ჩინეთში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასების კლება გრძელდება

ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზარი წნეხის ქვეშ რჩება: აგვისტოში ქვეყნის მასშტაბით ახალაშენებულ საცხოვრებელზე ფასები ზედიზედ მესამე თვეა შემცირდა, ხოლო დეველოპერების ინვესტიციები იანვარ-აგვისტოში თითქმის 20%-ით დაეცა. უმსხვილესი ქალაქები უფრო მდგრადია, თუმცა მეორე და მესამე დონის ქალაქებში საცხოვრებელი კვლავ იაფდება. მხარდაჭერის ზომების ახალი ტალღა უკვე არა მხოლოდ მოთხოვნას, არამედ ბინების გაყიდვისა და დაფინანსების თავად მოდელსაც ეხება.

ფასები ახალაშენებულებზე ზედიზედ მესამე თვეა მცირდება

ჩინეთის 70 უმსხვილეს ქალაქში ახალაშენებულ საცხოვრებელზე საშუალო ფასები აგვისტოში ივლისთან შედარებით 0,1%-ით შემცირდა. ანალოგიური კლება დაფიქსირდა ივნისსა და ივლისშიც. წლიურ ჭრილში კლებამ 3% შეადგინა წინა თვის 3,2%-ის შემდეგ — ოფიციალურ სტატისტიკაზე დაფუძნებული Reuters-ის გამოთვლებით, ეს 2026 წლის დასაწყისიდან ვარდნის მინიმალური ტემპია.

მონაცემები ადასტურებს, რომ ბაზარი ჯერჯერობით უფრო ანელებს ვარდნას, ვიდრე აღდგენის ეტაპზე გადადის. Bloomberg-ის სექტემბრის მასალა სწორედ ფასების შენარჩუნებულ სისუსტესა და მხარდაჭერის ახალი ზომებისგან ეფექტის მოლოდინზე ამახვილებს ყურადღებას. Bloomberg

სხვაობა უდიდეს მეგაპოლისებსა და ქვეყნის დანარჩენ ნაწილს შორის უფრო შესამჩნევი ხდება. აგვისტოში პირველი დონის ოთხ ქალაქში — პეკინში, შანხაიში, გუანჯოუსა და შენჯენში — ახალაშენებულებზე ფასები თვის განმავლობაში საშუალოდ 0,1%-ით გაიზარდა. შანხაიში ზრდამ 0,4% შეადგინა, შენჯენში — 0,2%, გუანჯოუში — 0,1%. გამონაკლისი აღმოჩნდა პეკინი, სადაც ფასები 0,2%-ით შემცირდა.

მეორე დონის ქალაქებში ახალაშენებული საცხოვრებელი თვეში 0,1%-ით გაიაფდა, მესამე დონის ქალაქებში კი — 0,2%-ით. წლიურ ჭრილში კლებამ შესაბამისად 2,7% და 4,1% შეადგინა. პირველი დონის ქალაქებში კლება 0,9%-ით შემოიფარგლა.

შანხაი კვლავ რჩება უმსხვილეს ბაზრებს შორის ყველაზე ძლიერად: ახალაშენებულებზე ფასები იქ 2025 წლის აგვისტოსთან შედარებით 3%-ით გაიზარდა. პეკინში ისინი 2,3%-ით შემცირდა, გუანჯოუში — 1,9%-ით, ხოლო შენჯენში — 2,3%-ით.

მეორად ბაზარზე ვითარება უფრო სუსტია. პირველი დონის ქალაქებში ფასები წლის განმავლობაში 2,7%-ით დაეცა, მეორე დონის ქალაქებში — 4,9%-ით, ხოლო მესამე დონისაში — 5,6%-ით. აგვისტოში მეორადი საცხოვრებლის ღირებულება გაიზარდა ან უცვლელი დარჩა 70 დაკვირვებადი ქალაქიდან მხოლოდ რვაში.

ახალაშენებული ქონების გაყიდვები კვლავ მცირდება

ფასების კლებას თან სდევს პირველადი ბაზრის შემდგომი შეკუმშვა. იანვარ-აგვისტოში ჩინეთში გაყიდული ახალი კომერციული უძრავი ქონების ფართობი წლიურად 12,1%-ით, 498,8 მლნ კვ. მ-მდე შემცირდა. საცხოვრებელ სეგმენტში ვარდნამ 13%-ს მიაღწია.

ახალი უძრავი ქონების გაყიდვების მოცულობა ფულად გამოსახულებაში 13%-ით, 4,747 ტრილიონ იუანამდე შემცირდა. უშუალოდ საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები 13,1%-ით შემცირდა.

ამასთან, უკვე არსებული საცხოვრებლის ბაზარი საპირისპირო დინამიკას აჩვენებს. მეორად ბაზარზე რეგისტრირებული გარიგებების ფართობმა რვა თვეში 549,23 მლნ კვ. მ-ს მიაღწია, რაც 10,6%-იანი ზრდაა.

აგვისტოს ბოლოსთვის მზა, მაგრამ გაუყიდავი კომერციული უძრავი ქონების მოცულობა შეადგენდა 753,49 მლნ კვ. მ-ს, რაც შარშანდელ დონეზე 1,1%-ით ნაკლებია. გაუყიდავი საცხოვრებლის მარაგი 0,5%-ით შემცირდა.

ეს სტრუქტურა აჩვენებს, თუ როგორ იცვლება ჩინეთის ბაზარი: მეორადი საცხოვრებელი ფართობის მიხედვით უკვე უზრუნველყოფს გარიგებების უფრო დიდ მოცულობას, მაშინ როდესაც პირველადი სექტორი, რომელზეც განსაკუთრებით არის დამოკიდებული დეველოპერების ფულადი ნაკადები, კვლავ მცირდება.

ინვესტიციები უძრავ ქონებაში თითქმის 20%-ით დაეცა

კიდევ უფრო შესამჩნევი ვარდნა ფიქსირდება მშენებლობაში. იანვარ-აგვისტოში უძრავ ქონებაში განხორციელებული ინვესტიციები წლიურად 19,9%-ით, 4,798 ტრილიონ იუანამდე შემცირდა. საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები 19,7%-ით დაეცა.

იმ ობიექტების ფართობი, რომელთა მშენებლობაც წლის დასაწყისიდან დაიწყო, 24,8%-ით შემცირდა. საცხოვრებელი სახლებისთვის კლებამ 25,4% შეადგინა. დასრულებული ობიექტების ფართობი 23,7%-ით შემცირდა, საცხოვრებლების — ასევე 25,4%-ით.

დეველოპერები პარალელურად დაფინანსების შემცირებას აწყდებიან. რვა თვეში მათ 5,089 ტრილიონი იუანი მოიზიდეს, რაც 21%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე. შიდა საბანკო კრედიტების მოცულობა 33,3%-ით შემცირდა, პირველადი შენატანებიდან და წინასწარი გაყიდვებიდან მიღებული სახსრები — 14,8%-ით, ხოლო მყიდველთა იპოთეკური სესხებიდან შემოსავლები — 22,4%-ით.

ეს დინამიკა ნიშნავს, რომ ბაზრის პრობლემა სუსტი მოთხოვნის ფარგლებს სცდება. დეველოპერები ერთდროულად ყიდიან ნაკლებ საცხოვრებელს, იღებენ ნაკლებ ავანსს მყიდველებისგან და აქვთ უფრო შეზღუდული წვდომა საბანკო დაფინანსებაზე.

ჩინეთი ბინების წინასწარი გაყიდვის წესებს ცვლის

აგვისტოს ბოლოს ხელისუფლებამ საცხოვრებელი მშენებლობის თავად მოდელის შეცვლა დაიწყო. საბინაო მშენებლობისა და ქალაქ-სოფლის განვითარების სამინისტრომ, ბუნებრივი რესურსების სამინისტრომ და ფინანსური რეგულირების ეროვნულმა ადმინისტრაციამ კომერციული საცხოვრებლის გაყიდვის ახალი წესები წარმოადგინეს.

თუ პროექტი მშენებლობის დასრულებამდე იყიდება, ცალკეული კორპუსი ახლა მინიმუმ ძირითადი კონსტრუქციის დასრულების ეტაპამდე უნდა იყოს მიყვანილი. მყიდველების პირველადი შენატანები, იპოთეკური სახსრები და სხვა შემოსავლები კი კონტროლირებად ანგარიშებზე უნდა ჩაირიცხოს.

ახალი პროექტებისთვის ხელისუფლება პარალელურად აპირებს უფრო აქტიურად განავითაროს უკვე დასრულებული საცხოვრებლის გაყიდვები. იმ ნაკვეთებისთვის, რომლებიც გაიცა წესების ძალაში შესვლის შემდეგ, და პროექტებისთვის, რომლებსაც ჯერ არ მიუღიათ მშენებლობის დაგეგმარების ნებართვა, შეთავაზებულია უპირატესად ამ მოდელის გამოყენება. ამასთან, წესები წინასწარ გაყიდვებს სრულად არ კრძალავს.

ცვლილებებმა უნდა შეამციროს მყიდველების რისკები, რომლებიც წინა წლებში მსხვილი დეველოპერების ფინანსური პრობლემების გამო მშენებლობის შეფერხებებსა და დაუმთავრებელ ობიექტებს აწყდებოდნენ.

იპოთეკის მაქსიმალური ვადა 40 წლამდე გაიზარდა

პარალელურად, ჩინეთის სახალხო ბანკმა და ფინანსურმა რეგულატორმა უძრავი ქონების ბაზრის დაკრედიტების წესები შეცვალეს.

ინდივიდუალური იპოთეკის მაქსიმალური ვადა 30-დან 40 წლამდე გაიზარდა. უფრო გრძელვადიანი კრედიტი ყოველთვიური გადასახადის შემცირების საშუალებას იძლევა, თუმცა ამავდროულად ზრდის პროცენტის გადახდის პერიოდს.

იცვლება თავად პროექტების დაფინანსების წესებიც. იმ ობიექტებისთვის, რომლებიც მშენებლობის დასრულებამდე იყიდება, კრედიტის ჩვეულებრივი ვადა არ უნდა აღემატებოდეს სამ წელს, მაქსიმალური — ხუთს. მზა საცხოვრებლის გაყიდვის მქონე პროექტებისთვის სტანდარტული ვადა შეიძლება ხუთ წლამდე აღწევდეს, მაქსიმალური — შვიდ წლამდე.

მზა საცხოვრებლის შეძენისას იპოთეკური სახსრები გარიგების რეგისტრაციის შემდეგ უნდა გადაირიცხოს, ხოლო წინასწარ გაყიდული ბინებისთვის — პროექტის დასრულების რეგისტრაციის შემდეგ. ახალი სისტემა ასევე ითვალისწინებს თითოეული პროექტისთვის ძირითად ბანკს, რომელიც მონაწილეობას მიიღებს დაფინანსების ორგანიზებაში.

ეს ზომები ავსებს გაყიდვების რეფორმას: რაც უფრო გვიან იღებს დეველოპერი მყიდველის ფულს, მით მეტი საკუთარი და ნასესხები სახსრები სჭირდება მას მშენებლობის დასასრულებლად.

დეველოპერებისთვის კაპიტალის ბაზარზე წვდომა ფართოვდება

მხარდაჭერის კიდევ ერთი ბლოკი ფასიანი ქაღალდების ბაზრის მეშვეობით დეველოპერების დაფინანსებას ეხება.

ჩინეთის ფასიანი ქაღალდების ბაზრის მარეგულირებელმა კომისიამ ნება დართო უფრო ფართოდ გამოიყენონ აქციების დამატებითი განთავსება, კორპორატიული ობლიგაციები, აქტივებით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები, ასევე შერწყმისა და შესყიდვის გარიგებები აქციების, კონვერტირებადი ობლიგაციებისა და ფულადი სახსრების გამოყენებით.

ცალკე მიმართულებაა უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდები, რომლებიც საშუალებას იძლევა კაპიტალი უკვე არსებული ობიექტების ქვეშ მოიზიდონ. რეგულატორი ასევე გეგმავს კერძო უძრავი ქონების ფონდების განვითარების გაგრძელებას.

მნიშვნელოვანი ცვლილება ეხება მსესხებლის შეფასების პრინციპს: სისტემამ უფრო მეტად უნდა გაითვალისწინოს კონკრეტული პროექტის ეკონომიკა და არა მხოლოდ დეველოპერული ჯგუფის ზომა და საერთო კრედიტუნარიანობა. მისაღები ობიექტების მქონე კომპანიებისთვის ამან შეიძლება დაფინანსებაზე წვდომა გახსნას მაშინაც კი, როდესაც სექტორში მთლიანობაში რთული ვითარებაა.

პეკინი აჩვენებს, რომ გარიგებები ფასებზე ადრე აღდგება

ცალკეული დიდი ქალაქები უკვე ამსუბუქებენ საცხოვრებლის შეძენაზე არსებულ შეზღუდვებს. აგვისტოში პეკინმა შეამცირა გადასახადების ან სოციალური შენატანების გადახდის ვადის მოთხოვნები იმ ადგილობრივი რეგისტრაციის არმქონე მცხოვრებლებისთვის, რომელთაც მეხუთე სატრანსპორტო რგოლის შიგნით საცხოვრებლის ყიდვა სურთ.

ცვლილებების შემდეგ აქტივობა გაიზარდა. აგვისტოში დედაქალაქის მეორად ბაზარზე დაახლოებით 14 ათასი ბინა გაიყიდა, რაც 3,9%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით. სექტემბრის პირველ კვირაში გარიგებების რაოდენობა წლიურად დაახლოებით 26%-ით გაიზარდა. იანვარ-აგვისტოში მეორადმა გაყიდვებმა დაახლოებით 121 ათას ობიექტს მიაღწია — რაც ბოლო ხუთი წლის მაქსიმუმია.

ამასთან, გარიგებების აღდგენას ჯერ არ მოჰყოლია ფასების ანალოგიური ზრდა. პეკინში მეორადი საცხოვრებლის ოფიციალური ინდექსი აგვისტოში შარშანდელ დონეზე 3,5%-ით დაბალი იყო. ეს აჩვენებს ლოკალური სტიმულირების ზღვარს: ბარიერების შემცირებას შეუძლია მყიდველები ბაზარზე დააბრუნოს, მაგრამ გამყიდველებს მაინც უწევთ გადახდის უფრო დაბალი მზაობის გათვალისწინება.

ანალიტიკოსები ბაზრის სწრაფ შემობრუნებას არ ელიან

Reuters-ის მიერ 17-დან 27 აგვისტომდე 11 ორგანიზაციას შორის ჩატარებული გამოკითხვა აჩვენებს, რომ ბაზარი ვარდნის სწრაფ დასრულებას ჯერჯერობით არ ელის. საშუალო პროგნოზი 2026 წლის შედეგებით ჩინეთში საცხოვრებელზე ფასების 3,4%-ით შემცირებას ვარაუდობს. 2027 წელს ანალიტიკოსები ფასების კიდევ 0,3%-ით კლებას ელიან.

2026 წლისთვის უძრავ ქონებაში ინვესტიციების პროგნოზი მინუს 20%-მდე გაუარესდა მაისის გამოკითხვის მინუს 12%-ის წინააღმდეგ. გაყიდვების ფართობი, სავარაუდოდ, 10%-ით შემცირდება. იანვარ-აგვისტოს ფაქტობრივი სტატისტიკა უკვე ახლოსაა ინვესტიციების წლიურ პროგნოზთან: კლებამ 19,9%-ს მიაღწია.

ეს ხელისუფლების წინაშე რთულ ამოცანას ტოვებს. ზედმეტად სუსტი მხარდაჭერა ფასებისა და ინვესტიციების კლების გახანგრძლივების რისკს ქმნის, ხოლო ზედმეტად ძლიერმა სტიმულირებამ შესაძლოა ბაზარი ვალის სწრაფი ზრდისა და ჭარბი მშენებლობის მოდელზე დააბრუნოს, რომელზეც უარის თქმასაც ახლა ცდილობენ.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, აგვისტოს სტატისტიკა ჯერ არ იძლევა საფუძველს ვისაუბროთ ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზრის შემობრუნებაზე. ფასების კლება მართლაც ნელდება, ხოლო უმსხვილესი ქალაქები უფრო მდგრად დინამიკას ავლენენ, თუმცა ინვესტიციები, ახალი მშენებლობა და ახალაშენებულების გაყიდვები ორნიშნა ტემპებით განაგრძობს შემცირებას. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი ხდება სხვაობა პირველი დონის ქალაქებსა და უფრო სუსტ რეგიონულ ბაზრებს შორის. გაყიდვებისა და დაფინანსების ახალ სისტემას შეუძლია შეამციროს დაუსრულებელი მშენებლობების რისკები, მაგრამ მოთხოვნის აღდგენის მისი უნარი დამოკიდებული იქნება შინამეურნეობების შემოსავლებზე, მყიდველთა მოლოდინებსა და ბანკების მზადყოფნაზე, დააფინანსონ ხარისხიანი პროექტები.

FAQ

ეცემა თუ არა საცხოვრებლის ფასები ჩინეთში 2026 წელს?

დიახ. 70 უმსხვილეს ქალაქში ახალაშენებულ საცხოვრებელზე საშუალო ფასები აგვისტოში თვეში 0,1%-ით და წელიწადში დაახლოებით 3%-ით შემცირდა. ამასთან, უმსხვილესი ქალაქები მეორე და მესამე დონის ქალაქებთან შედარებით უფრო მდგრადად გამოიყურება.

სად ნარჩუნდება უძრავი ქონება ჩინეთში ყველაზე კარგად?

ოთხ უმსხვილეს ქალაქს შორის შანხაი გამოირჩევა. აგვისტოში იქ ახალაშენებული საცხოვრებელი თვეში 0,4%-ით, ხოლო წლიურად 3%-ით გაძვირდა.

რამდენად შემცირდა ახალი საცხოვრებლის გაყიდვები?

იანვარ-აგვისტოში ახალი საცხოვრებლის გაყიდვების ფართობი 13%-ით, ხოლო მისი ღირებულება ფულად გამოსახულებაში 13,1%-ით შემცირდა 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

რა ხდება უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მხრივ?

2026 წლის პირველ რვა თვეში დეველოპერების ინვესტიციები 19,9%-ით შემცირდა. ახალი მშენებლობების ფართობი 24,8%-ით შემცირდა.

რა მხარდამჭერი ზომები შემოიღო ჩინეთმა?

ხელისუფლებამ გაამკაცრა წინასწარი გაყიდვების კონტროლი, დაიწყო მზა ბინების გაყიდვის უფრო აქტიური წახალისება, გაზარდა იპოთეკის მაქსიმალური ვადა 40 წლამდე და გააფართოვა დეველოპერული პროექტებისა და დეველოპერების დაფინანსების შესაძლებლობები ბანკებისა და კაპიტალის ბაზრის მეშვეობით.

მიაღწია თუ არა ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზარმა ფსკერს?

ჯერჯერობით სტაბილური ეროვნული შემობრუნების დადასტურება არ არსებობს. ფასების წლიური კლება ნელდება, თუმცა ახალაშენებულების გაყიდვები, ინვესტიციები და ახალი მშენებლობა კვლავ მცირდება.