Гостиничный рынок Тбилиси на новом этапе: растущий спрос, международный капитал и рост расходов

Гостиничный рынок Тбилиси переходит на новый этап развития. Рост турпотока, активизация международных гостиничных брендов и крупные инвестиционные проекты меняют структуру столичного гостиничного бизнеса. Однако наряду с ростом сектора отельеры сталкиваются с вызовами в виде растущих операционных расходов и усиления конкуренции.

По последним данным исследовательских организаций, в том числе Galt & Taggart, показатель загрузки отелей в Тбилиси достиг 79%, а средняя цена за сутки (ADR) составила 94 доллара. Эти показатели свидетельствуют о высоком уровне спроса на столичном гостиничном рынке, однако, по оценкам представителей индустрии, увеличение турпотока не означает автоматического пропорционального роста рентабельности сектора.
Одним из ключевых направлений текущих рыночных изменений выступает экспансия международных брендов и запуск новых гостиничных проектов.

Недавно в Тбилиси открылся The Telegraph Hotel — проект Silk Road Group, разместившийся в историческом здании бывшего почтамта-телеграфа. Кроме того, запланирован выход на рынок Planet Hollywood Hotel & Casino, Le Méridien и других премиальных брендов.

Активизация международных сетей меняет уровень конкуренции на столичном рынке и укрепляет позиции Тбилиси как значимого направления для мировых гостиничных операторов. Параллельно трансформируется и структура владения активами. Присутствие иностранного капитала растет, что подтверждается сменой собственников ряда крупных объектов. Одним из таких примеров стал отель «Билтмор», который недавно приобрел армянский холдинг Arins Group. Наряду с этим эксперты указывают на активизацию китайского капитала на рынке.

Несмотря на позитивную динамику, одним из главных вызовов для гостиничной индустрии остается удорожание строительства и управления. Инфляция, рост оплаты труда и подорожание строительных материалов влияют на экономическую эффективность инвестиционных проектов и удлиняют сроки окупаемости инвестиций.

На эту проблему обращает внимание основатель «Инн Групп» Паата Кокаия. В эфире передачи «Сакмис курси» на BM.GE он отметил, что строительство и эксплуатация отелей стали дороже, а прирост числа туристов не может в достаточной мере компенсировать увеличение затрат.

«Сегодня другой бизнес в Грузии приносит больше прибыли, чем гостиничный сектор», — подчеркивает Кокаия. По его оценке, в условиях обострившейся конкуренции отели также ограничены в возможности повышать цены. В итоге рост спроса на рынке не создает одинаково прибыльную экономическую среду для всех участников сектора.

Текущее состояние и тренды развития гостиничного рынка Тбилиси оценивает и директор HSC Group Hospitality Георгий Долидзе. В беседе с Business Insider Georgia он акцентировал внимание на результатах компании за первое полугодие 2026 года. По словам Долидзе, средняя загрузка в сети отелей HSC Group Hospitality составила 80%, а в пиковый период достигала 90–95%. Он также отметил, что за отчетный период выросли турпотоки, доходы и цены на гостиничные номера. Положительным трендом Георгий Долидзе считает приход международных сетей и появление новых проектов, что способствует дальнейшему расширению гостиничной индустрии столицы.

Динамику сектора подтверждает и исследование TBC Capital, опубликованное 27 октября. Согласно отчету, в январе-сентябре 2026 года средняя загрузка отелей под управлением крупных международных брендов составила 65%, что на 3 процентных пункта превышает аналогичный показатель прошлого года.

Таким образом, на гостиничном рынке Тбилиси прослеживаются два взаимосвязанных процесса: с одной стороны, растет спрос, усиливается участие мировых брендов и расширяется инвестиционная активность; с другой — увеличиваются операционные издержки и конкуренция, оказывая давление на доходность бизнеса. В этих реалиях главным вопросом развития отрасли становится не просто прирост турпотока и номерного фонда, а способность бизнеса конвертировать растущий спрос в устойчивую доходность и долгосрочную отдачу от инвестиций.