они со временем будут меняться — технологии не стоят на месте. Если же посмотреть на самый «долгоживущий» бизнес в мире, он даже попал в Книгу рекордов Гиннесса. Это отель в Японии, которым на протяжении сотен лет владеют представители одной семьи. Сейчас уже сложно вспомнить точную цифру, но речь идёт примерно о 700 годах — эту историю легко найти в открытых источниках.

Если посмотреть шире, отели в целом — будь то Москва, Париж, Нью-Йорк или Лондон — как стояли десятилетиями, так и продолжают работать. Они не теряют актуальности при одном важном условии: хорошая локация и грамотная концепция управления. Со временем происходит реновация, обновление формата, но сама модель остаётся устойчивой.

В отличие от этого жилая, офисная и складская недвижимость за 20–30 лет меняется очень сильно и часто перестаёт соответствовать рынку. Именно поэтому мы увидели для себя возможность в отельных проектах: если найти сильный участок, сделать качественный продукт и привлечь профессионального оператора, такая недвижимость может оставаться актуальной очень долго.

Сейчас мы, например, работаем в партнёрстве с компанией «Космос»: мы занимаемся строительством, а оператор берёт объект в управление. Для нас это понятная и эффективная коллаборация с полноценным профессиональным оператором.

Кроме того, ещё один сегмент, который показывает долгосрочную устойчивость, — это торговая недвижимость формата стрит-ритейла. В хороших локациях такие объекты сохраняют спрос независимо от циклов и трансформаций рынка.

— Что вы имеете в виду под стрит-ритейлом?

— Всё довольно просто. Мы по-прежнему любим идти по улице, зайти в торговое помещение, купить кофе, продукты или какие-то услуги. Да, арендаторы будут меняться, это нормально. Мы видим, что крупные сети вроде «Пятёрочки» и «Магнита» постепенно сокращают офлайн-присутствие и уходят в онлайн — этот тренд будет продолжаться. Параллельно развиваются dark stores — тёмные склады для сборки заказов.

Но при этом человек остаётся человеком. Он ходит по улицам, ему хочется куда-то зайти: купить кофе, постричься, зайти в магазин, сделать маникюр. Именно поэтому стрит-ритейл в хороших локациях — там, где есть плотный жилой массив и устойчивый пешеходный трафик — остаётся востребованным. Будь то Елисейские поля, Тверская или любая оживлённая авеню в крупном американском городе, такие места всегда работают.

Если говорить шире, это история про эмоции. И отели, и торговая недвижимость формата стрит-ритейла — это часть индустрии впечатлений. Люди приходят туда не только за товаром или услугой, но и за ощущением: посидеть в красивом месте, выпить кофе, провести время в приятной среде. Мы — социальные существа, нам важно находиться в пространствах, которые дают эмоции и впечатления.

То же самое относится и к ресторанному бизнесу. Формально мы идём туда, потому что хотим поесть, но на самом деле — за атмосферой, сервисом и эмоциями. Именно поэтому такие форматы недвижимости, при правильной локации и концепции, сохраняют свою актуальность десятилетиями.

Спрос на отели в России: что им движет

— Отельный и ресторанный бизнес традиционно считаются сложными в управлении: большой спектр услуг, много персонала, своя специфика. Плюс постоянно обсуждают, как меняются потребительские запросы и как на это влияет смена поколений. Вы видите здесь какие-то заметные тенденции?

— Сейчас мы живём в довольно непростое экономическое время. Иногда можно услышать мнение, что рост инфляции автоматически означает рост выручки в магазинах, отелях и ресторанах — мол, всё дорожает, значит, и обороты будут выше. Но реальность другая: у большинства людей доходы не растут теми же темпами. Зарплаты где-то индексировались на 10–20%, но при этом многие товары и услуги подорожали в разы.

Это хорошо видно по рынку общепита. За последний год своё присутствие сократили такие сети, как «Шоколадница», «Виктория», «Пенза», часть пиццерий просто закрылась. Если не ошибаюсь, число ликвидированных заведений общепита за год выросло примерно на 10% и достигло порядка 35 тысяч точек.

Люди стали гораздо аккуратнее даже в так называемых «эмоциональных» тратах. Да, они по-прежнему готовы выпить кофе за 200–300 рублей в приятной кофейне, посидеть в красивом месте, получить эмоцию. Но при этом они всё чаще отказываются от более дорогих и менее оправданных с их точки зрения расходов.

Человек открывает ноутбук, сидит в кофейне, получает удовольствие от атмосферы. А вот условные «блинчики в Шоколаднице» уже воспринимаются как избыточные расходы — для многих это становится просто дорого. Параллельно на рынок активно выходят форматы кафе при «Магните» и «Пятёрочке», куда люди идут из соображений экономии. В целом потребитель стал осторожнее, более настороженным в тратах.

При этом важно понимать, что Москва — это отдельная реальность. Фактически около 20% ВВП страны приходится на Москву и Московскую область. С одной стороны, на неё можно ориентироваться как на индикатор трендов, с другой — она не всегда отражает ситуацию в регионах.

С отельным бизнесом происходит похожая история. Рынок всё сильнее поляризуется: либо жёсткий эконом-сегмент, либо качественный премиум, за который люди готовы платить. И надо честно сказать, что есть категории людей, которые за последние годы начали зарабатывать больше, чем раньше. Это прежде всего сектора, где сейчас растут доходы: оборонно-промышленный комплекс, IT, направления, связанные с импортозамещением и технологиями.

В этих секторах сейчас сосредоточены значительные деньги: люди получают хорошие зарплаты, покупают жильё, активно ходят в рестораны, обновляют автомобили. В результате формируется платёжеспособная аудитория с запросом на качественное жильё и хороший отдых. Эти люди готовы платить за уровень сервиса и размещения, в том числе за дорогие отели.

Это хорошо видно по фактическому спросу. Даже качественные отели в пиковые периоды — например, на новогодние праздники — оказываются полностью загружены. Достаточно вспомнить, что происходило в Сочи в праздники: очереди на подъёмники, высокий спрос и практически полная загрузка курортной инфраструктуры.

— При этом многие отмечают, что отдых в Сочи или, например, на Камчатке сегодня стоит не дешевле, чем поездка в Европу.

— Даже дороже. Сейчас внутренний туризм во многом перегрет: ожидания разогнаны, местами уже начинается откровенная спекуляция. Если взять простой пример — семья из двух взрослых и двух детей, поездка в тот же Геленджик легко может обойтись в полмиллиона рублей. За эти же деньги можно улететь в пятизвёздочный отель в Турции по системе «всё включено», с авиабилетами.

И здесь мы сталкиваемся с вопросом сервиса. В Турции умеют работать с гостем — у них десятилетиями выстраивалась отельная индустрия. Да, инфляция там тоже сказалась, и сервис где-то просел, но в целом уровень всё равно остаётся высоким. Нам, честно говоря, ещё есть над чем работать и что дорабатывать.

Поэтому я согласен с тем, что отельный рынок в России сейчас местами перегрет. Если смотреть на это с точки зрения инвестиций и диверсификации, то наиболее понятные и устойчивые локации — это раскрученные курортные направления. В первую очередь Подмосковье, потому что именно в Москве сосредоточена основная масса денег. Вторая ключевая точка — Красная Поляна, как локация с самой длинной и устойчивой туристической историей.

Появляются и новые точки притяжения, но если смотреть шире, то большая часть регионов России пока остаётся под вопросом. Во многие места люди готовы съездить один раз — посмотреть, получить опыт — и на этом закрыть для себя направление. Повторный спрос там формируется гораздо сложнее.

При этом нужно трезво оценивать демографию. Страна большая, но население относительно небольшое — около 140 миллионов человек. Если говорить именно о внутреннем туризме и учитывать только платёжеспособную аудиторию, её объём становится ещё более ограниченным. Массового внешнего туризма у нас пока нет, а объектов при этом строится достаточно много.

Поэтому у внутреннего туристического рынка есть свои структурные особенности и ограничения, которые инвестору важно учитывать при выборе локации и стратегии.

Остался ли в России средний класс и стоит ли хранить деньги в матрасе

— Правильно ли я понимаю, что сейчас условный средний класс сокращается, и рынок всё больше делится на эконом и премиум?

— У меня именно такое ощущение. Я бы сказал, что происходит заметное расслоение. И если вспомнить разговоры 10–15 лет назад о том, что «скоро будем жить хорошо», то, как ни парадоксально, тот период уже и был довольно благополучным. При курсе около 30 рублей за доллар существовал достаточно широкий средний класс: люди ездили в Европу, ходили по магазинам, отдыхали в отелях, путешествовали.

Тогда многим казалось, что всё не так уж хорошо, но по факту именно в тот период уровень жизни и потребительских возможностей был заметно выше, чем сегодня.

— Если смотреть на ситуацию через призму инфляции и валютных рисков, насколько сегодня вообще разумно инвестировать в России? Или, может быть, проще условно держать деньги «в наволочке» в валюте и рассчитывать на рост курса?

— Хороший вопрос. Я не могу сказать, что все деньги обязательно нужно держать в недвижимости — хотя сам занимаюсь этим рынком и, казалось бы, должен его активно пропагандировать. Мы видим, что коррекции случаются, и ни один актив не застрахован от рисков.

Если говорить, например, о торговой недвижимости, то её ценность напрямую связана с арендным доходом. Есть арендатор — есть денежный поток. По сути, покупая доходную недвижимость, мы покупаем арендный договор. Если арендатор уходит, ценность объекта сразу снижается, и это напрямую завязано на состояние экономики.

При этом я точно не сторонник держать все средства «под подушкой». На мой взгляд, у человека или семьи должен быть хотя бы один актив — объект недвижимости или доля в нём — который приносит пассивный доход. Это даёт финансовую устойчивость: вы можете остаться без работы, заболеть, столкнуться с непредвиденными обстоятельствами и не быть вынуждены в панике соглашаться на любые условия.

Деньги, лежащие «в наволочке», сами по себе не кормят. А пассивный доход — пусть даже не максимальный — даёт ту самую подушку безопасности, которая позволяет принимать более взвешенные решения в сложные периоды.

Это похоже на покупку земельного участка: он может вырасти в цене, но сам по себе не приносит регулярного дохода. Поэтому, на мой взгляд, у человека всё-таки должен быть хотя бы один объект недвижимости, который генерирует денежный поток.

Форматы могут быть разными. Это может быть собственный объект целиком, либо участие в коллективных инвестициях. Сегодня есть компании, которые предлагают долевое владение недвижимостью, в том числе через закрытые инвестиционные фонды или публичные инструменты, торгующиеся на бирже. Порог входа в такие проекты может быть относительно небольшим — от десятков до сотен тысяч рублей. В этом случае инвестор становится совладельцем, например, торгового помещения или складского комплекса под управлением профессиональной управляющей компании.

Если финансовые возможности позволяют, оптимальный вариант — владеть собственным объектом недвижимости в России. А при большем капитале имеет смысл дополнительно рассматривать объекты за рубежом, чтобы диверсифицировать риски и иметь альтернативный источник дохода на случай разных жизненных сценариев.

Надёжность управляющей компании: как проверить

— Мы заговорили об управляющих компаниях. Как понять, что это надёжный партнёр и ему можно доверять? На какие критерии стоит смотреть тем, кто только начинает разбираться в этом рынке?

— На самом деле всё достаточно просто. Я бы подходил к этому так же, как к выбору профессионала в любой другой сфере. Важно посмотреть, как давно компания работает на рынке, какие объекты находятся у неё под управлением, какие результаты она показывала за последние пять лет и какую доходность в реальности выплачивала инвесторам.

При этом очень часто компании любят демонстрировать высокие показатели за «хорошие» периоды. Но для меня гораздо важнее другой вопрос — как они проходили сложные времена. Умеют ли они работать в кризис, сглаживать просадки, находить решения, когда рынок идёт вниз.

Потому что одно дело управлять объектом в благоприятных условиях — когда арендатор стабильно платит, а доходность остаётся высокой и её нужно лишь индексировать. И совсем другое — действовать в непростые периоды: искать новых арендаторов, управлять расходами, перестраивать модель работы.

Я провожу здесь аналогию с наймом сотрудников: меня интересуют не только достижения в удачные годы, но и то, с какими кризисами человек сталкивался и какую роль он в них играл. Этот подход отлично работает и при оценке управляющей компании.

Я сам через это проходил и поэтому всегда задаю похожие вопросы. Когда общаюсь с кандидатами или партнёрами, мне важно понять: какой самый серьёзный кризис человек пережил и что именно он в этот момент делал. Какую роль играл, какие решения принимал, к какому результату это привело. По таким ответам сразу видно, перед тобой профессионал или нет, действительно ли это эксперт или просто человек с красивыми цифрами в презентации.

Когда человек может конкретно рассказать: был такой-то кризис, возник кассовый разрыв, мы предприняли такие-то шаги и получили такой-то результат — становится понятно, что он умеет работать в сложных условиях. С таким партнёром можно спокойно идти дальше, потому что в хорошие времена мы и так заработаем.

Ровно тот же принцип я применяю и к управляющим компаниям. Важно смотреть, через какие кризисы они проходили, как именно действовали в сложные периоды и что в итоге получили инвесторы, которые с ними работали.

Доступность недвижимости — всё дальше от потребителей

— Если вернуться к теме смены поколений: вы видите, как это влияет на рынок? Старшее поколение уходит, наследники хотят другую недвижимость, другой формат жизни и отдыха. Есть ли заметные сдвиги за последние годы?

— Да, безусловно. Сейчас формируется поколение, которое в ближайшие годы станет основным платёжеспособным слоем. Именно на него уже сейчас стоит ориентироваться тем, кто хочет либо зарабатывать, либо хотя бы сохранять капитал. Нужно внимательно смотреть на их поведение: как они живут, что выбирают, за что готовы платить. Они уже начали активно тратить — в кафе, сфере услуг, досуге — и их платёжеспособность будет только расти.

Один из показательных трендов, который я вижу, — рост спроса на кладовки и помещения для хранения. Это напрямую связано с образом жизни нового поколения. Мы в какой-то степени повторяем европейский и американский сценарий: люди всё чаще не привязаны к одной квартире, легко переезжают между городами и странами, но при этом им нужно место, где можно хранить свои вещи. Не у всех есть собственное жильё, гаражи или дачи, зато есть потребность в личном пространстве для хранения.

Недвижимость с каждым годом становится менее доступной — она дорожает и, скорее всего, продолжит дорожать. Поэтому кладовка часто становится первым «входным» объектом недвижимости для нового поколения: доступным по цене и понятным по функционалу.

Молодое поколение гораздо более мобильное. Им важно иметь возможность свободно перемещаться: переехать в Армению, поехать в Таиланд, на Бали, в Турцию или Эмираты, а затем вернуться или сменить локацию. При этом возникает простой практический вопрос — где хранить свои вещи. Не у всех есть родители, гаражи или дачи, и всё чаще люди хотят быть максимально самостоятельными в этом смысле. Им нужно место, где можно оставить своё имущество, не привязываясь к конкретной квартире.

Это первая важная история. Вторая связана с изменением потребительского поведения. Новое поколение активно пользуется электронной коммерцией, покупает больше вещей, а квартира постепенно становится лишь промежуточным этапом в их жизненном цикле. Человек что-то купил, какое-то время использовал, а потом сталкивается с необходимостью хранения или утилизации. Выбросить вещь психологически сложно, и она отправляется в кладовку.

На этом фоне есть ещё один фактор: недвижимость дорожает, а метраж квартир сокращается. Стоимость квадратного метра растёт, и за те же деньги люди покупают всё меньшую площадь. Мы уже видим объявления о «трёхкомнатных» квартирах площадью 65–70 квадратных метров — ещё несколько лет назад такие метражи считались максимум двухкомнатными. В результате потребность во внешнем хранении вещей становится для многих не роскошью, а необходимостью.

Раньше такие метражи с натяжкой считались двухкомнатными, а сегодня это уже «трёхкомнатные» квартиры. При этом места для хранения в них просто не остаётся. Новое поколение живёт иначе: люди быстрее принимают решения о покупке, чаще покупают спонтанно. Покупки становятся своего рода эмоциональной разрядкой — простым и доступным «антидепрессантом». Вещи накапливаются, но расстаться с ними психологически сложно, и в итоге возникает потребность где-то их хранить.

Отсюда и устойчивый спрос на кладовки как отдельный формат. Это уже не нишевая история, а заметный тренд. Если говорить о рынке недвижимости, то здесь появляется интересная точка пересечения: с одной стороны — поведенческие изменения нового поколения, с другой — понятная инвестиционная возможность. Инвестор может купить помещение у застройщика или вложиться в проекты операторов кладовых, которые создают и продают такие форматы хранения.

Если смотреть шире, именно поведенческие изменения начинают всё сильнее влиять на рынок недвижимости. Многие обсуждают одни и те же факторы, но для меня наиболее показательной становится именно эта связь между образом жизни, привычками потребления и тем, как они формируют спрос на новые форматы недвижимости.

Что выбирает молодое поколения: паттерны в недвижимости и отдыхе

— Если говорить об отельных форматах, есть ли у молодого поколения свои устойчивые паттерны поведения?

— Да, безусловно. Здесь важно понимать, что мы имеем дело с целой индустрией — индустрией впечатлений и качества жизни. Запросы у потребителей заметно дифференцируются. Я бы условно выделил две основные группы.

Первая — это люди, ориентированные на эмоции. Для них важно получить впечатление: увидеть красивую эстетику, атмосферное пространство, почувствовать, что с ними «что-то происходит». Им нужен визуальный и эмоциональный опыт, элемент развлечения, ощущение смены среды.

Вторая группа — это потребители, для которых ключевой становится тема долголетия и качества жизни. Чаще это более взрослые, уже платёжеспособные люди, но этот запрос заметно «молодеет». Для них важно не только получить эмоции, но и заботиться о себе: здоровый образ жизни, восстановление, физическое и ментальное состояние. Этот подход уже стал частью их повседневной жизни.

Если раньше в загородных форматах люди в первую очередь искали развлечения — кальян, шумный отдых, — то сегодня всё чаще задают другие вопросы: где здесь спа, есть ли спортивная инфраструктура, лыжи, бассейн, зоны для восстановления, кислородные процедуры. И это касается не только старшего поколения: даже относительно молодые люди уже формируют запрос на сохранение здоровья и баланса.

В итоге мы видим, что спрос смещается от простого «развлечения» к более осмысленным форматам отдыха и проживания, где сочетаются эмоции, эстетика и забота о качестве жизни.

Каким будет 2026 год для инвестора?

— Интересная тенденция. Если попробовать посмотреть вперёд и сделать осторожный прогноз на 2026 год: каким вы видите рынок, потребителя и куда стоит смотреть инвесторам и бизнесу?

— Прогнозы — дело неблагодарное. Мне близка мысль, что готовность — это колыбель спокойствия. Поэтому, прежде всего, важно быть подготовленным: как минимум на уровне знаний. Читать профильные издания, слушать экспертов, быть в контексте происходящего. Часто слышу: «Мне всё понятно, везде одно и то же». Я считаю, что это неправильная позиция. Слушать нужно всегда — важно понимать, в каком контексте ты находишься, в какой стране живёшь и какие процессы происходят вокруг. Только так можно принимать более взвешенные решения.

Если говорить об инвесторах, то выбор ниши — это, по сути, выбор долгосрочного пути. Я иногда называю это выбором судьбы, потому что ты надолго погружаешься в эту среду: работаешь с определёнными людьми, живёшь в логике этого рынка. Поэтому ниша должна не только быть перспективной, но и откликаться лично.

Очевидно, что ни один спад не длится вечно. И, на мой взгляд, сейчас как раз подходящее время не для спекуляций, а для внимательного поиска недооценённых объектов недвижимости. Это период, когда можно подобрать активы с дисконтом — по разным причинам собственники готовы продавать дешевле. Именно такие решения и формируют задел на будущее.

Кроме того, на рынке есть недооценённые объекты, которые многие не замечают, а мы видим их потенциал через спрос со стороны крупных операторов. Ряд федеральных сетей активно развивается, им требуются новые помещения, и они готовы за них платить. Например, аптечная сеть «Апрель» планирует существенное расширение сети к 2030 году. «Монетка» также продолжает масштабирование, как и проекты, связанные с крупными промышленными группами. Развивается «Пятёрочка», растёт «Чижик» — у этой сети уже около 3 000 магазинов, и планы по открытию новых точек остаются амбициозными.

Федеральным ритейлерам нужны помещения — и именно это создаёт окно возможностей для инвесторов. Сейчас ситуация во многом развернулась: не инвесторы ищут арендаторов, а крупные сети ищут подходящие площадки. В ряде случаев инвестор может напрямую прийти к оператору и понять, под какие параметры и по какой ставке сеть готова взять помещение. Это даёт возможность не только сохранить, но и приумножить капитал.

Поэтому говорить о том, что в России «всё плохо» и рынок остановился, было бы неверно. Есть сегменты и бренды, которые активно растут и чувствуют себя уверенно. Я, например, ожидаю, что к 2026 году хорошие результаты покажет ювелирный рынок: у людей накопились деньги, сформировался отложенный спрос на эмоции и «осязаемые» ценности. К тому же у нас исторически есть привычка в периоды неопределённости переводить часть сбережений в материальные активы — украшения, драгоценности, вещи, которые воспринимаются как более надёжное хранилище стоимости.

При этом коллеги по рынку рассматривают и совсем нетипичные инструменты. Например, некоторые начали инвестировать в медь, называя её «новым биткоином». Логика простая: развитие искусственного интеллекта требует всё больше вычислительных мощностей, а значит — инфраструктуры, сетей, оборудования. И всё это в больших объёмах потребляет медь. Многие считают, что на этом фоне металл может получить серьёзный ценовой импульс.

Параллельно продолжает активно расти e-commerce. Тот же Ozon масштабируется и, скорее всего, будет расти дальше. А это означает стабильный спрос на складскую недвижимость и новые пункты выдачи заказов. Здесь я тоже вижу хорошие перспективы для инвесторов — как в формате покупки помещений, так и через работу по франшизе.

Кстати, «Пятёрочка» всё активнее делает ставку именно на франчайзинговую модель. Для предпринимателей это интересная возможность: сеть сама запускает магазин, берёт на себя логистику и операционные процессы, а партнёру остаётся управление персоналом. Судя по всему, крупные ритейлеры постепенно отходят от прямого управления частью магазинов, открывая рынок для частных инвесторов и предпринимателей.

То же самое можно сказать и о сегменте кладовок, о котором мы уже говорили. Это крупный и растущий тренд, где можно развиваться как самостоятельно, так и через профессиональных операторов, выстраивая понятную и масштабируемую модель.

В недвижимости есть классическое правило «локация, локация и ещё раз локация». Оно по-прежнему работает, но сегодня его уже недостаточно рассматривать в отрыве от других факторов. Помимо хорошей локации должна быть правильная концепция объекта — важно понимать, что именно это за помещение и как оно функционирует.

Бывают ситуации, когда объект формально находится в хорошей локации, но фактически не работает: помещение скрыто за поворотом, у него нет нормальной видимости или вывески, отсутствует зона разгрузки. В таких случаях сама по себе локация уже не спасает.

Третий ключевой элемент — управление. В последнее время можно услышать мнение, что не так важно, какая именно недвижимость, главное — арендный доход. Но здесь важно помнить: арендатор всегда временный, а помещение и локация — надолго. Локацию изменить крайне сложно, концепцию — тоже, а вот арендатора при необходимости заменить проще всего.

Поэтому тем, кто сегодня присматривается к рынку недвижимости, я бы рекомендовал в первую очередь анализировать саму локацию: есть ли там устойчивый поток людей, какова плотность населения, уровень платёжеспособности и общее экономическое состояние района. Именно эти факторы в долгосрочной перспективе определяют устойчивость объекта и его инвестиционную привлекательность.

Всегда можно напрямую уточнить у федеральных сетей, есть ли у них интерес к конкретной локации. Это хороший ориентир даже в том случае, если речь идёт о покупке жилой недвижимости. Важно смотреть на приток и отток населения — это один из ключевых индикаторов платёжеспособности и перспектив района.

Сейчас есть инструменты, которые позволяют быстро получить такую аналитику. Например, через специализированные сервисы можно за относительно небольшие деньги заказать справку по локации: узнать численность населения, средний уровень доходов, демографию и другие параметры. Это помогает сформировать целостное понимание территории — независимо от того, планируете ли вы покупку квартиры или коммерческого помещения.

Я бы всегда начинал именно с этого базового анализа, прежде чем принимать инвестиционные решения.

Если речь о туристической недвижимости, то логика та же: мы в первую очередь смотрим на туристический поток — кто эти люди, откуда они приезжают, как часто возвращаются, какая сезонность, какой средний чек и что в целом происходит с спросом в этой локации.

А если подытожить, я люблю повторять одну мысль: когда всем всё понятно — это обычно уже не самая доходная история. Самое интересное и потенциально прибыльное часто находится там, где есть неопределённость и где другим страшно. Но именно поэтому туда нужно заходить очень аккуратно.

Я бы выделил два типа ошибок, которых важно избегать. Первое — повторяющиеся ошибки: если вы раз за разом наступаете на одно и то же место, значит, у вас неправильный алгоритм или вы занимаетесь не тем. Второе — тотальные ошибки, которые приводят к непоправимым последствиям и могут «обнулить» весь результат.

Поэтому я бы сказал так: сейчас действительно время возможностей, но возможностей аккуратных. Иногда лучше заходить вместе с теми, кто уже знает дорогу — с проводником, брокером, экспертом. И постоянно учиться: читать, быть в контексте, обновлять знания. У всего есть срок актуальности — и у знаний тоже. Важно всё время проверять себя: насколько ты актуален?