Швеция выходит на восстановление рынка недвижимости

Коммерческий рынок недвижимости Швеции в четвёртом квартале 2025 года продемонстрировала признаки стабилизации и постепенного восстановления после периода высокой волатильности последних лет. Согласно отчёту Cushman & Wakefield MarketBeat Sweden за Q4 2025, активность в сегментах логистики, жилья, ритейла и офисов отражает осторожный, но устойчивый разворот цикла.

Макроэкономика и инвестиционный рынок Швеции

Во второй половине 2025 года экономика Швеции вошла в фазу восстановления, чему способствовали рост внутреннего спроса и улучшение деловых ожиданий. Объём инвестиционных сделок в четвёртом квартале достиг 61,5 млрд шведских крон, а по итогам года составил 171,2 млрд крон, что на 26% выше показателя предыдущего года.

Лидером по объёму инвестиций в четвёртом квартале стал жилой сектор с долей 22%, за которым следовал индустриально-логистический сегмент с 15%. Прайм-доходность офисов снизилась до 3,85%, тогда как доходности логистики (4,85%), жилой недвижимости (3,85%) и торговых центров (4,45%) остались стабильными.

Логистика: стабилизация предложения и снижение вакантности

В сегменте складской и логистической недвижимости объём ввода в четвёртом квартале составил 137 550 кв. м, преимущественно в региональных городах. Годовой объём нового предложения остался ниже 0,5 млн кв. м после активного строительства в 2022–2024 годах.

Уровень вакантности снизился в региональных городах до 9,5%, тогда как в Стокгольме он сохранился на уровне 11,5%, в Гётеборге — 6,5%, а в регионе Эресунн — 5,5%. Прайм-доходность осталась стабильной на отметке 4,85% в Стокгольме и Гётеборге, 5,20% в Эресунне и 5,40% в региональных городах. Арендные ставки не изменились во всех ключевых локациях.

Жилая недвижимость: рост инвестиций и первые признаки оживления

Инвестиции в жилую недвижимость в четвёртом квартале составили 13,4 млрд крон, что эквивалентно 22% квартального объёма сделок. По итогам 2025 года инвестиции в жилой сектор выросли на 26% до 49 млрд крон.

Прайм-доходность сохранилась на уровне 3,85% в Стокгольме, 4,45% в Гётеборге и 4,60% в Мальмё. Регулируемые арендные ставки остались без изменений. При этом число новых строительных проектов продемонстрировало признаки восстановления, увеличившись на 10% в годовом выражении. Реформы presumption-rent, вступающие в силу в 2026 году, могут дополнительно поддержать запуск новых проектов.

Ритейл: рост продаж и сжатие доходности

Несмотря на сохраняющуюся слабость потребительских настроений, уверенность в торговле усилилась на фоне улучшения ожиданий по продажам. Арендные ставки на центральных торговых улицах выросли, тогда как в торговых центрах и ритейл-парках остались стабильными.

Инвестиции в ритейл составили 4,9 млрд крон в четвёртом квартале и 15,3 млрд крон по итогам года, что на 40% превышает показатель 2024 года. Прайм-доходность снизилась до 3,95% для стрит-ритейла и 5,80% для ритейл-парков, в то время как для торговых центров осталась на уровне 4,45%. Объём розничных продаж существенно вырос в годовом выражении, главным образом за счёт сегмента товаров длительного пользования, прибавившего 8,5%.

Офисный рынок: сокращение ввода и разнонаправленная динамика вакантности

Во втором полугодии 2025 года объём ввода офисных площадей составил 25 000 кв. м, что на 71% ниже уровня предыдущего года. По итогам года общий объём новых офисов достиг 124 000 кв. м.

В центральном деловом районе Стокгольма уровень вакантности снизился до 7,5%, в Гётеборге остался на уровне 15,0%, а в Мальмё вырос до 10,0%. В целом по агломерациям общий показатель вакантности увеличился. Прайм-ставки аренды в CBD Стокгольма и Мальмё остались стабильными, тогда как в Гётеборге выросли до 4 500 крон за кв. м. Доходность в CBD Стокгольма снизилась до 3,85%, а в Гётеборге и Мальмё осталась на уровне 4,50% и 4,85% соответственно.

Стокгольм: разрыв между CBD и периферией

В Стокгольме во втором полугодии не было введено новых офисных площадей, и годовой объём ввода составил 74 000 кв. м. Общая вакантность выросла до 18,5% за счёт периферийных районов, где показатель достиг 23,0%. При этом вакантность в CBD снизилась до 7,5%, а в City Centre осталась на уровне 14,0%.

Прайм-арендные ставки сохранились на отметке 9 800 крон в CBD, 6 200 крон в City Centre и 4 000 крон в децентрализованных локациях. Доходность в центральном деловом районе сократилась до 3,85%, в остальных субрынках изменений не зафиксировано.

Как сообщают эксперты International Investment, шведский рынок коммерческой недвижимости в 2025 году демонстрирует переход от фазы коррекции к стабилизации, при этом ключевым драйвером остаётся восстановление инвестиционной активности и постепенное снижение рисковой премии в прайм-сегментах.