Жилье в Китае дешевеет, восстановление вновь откладывается

Рынок жилья Китая в июле 2026 года остался под сильным давлением: цены на новостройки снижались в 47 из 70 крупных и средних городов, инвестиции в недвижимость за январь–июль упали на 19,2% год к году, продажи нового жилья по площади сократились на 12,7%, а площадь начатого жилищного строительства — на 24,6%. При этом Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь показали месячный рост цен на новостройки, подтверждая все более заметный разрыв между крупнейшими мегаполисами и региональными рынками.

Bloomberg 17 августа обратил внимание на новое ослабление китайского рынка и угрозу очередной отсрочки его восстановления. При этом оценивать скорость снижения цен необходимо с учетом методологии: официальная статистика содержит отдельные индексы для 70 крупных и средних городов, а единого опубликованного государством среднего индекса для всей этой группы нет. Информационные агентства самостоятельно агрегируют городские показатели, поэтому их результаты несколько различаются.

Цены на новостройки падают в большинстве городов Китая

Национальное бюро статистики Китая сообщило, что в июле цены на новое товарное жилье — то есть жилые объекты, реализуемые на рынке, — в четырех крупнейших городах страны в среднем не изменились относительно июня. Месяцем ранее эта группа показывала рост на 0,1%. В городах второго уровня цены снизились на 0,1%, а в городах третьего уровня — на 0,3%.

К первой группе относятся Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь. Пекин в июле оказался единственным из этих четырех городов, где стоимость новых квартир снизилась за месяц — на 0,3%. В Шанхае цены выросли на 0,2%, в Гуанчжоу — на 0,1%, в Шэньчжэне — на 0,2%.

Рост либо отсутствие снижения цен на новостройки были зарегистрированы в 23 из 70 городов, на два больше, чем в июне. Следовательно, цены снизились в 47 городах против 49 месяцем ранее. Это важное уточнение: падение по-прежнему охватывает большинство рынков, однако число городов с отрицательной месячной динамикой немного уменьшилось.

Ускорение падения зависит от метода расчета

Формулировка об ускорении снижения средних цен справедлива не для всех способов агрегирования официальной статистики.

Dow Jones рассчитал, что стоимость нового жилья в 70 городах снизилась в июле в среднем на 0,18% по сравнению с июнем после падения на 0,15% месяцем ранее. При таком способе расчета месячное снижение действительно ускорилось. В годовом выражении, напротив, падение замедлилось с 3,5% до 3,41%.

Reuters получил несколько иной результат: снижение на 0,1% за месяц, такое же, как в июне. В годовом выражении цены уменьшились на 3,2% после падения на 3,3% месяцем ранее.

Официальная статистика показывает, что месячная динамика ухудшилась в городах второго уровня и осталась отрицательной в третьей группе, тогда как крупнейшие мегаполисы в среднем удержали цены.

Годовое снижение цен постепенно замедляется

В годовом выражении официальные показатели выглядят несколько лучше месячных. Новое жилье в городах первого уровня подешевело в июле на 1,1%, причем темп снижения уменьшился на 0,2 процентного пункта по сравнению с июнем.

Шанхай остается главным исключением среди четырех крупнейших рынков. Новостройки города стоили на 3% больше, чем год назад. В Пекине цены снизились на 2,3%, в Гуанчжоу — на 2,2%, в Шэньчжэне — на 2,9%.

В городах второго уровня годовое снижение составило 2,8%, причем темп падения сократился на 0,3 процентного пункта. В городах третьего уровня цены были ниже прошлогодних на 4,2%, а скорость падения не изменилась.

Вторичное жилье остается заметно слабее новостроек

Еще более глубокая коррекция продолжается на рынке ранее построенного жилья.

В четырех крупнейших городах вторичные квартиры в июле подорожали в среднем на 0,2% за месяц после роста на 0,3% в июне. Пекин показал нулевую динамику, Шанхай — рост на 0,3%, Гуанчжоу — на 0,4%, Шэньчжэнь — на 0,2%.

В городах второго уровня цены на вторичное жилье снизились на 0,3%, а в третьей группе — на 0,4%. Рост или отсутствие снижения были зарегистрированы только в восьми из 70 городов, на два меньше, чем месяцем ранее. Следовательно, вторичное жилье подешевело за месяц в 62 городах.

В годовом выражении падение еще значительнее. Вторичные квартиры в городах первого уровня подешевели на 3,7%, второго — на 5,1%, третьего — на 5,8%. В Пекине снижение достигло 4,5%, в Шанхае — 2%, в Гуанчжоу — 4,7%, в Шэньчжэне — 3,6%.

Это показывает, что восстановление крупнейших рынков пока касается прежде всего отдельных сегментов и не означает устранения накопившегося давления на стоимость существующего жилья.

Инвестиции в недвижимость рухнули на 19,2%

Один из наиболее слабых июльских показателей связан не с ценами, а с деятельностью застройщиков.

За январь–июль 2026 года инвестиции в развитие недвижимости составили 4,301 трлн юаней и сократились на 19,2% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Из них 3,317 трлн юаней пришлось на жилье, где спад составил 19,1%.

По итогам первого полугодия инвестиции во всю недвижимость снижались на 18%, а в жилье — на 17,8%. Таким образом, после включения июльских данных накопленное падение углубилось соответственно на 1,2 и 1,3 процентного пункта.

Региональная статистика также показывает широкомасштабный спад: инвестиции сократились на 19,7% в восточной части Китая, на 20% в центральных регионах, на 15,9% на западе и на 29,7% на северо-востоке страны.

Новое жилищное строительство сократилось на 24,6%

Площадь всей недвижимости, находившейся в строительстве у застройщиков, за семь месяцев составляла около 5,576 млрд квадратных метров и была на 12,7% меньше, чем год назад. В жилом сегменте показатель сократился на 13%, до 3,871 млрд квадратных метров.

Еще быстрее падает объем запускаемых проектов. Площадь объектов, строительство которых началось в январе–июле, составила 267 млн квадратных метров — на 24% меньше прошлогоднего уровня. В жилищном сегменте было начато строительство 194,9 млн квадратных метров, что соответствует падению на 24,6%.

За первое полугодие общий объем новых строек снижался на 23,4%, а жилищных — на 24,1%. Июль, таким образом, дополнительно ухудшил оба накопленных показателя.

Сокращается и ввод объектов. За семь месяцев завершено 191,95 млн квадратных метров недвижимости, что на 23,2% меньше, чем годом ранее. В жилищном сегменте ввод упал на 25,5%, до 134,43 млн квадратных метров.

Продажи нового жилья снизились на 12,7%

За январь–июль площадь продаж всех новых объектов недвижимости, предназначенных для рыночной реализации, составила 450,21 млн квадратных метров, снизившись на 11,8%. Этот показатель включает не только квартиры и дома, поэтому его неправильно называть объемом продаж исключительно нового жилья.

Непосредственно на жилую недвижимость пришлось 374,25 млн квадратных метров. Продажи жилья по площади сократились на 12,7% год к году.

Денежный объем продаж всех новых объектов составил 4,272 трлн юаней и снизился на 13,1%. Жилая недвижимость обеспечила 3,754 трлн юаней продаж, на 13,2% меньше, чем год назад.

Сравнение с первым полугодием дает неоднозначную картину. За январь–июнь площадь продаж всех новых объектов падала на 11,6%, а жилья — на 12,4%. После июля снижение углубилось до 11,8% и 12,7% соответственно. Однако денежный спад несколько замедлился: с 13,6% до 13,1% для всех объектов и с 13,7% до 13,2% для жилья.

Запас готового жилья почти не сокращается

К концу июля площадь завершенных объектов недвижимости, доступных для продажи или сдачи в аренду, но еще не реализованных, составляла 759,11 млн квадратных метров. Это на 0,8% меньше, чем годом ранее.

Жилая недвижимость занимала 405,56 млн квадратных метров, и ее объем практически не изменился относительно прошлого года. Объекты, находившиеся в категории готовых к реализации менее трех лет, занимали 555,59 млн квадратных метров — на 3,6% меньше год к году.

Для сравнения, в конце июня совокупная площадь таких объектов составляла 763,15 млн квадратных метров. За один месяц показатель уменьшился примерно на 4,04 млн квадратных метров.

Однако снижение готового предложения происходит одновременно с двузначным падением вводов и почти четвертью потерянного нового строительства. Поэтому уменьшение запасов нельзя автоматически считать доказательством резкого усиления покупательского спроса. Это вывод из совокупности официальных данных.

Денежные поступления застройщиков упали на 20,3%

За январь–июль китайские застройщики получили 4,575 трлн юаней средств, предназначенных для развития недвижимости. Это на 20,3% меньше, чем годом ранее.

Объем внутренних кредитов сократился на 32,1%, до 630 млрд юаней. Собственные средства компаний уменьшились на 18,5%, до 1,654 трлн юаней. Задатки и предварительные платежи покупателей упали на 14,4%, до 1,438 трлн юаней.

Поступления от индивидуальных ипотечных кредитов покупателей составили около 604 млрд юаней и сократились на 23,5%. Поскольку продажи, предварительные платежи и ипотечные поступления являются важными источниками денежных средств застройщиков, слабый спрос непосредственно ограничивает возможность финансировать новые проекты.

Китайская экономика также теряет скорость

Жилищная статистика вышла одновременно с признаками ослабления внутренней экономики.

Промышленное производство крупных предприятий в июле выросло на 4,5% год к году. В июне рост составлял 5,3%. В месячном выражении после сезонной корректировки увеличение составило только 0,11%.

Розничные продажи достигли 3,902 трлн юаней и выросли всего на 0,6% год к году. За январь–июль увеличение составило 1,2%. Продажи автомобилей в июле снизились на 17%, мебели — на 8,8%, строительных и отделочных материалов — на 14,2%.

Инвестиции в основной капитал без учета сельских домохозяйств за первые семь месяцев сократились на 6,7%, до 26,033 трлн юаней. Частные инвестиции упали на 9,4%, а инвестиции без учета недвижимости — на 3,7%. В июле общий показатель после сезонной корректировки снизился еще на 1,42% относительно июня.

Городская обследуемая безработица в июле составила 5,2% и увеличилась на 0,2 процентного пункта относительно июня. Такой фон имеет значение для рынка жилья, поскольку решения о крупных покупках зависят от ожиданий домохозяйств относительно доходов и занятости.

Рост ВВП замедлился во втором квартале

Экономика Китая во втором квартале 2026 года выросла на 4,3% по сравнению с тем же периодом предыдущего года после более сильной динамики в начале года. За первое полугодие рост составил 4,7%.

Строительная отрасль во втором квартале сократилась на 4,1% год к году, а сектор недвижимости — на 0,2%. Эти данные дополняют картину, которую дают продажи и инвестиции: затяжная коррекция жилья продолжает отражаться на связанных с ним областях экономики.

Пекин продолжает точечно смягчать ограничения

Поддержка рынка в 2026 году остается преимущественно адресной. В начале августа власти Пекина дополнительно ослабили ограничения на покупку жилья и расширили возможности использования жилищного накопительного фонда для ипотечного финансирования. Подобные меры дополняют ранее принятые городами программы поддержки спроса, но пока не привели к широкому общенациональному развороту.

Разница между крупнейшими мегаполисами и менее крупными городами при этом становится все заметнее: ценовая стабилизация быстрее проявляется там, где выше доходы, глубже рынок труда и устойчивее платежеспособный спрос. 

Прогноз продаж жилья в Китае ухудшен

Fitch Ratings в июне пересмотрело прогноз по китайскому рынку и теперь ожидает, что продажи нового жилья по итогам 2026 года сократятся на 11–13%. Ранее агентство прогнозировало падение на 7–8%. Причинами пересмотра названы ослабление спроса, значительные запасы и узкая география восстановления, которое сосредоточено прежде всего в более сильных городах.

По оценке агентства, рынок получает отдельную поддержку от мер смягчения и снижения риска распространения долговых проблем застройщиков, но восстановление пока нельзя считать самостоятельным и устойчивым.

Рынок недвижимости Китая становится двухскоростным

Июльская статистика особенно наглядно показывает разрыв между различными территориями.

В Шанхае цены на новые квартиры на 3% выше прошлогодних, тогда как в городах третьего уровня они в среднем ниже на 4,2%. На вторичном рынке Шанхай потерял 2% за год, тогда как среднее падение в третьей категории достигло 5,8%.

Одновременно общенациональные показатели деятельности застройщиков остаются значительно слабее ценовой статистики крупнейших городов: инвестиции падают на 19,2%, новое строительство — на 24%, жилищные продажи по площади — на 12,7%, поступление средств застройщикам — на 20,3%.

Поэтому отдельные месяцы роста цен в Шанхае, Гуанчжоу или Шэньчжэне пока недостаточны для утверждения о восстановлении всей отрасли.

Как сообщают эксперты International Investment, наиболее опасная ошибка при оценке июльской статистики — принять уменьшение годового падения цен в крупнейших городах за завершение многолетней коррекции китайской недвижимости. Положение цен действительно постепенно улучшается в отдельных мегаполисах, однако фундаментальные показатели отрасли остаются существенно слабее: инвестиции сокращаются почти на пятую часть, жилищное строительство — почти на четверть, а денежные поступления застройщиков — более чем на 20%. Устойчивый разворот потребует не только стабилизации цен, но и восстановления продаж и финансирования при одновременном сокращении готового непроданного жилья. Пока данные скорее указывают на длительную и все более неоднородную перестройку рынка, чем на полноценное восстановление.

FAQ: рынок недвижимости Китая в 2026 году

Падают ли цены на жилье в Китае?

Да. В июле цены на новостройки снизились за месяц в 47 из 70 отслеживаемых городов. При этом в четырех крупнейших мегаполисах средняя динамика была нулевой, во второй группе городов зафиксировано падение на 0,1%, а в третьей — на 0,3%.

Ускорилось ли падение цен в июле?

Это зависит от методики. Один агентский расчет показывает ускорение месячного падения с 0,15% до 0,18%, другой — одинаковое снижение примерно на 0,1% в июне и июле. Годовое снижение при обеих методиках немного замедлилось.

Где жилье в Китае дорожает?

Среди четырех крупнейших рынков за июль новостройки подорожали в Шанхае на 0,2%, в Гуанчжоу на 0,1% и в Шэньчжэне на 0,2%. В годовом выражении рост среди этой четверки сохранился только в Шанхае — на 3%.

Что происходит со вторичным жильем?

Оно остается слабее новостроек. В июле вторичные цены снизились в 62 из 70 городов. За год падение составило 3,7% в городах первого уровня, 5,1% — второго и 5,8% — третьего.

Насколько упали инвестиции в недвижимость Китая?

За январь–июль инвестиции сократились на 19,2%, до 4,301 трлн юаней. В жилищном сегменте падение составило 19,1%.

Насколько снизились продажи нового жилья?

Площадь проданного нового жилья сократилась на 12,7%, до 374,25 млн квадратных метров. Денежный объем продаж жилья упал на 13,2%, до 3,754 трлн юаней.

Почему показатель 450,21 млн квадратных метров нельзя называть продажами жилья?

Потому что он включает все новые объекты недвижимости, предназначенные для рыночной продажи. Непосредственно на жилую недвижимость приходится 374,25 млн квадратных метров.

Что происходит с новым строительством?

Общая площадь начатых объектов упала на 24%, а жилищных — на 24,6%. Ввод жилья сократился еще сильнее — на 25,5%.

Сколько готовой недвижимости остается непроданной?

На конец июля площадь готовых объектов, доступных для продажи или аренды, но еще не реализованных, составляла 759,11 млн квадратных метров. На жилье приходилось 405,56 млн квадратных метров.

Закончился ли кризис недвижимости в Китае?

Оснований говорить о полноценном завершении коррекции пока нет. В крупнейших городах появляются признаки стабилизации, но продажи, инвестиции, строительство и денежные поступления застройщиков остаются значительно ниже прошлогодних уровней.