Строительство в Грузии: рекордный ввод жилья в 2026 году — прогноз Galt & Taggart

Рынок строительства жилья в Грузии выходит на пиковые значения в 2026 году. Аналитики Galt & Taggart объясняют это завершением многих проектов и большим объёмом выданных разрешений. Наиболее резкий рост ожидается в Тбилиси и Батуми, где одновременно заканчиваются работы, стартовавшие в период ажиотажного спроса. В дальнейшем возможно смещение акцента от девелопмента к этапу обустройства, а также снижение цен и арендной доходности.

Масштаб строительства в Грузии

Повышение цен и рекордный спрос со стороны государственного и частного секторов стимулировали рост строительной отрасли, которая остаётся одним из ключевых драйверов экономики Грузии. За период с 2015 по 2025 год её объём увеличился с 2,5 млрд до 7,3 млрд долларов. Особенно резкое повышение отмечено в 2022–2024.

Доля сектора в ВВП колеблется в диапазоне 7,3–10,2%. В 2025 году показатель оценивается на уровне около 8,0%, что выводит Грузию в число стран с высокой ролью строительства в экономике региона. В Армении и Азербайджане показатели ниже — 7,6% и 7,4% соответственно. В Турции — лишь 6,6%. Для сравнения в исследовании указаны и значения других государств. Например, в Португалии доля составляет 5,1%, в Хорватии — 8%, в Кыргызстане — 10,1%.

Разрешения на строительство в Грузии

Площадь выданных разрешений на строительство в Грузии сохраняется на высоком уровне, что обусловлено активизацией рынка жилой недвижимости. В 2024 году был зафиксирован рекорд — 12 млн кв. м, в 2025-м показатель немного снизился — до 11,4 млн кв. м. Лидирует по-прежнему Тбилиси с пиковыми значениями в 6,8 млн кв. м и 6,4 млн соответственно.

Аджария демонстрирует стабильный рост: с 1,6 млн до 1,9 млн кв. м. На прочие регионы пришлось 3,1 млн кв. м. В целом наблюдается общая тенденция концентрации активности в крупнейших центрах страны при стабильной доле регионов.

В структуре разрешений на строительство в Грузии доминируют жилые здания — 77%. Все остальные сегменты значительно отстают: промышленные и складские — 8%, гостиницы — 5%, торговые объекты — 4%.

Прогнозы по строительству жилья в Грузии

В 2026 году ожидается завершение рекордного количества строящихся квартир. В Тбилиси прогнозируется сдача 35 000 объектов. В ближайшие три года темпы останутся высокими: 27 000 в 2027-м и в среднем 25 000 в 2028–2029. Для сравнения: в 2020–2025 годах показатель находился в диапазоне 16–21 тыс.

В Батуми объём завершённого строительства изменился с 2 тысяч в 2020 году до 13 000 в 2025-м. Пик сдачи также прогнозируется на 2026-й — до 18 000 квартир. В 2027-м ожидается завершение 14 000 объектов, а в 2028–2029 — около 12 000 ежегодно.

Таким образом, 2026 год становится пиковым по объёму ввода жилья в крупнейших городах Грузии, после чего рынок переходит в фазу постепенного снижения темпов сдачи объектов при сохранении повышенного уровня активности. В связи с этим возможно дальнейшее смещение внимания на благоустройство и ремонт жилья.

Себестоимость строительства в Грузии

Структура затрат в 2025 году показала ключевую зависимость от материалов: на них приходилось около 50% всех расходов. Далее следовали заработные платы (31%), машины и оборудование (10%) и транспортировка (4%). В 2026-м ожидается новое повышение цен на работы — до 8% из-за внешних факторов, в том числе войны с Ираном. Также прогнозируется рост зарплат примерно на 9%.

Выручка рынка строительных и ремонтных материалов почти удвоилась за последние несколько лет и достигла $5,9 млрд в 2025 году. В 2026-м ожидается увеличение до $6,3 млрд при некотором замедлении темпов роста.

Структура рынка смещается в сегмент благоустройства, который уже формирует около 65% выручки против 35% базовых строительных материалов. Сектор также остаётся зависимым от импорта: около 65% продукции поступает из-за рубежа. Наиболее локализован сегмент базовых строительных материалов.

Перспективы инвестиций в недвижимость Грузии

Жилье: снижение доходности

Значительная часть жилья в Грузии возводится и приобретается с целью последующей сдачи в аренду и получения дохода. Однако активное строительство и рост объёмов ввода формируют избыточное предложение на рынке недвижимости, что постепенно снижает рентабельность.

В Батуми, который остаётся наиболее привлекательным для инвесторов, валовая доходность апартаментов снизилась с 10% в 2023 году до 7,4% в 2025-м. Galt & Taggart прогнозирует дальнейшее сокращение до 5,1–3,4%. При этом аналитики International Investment отмечают, что номинальные показатели не отражают реальную картину.

После вычета расходов на управление, клининг, комиссии, коммунальные платежи, ремонт и простои фактическая чистая доходность составляет 3–4%, а при высокой доле простоев часто опускается ещё ниже. При увеличении объёма апартаментного фонда вдвое, как предполагают рыночные прогнозы, она может снизиться до 1,5–2% или приблизиться к нулевым значениям.

Гостиничный сектор: более устойчивая модель доходности

Гостиничный сегмент демонстрирует более стабильную инвестиционную модель. Ключевое отличие — централизованное управление, при котором расходы распределяются на весь объект, а не на отдельного владельца. Это снижает волатильность доходов и обеспечивает более предсказуемую доходность.

Сравнение показывает масштабный разрыв. При средней цене ночи $34 в апартаментах и $286 в отелях, а также загрузке 31% против 68,6%, валовый доход различается почти в 19 раз. Доходность отельного номера оценивается в диапазоне 10–17% чистыми против 2,8–3% в апартаментах.

При этом гостиничный рынок Батуми остаётся ограниченным по числу качественных объектов: преобладают city-отели и отдельные международные сети. Новые проекты в сегментах luxury и all inclusive формируют следующий этап развития рынка и рассматриваются как наиболее перспективные для инвестиций, что подтверждается международной практикой.

FAQ

Какие объёмы строительства жилья в Грузии ?
После рекордных 12 млн кв. м разрешений в 2024 году рынок остаётся на высоком уровне: 11,4 млн кв. м в 2025-м, пик ввода ожидается в 2026-м.

Сколько жилья введут в эксплуатацию в 2026 году?
В Тбилиси — около 35 000 квартир, в Батуми — до 18 000, что станет максимальным показателем за весь период наблюдений.

Как рост строительства влияет на рынок?
Увеличение объёмов формирует избыток предложения, усиливает конкуренцию и давит на цены и арендные ставки.

Какая доходность жилья в Грузии сейчас?
Чистая доходность апартаментов после расходов обычно составляет 3–4% и продолжает снижаться.

Что выгоднее: апартаменты или отели?
Отели показывают более стабильную модель с доходностью 10–17% против 2,8–3% у апартаментов.