Цены на жилье в Китае продолжают снижаться

Китайский рынок недвижимости остается под давлением: в августе цены на новое жилье по стране снизились третий месяц подряд, а инвестиции застройщиков за январь–август упали почти на 20%. Крупнейшие города выглядят устойчивее, однако в городах второго и третьего уровня жилье продолжает дешеветь. Новая волна мер поддержки теперь затрагивает не только спрос, но и саму модель финансирования и продажи квартир.

Цены на новостройки снижаются третий месяц подряд

Средние цены на новое жилье в 70 крупнейших городах Китая в августе снизились на 0,1% к июлю. Такое же падение фиксировалось в июне и июле. В годовом выражении снижение составило 3% после 3,2% месяцем ранее — это минимальный темп падения с начала 2026 года, следует из расчетов Reuters на основании официальной статистики.

Данные подтверждают, что рынок пока скорее замедляет падение, чем переходит к восстановлению. Именно на сохраняющейся слабости цен и ожидании эффекта от новых мер поддержки сосредоточен сентябрьский материал Bloomberg. Bloomberg

Разрыв между крупнейшими мегаполисами и остальной страной становится заметнее. В августе цены на новостройки в четырех городах первого уровня — Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне — в среднем выросли на 0,1% за месяц. В Шанхае рост составил 0,4%, в Шэньчжэне — 0,2%, в Гуанчжоу — 0,1%. Пекин оказался исключением: цены снизились на 0,2%.

В городах второго уровня новое жилье подешевело на 0,1% за месяц, в городах третьего уровня — на 0,2%. В годовом выражении падение составило соответственно 2,7% и 4,1%. В городах первого уровня снижение ограничилось 0,9%.

Шанхай остается самым сильным из крупнейших рынков: цены на новостройки там выросли на 3% относительно августа 2025 года. В Пекине они снизились на 2,3%, в Гуанчжоу — на 1,9%, в Шэньчжэне — на 2,3%.

На вторичном рынке картина слабее. В городах первого уровня цены за год снизились на 2,7%, второго — на 4,9%, третьего — на 5,6%. В августе стоимость вторичного жилья выросла или не изменилась лишь в восьми из 70 отслеживаемых городов.

Продажи новостроек продолжают сокращаться

Снижение цен сопровождается дальнейшим сжатием первичного рынка. За январь–август площадь проданной новой коммерческой недвижимости в Китае сократилась на 12,1% год к году, до 498,8 млн кв. м. В жилом сегменте падение достигло 13%.

Объем продаж новой недвижимости в денежном выражении снизился на 13%, до 4,747 трлн юаней. Продажи непосредственно жилья сократились на 13,1%.

При этом рынок уже существующего жилья показывает противоположную динамику. Площадь зарегистрированных сделок на вторичном рынке за восемь месяцев достигла 549,23 млн кв. м, увеличившись на 10,6%.

К концу августа объем готовой, но непроданной коммерческой недвижимости составлял 753,49 млн кв. м, что на 1,1% меньше прошлогоднего уровня. Запасы непроданного жилья сократились на 0,5%.

Такая структура показывает, как меняется китайский рынок: вторичное жилье уже обеспечивает больший объем сделок по площади, в то время как первичный сектор, от которого особенно сильно зависят денежные потоки девелоперов, продолжает сокращаться.

Инвестиции в недвижимость упали почти на 20%

Еще более заметный спад происходит в строительстве. Инвестиции в недвижимость за январь–август сократились на 19,9% год к году, до 4,798 трлн юаней. Вложения в жилую недвижимость снизились на 19,7%.

Площадь объектов, строительство которых началось с начала года, упала на 24,8%. Для жилых домов снижение составило 25,4%. Площадь завершенных объектов сократилась на 23,7%, жилых — также на 25,4%.

Девелоперы одновременно сталкиваются с сокращением финансирования. За восемь месяцев они привлекли 5,089 трлн юаней, на 21% меньше, чем годом ранее. Объем внутренних банковских кредитов уменьшился на 33,3%, средства от первоначальных платежей и предварительных продаж — на 14,8%, поступления от ипотечных кредитов покупателей — на 22,4%.

Динамика означает, что проблема рынка выходит за рамки слабого спроса. Застройщики одновременно продают меньше жилья, получают меньше авансов от покупателей и имеют более ограниченный доступ к банковскому финансированию.

Китай меняет правила предварительной продажи квартир

В конце августа власти начали менять саму модель жилищного строительства. Министерство жилищного строительства и развития городских и сельских территорий, Министерство природных ресурсов и Национальное управление финансового регулирования представили новые правила продажи коммерческого жилья.

Если проект продается до завершения строительства, отдельный корпус теперь должен как минимум дойти до стадии завершения основной конструкции. Первоначальные платежи покупателей, ипотечные средства и другие поступления должны зачисляться на контролируемые счета.

Для новых проектов власти одновременно намерены активнее развивать продажи уже завершенного жилья. Для участков, предоставленных после вступления правил в силу, и проектов, которые еще не получили разрешение на планирование строительства, предлагается преимущественно использовать эту модель. При этом полного запрета предварительных продаж правила не вводят.

Изменения должны снизить риски покупателей, которые в предыдущие годы сталкивались с задержками строительства и незавершенными объектами после финансовых проблем у крупных девелоперов.

Максимальный срок ипотеки увеличили до 40 лет

Одновременно Народный банк Китая и финансовый регулятор изменили правила кредитования рынка недвижимости.

Максимальный срок индивидуальной ипотеки увеличен с 30 до 40 лет. Более длинный кредит позволяет снизить ежемесячный платеж, хотя одновременно увеличивает период выплаты процентов.

Меняются и правила финансирования самих проектов. Для объектов, которые продаются до завершения строительства, обычный срок кредита не должен превышать трех лет, максимальный — пяти. Для проектов с продажей готового жилья стандартный срок может достигать пяти лет, максимальный — семи.

Ипотечные средства при покупке готового жилья должны перечисляться после регистрации сделки, а для предварительно проданных квартир — после регистрации завершения проекта. Новая система также предусматривает основной банк для каждого проекта, который будет участвовать в организации финансирования.

Эти меры дополняют реформу продаж: чем позже девелопер получает деньги покупателя, тем больше собственных и заемных средств ему требуется для завершения строительства.

Девелоперам расширяют доступ к рынку капитала

Еще один блок поддержки касается финансирования застройщиков через рынок ценных бумаг.

Комиссия по регулированию рынка ценных бумаг Китая разрешила шире использовать дополнительное размещение акций, корпоративные облигации, ценные бумаги, обеспеченные активами, а также сделки слияний и поглощений с использованием акций, конвертируемых облигаций и денежных средств.

Отдельное направление — фонды инвестиций в недвижимость, которые позволяют привлекать капитал под уже существующие объекты. Регулятор также намерен продолжить развитие частных фондов недвижимости.

Важное изменение касается принципа оценки заемщика: система должна в большей степени учитывать экономику конкретного проекта, а не только размер и общую кредитоспособность девелоперской группы. Для компаний с приемлемыми объектами это может открыть доступ к финансированию даже при сложной ситуации в секторе в целом.

Пекин показывает, что сделки восстанавливаются раньше цен

Отдельные крупные города уже смягчают ограничения на покупку жилья. Пекин в августе сократил требования к сроку уплаты налогов или социальных взносов для жителей без местной регистрации, желающих купить жилье внутри Пятого транспортного кольца.

После изменений активность выросла. В августе в столице было продано около 14 тыс. квартир на вторичном рынке, на 3,9% больше, чем годом ранее. В первую неделю сентября число сделок увеличилось примерно на 26% год к году. За январь–август вторичные продажи достигли около 121 тыс. объектов — максимума за пять лет.

При этом восстановление сделок пока не привело к аналогичному росту цен. Официальный индекс вторичного жилья в Пекине в августе был на 3,5% ниже прошлогоднего уровня. Это показывает предел локального стимулирования: снижение барьеров может вернуть покупателей на рынок, но продавцам все еще приходится учитывать более низкую готовность платить.

Аналитики не ждут быстрого разворота рынка

Опрос 11 организаций, проведенный Reuters с 17 по 27 августа, показывает, что рынок пока не ожидает быстрого завершения спада. Средний прогноз предполагает снижение цен на жилье в Китае на 3,4% по итогам 2026 года. В 2027 году аналитики ожидают еще 0,3% снижения.

Прогноз по инвестициям в недвижимость на 2026 год ухудшился до минус 20% против минус 12% в майском опросе. Площадь продаж, как ожидается, сократится на 10%. Фактическая статистика за январь–август уже близка к годовому прогнозу по инвестициям: снижение достигло 19,9%.

Это оставляет властям непростую задачу. Слишком слабая поддержка рискует продлить снижение цен и инвестиций, а слишком сильное стимулирование может вернуть рынок к модели быстрого роста долга и избыточного строительства, от которой сейчас пытаются отказаться.

Как сообщают эксперты International Investment, августовская статистика пока не дает оснований говорить о развороте рынка недвижимости Китая. Снижение цен действительно замедляется, а крупнейшие города показывают более устойчивую динамику, однако инвестиции, новое строительство и продажи новостроек продолжают сокращаться двузначными темпами. Особенно важным становится разрыв между городами первого уровня и более слабыми региональными рынками. Новая система продаж и финансирования может снизить риски незавершенного строительства, но ее способность восстановить спрос будет зависеть от доходов домохозяйств, ожиданий покупателей и готовности банков финансировать качественные проекты.

FAQ

Падают ли цены на жилье в Китае в 2026 году?

Да. Средние цены на новостройки в 70 крупнейших городах в августе снизились на 0,1% за месяц и примерно на 3% за год. При этом крупнейшие города выглядят устойчивее городов второго и третьего уровня.

Где недвижимость в Китае держится лучше всего?

Среди четырех крупнейших городов выделяется Шанхай. В августе новостройки там подорожали на 0,4% за месяц и на 3% год к году.

Насколько сократились продажи нового жилья?

За январь–август площадь продаж нового жилья уменьшилась на 13%, а его стоимость в денежном выражении — на 13,1% по сравнению с тем же периодом 2025 года.

Что происходит с инвестициями в недвижимость?

Инвестиции девелоперов за первые восемь месяцев 2026 года сократились на 19,9%. Площадь новых строек уменьшилась на 24,8%.

Какие меры поддержки ввел Китай?

Власти ужесточили контроль предварительных продаж, начали активнее продвигать продажу готовых квартир, увеличили максимальный срок ипотеки до 40 лет и расширили возможности финансирования девелоперских проектов и застройщиков через банки и рынок капитала.

Достиг ли китайский рынок недвижимости дна?

Пока подтверждений устойчивого общенационального разворота нет. Годовое снижение цен замедляется, однако продажи новостроек, инвестиции и новое строительство продолжают сокращаться.