מחירי הדיור בסין ממשיכים לרדת

שוק הנדל״ן הסיני ממשיך להיות תחת לחץ: באוגוסט ירדו מחירי הדירות החדשות ברחבי המדינה זה החודש השלישי ברציפות, והשקעות היזמים בינואר–אוגוסט צנחו בכמעט 20%. ערי המטרופולין הגדולות מגלות חוסן רב יותר, אך בערים מדרג שני ושלישי מחירי הדיור ממשיכים לרדת. גל חדש של צעדי תמיכה משפיע כעת לא רק על הביקוש, אלא גם על מודל המימון ומכירת הדירות עצמו.

מחירי הדירות מקבלן יורדים זה החודש השלישי ברציפות

המחיר הממוצע של דירות חדשות ב-70 הערים הגדולות בסין ירד באוגוסט ב-0,1% לעומת יולי. ירידה דומה נרשמה גם ביוני וביולי. במונחים שנתיים נרשמה ירידה של 3% לאחר 3,2% בחודש הקודם — זהו קצב הירידה הנמוך ביותר מתחילת שנת 2026, על פי חישובי רויטרס (Reuters) המבוססים על נתונים רשמיים.

הנתונים מאשרים כי השוק כרגע מאט את קצב הירידה יותר מאשר עובר להתאוששות. חולשת המחירים המתמשכת והציפייה להשפעת צעדי התמיכה החדשים עומדות במוקד הדיווח של בלומברג מספטמבר. Bloomberg

הפער בין ערי המטרופולין הגדולות לשאר חלקי המדינה הולך ומתרחב. באוגוסט עלו מחירי הדירות מקבלן בארבע ערי הדרג הראשון — בייג׳ינג, שנגחאי, גואנגג׳ואו ושנג׳ן — בממוצע של 0,1% בחישוב חודשי. בשנגחאי נרשמה עלייה של 0,4%, בשנג׳ן 0,2%, ובגואנגג׳ואו 0,1%. בייג׳ינג היוותה יוצאת דופן: המחירים בה ירדו ב-0,2%.

בערים מדרג שני ירדו מחירי הדיור החדש ב-0,1% בחודש, ובערים מדרג שלישי — ב-0,2%. במונחים שנתיים הסתכמה הירידה ב-2,7% וב-4,1% בהתאמה. בערי הדרג הראשון הירידה נבלמה ב-0,9%.

שנגחאי נותרה השוק החזק ביותר מבין הערים הגדולות: מחירי הדירות מקבלן בה עלו ב-3% לעומת אוגוסט 2025. בבייג׳ינג הם ירדו ב-2,3%, בגואנגג׳ואו ב-1,9%, ובשנג׳ן ב-2,3%.

בשוק היד השנייה התמונה חלשה עוד יותר. בערי הדרג הראשון ירדו המחירים בשנה האחרונה ב-2,7%, בדרג השני ב-4,9%, ובדרג השלישי ב-5,6%. באוגוסט עלו או נותרו ללא שינוי מחירי הדירות מיד שנייה בשמונה בלבד מתוך 70 הערים שנבדקו.

מכירות הדירות מקבלן ממשיכות להצטמצם

הירידה במחירים מלווה בהתכווצות נוספת של השוק הראשוני. בין ינואר לאוגוסט הצטמצם שטח הנדל״ן המסחרי והמגורים החדש שנמכר בסין ב-12,1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-498,8 מיליון מ״ר. בפלח המגורים הגיעה הירידה ל-13%.

היקף המכירות של נדל״ן חדש במונחים כספיים ירד ב-13%, ל-4,747 טריליון יואן. מכירות המגורים בלבד ירדו ב-13,1%.

במקביל, שוק הדירות הקיימות מציג מגמה הפוכה. שטח העסקאות הרשומות בשוק היד השנייה בשמונת החודשים הללו הגיע ל-549,23 מיליון מ״ר, עלייה של 10,6%.

בסוף אוגוסט עמד היקף הנדל״ן המוכן אך הלא-מכור על 753,49 מיליון מ״ר, ירידה של 1,1% לעומת השנה הקודמת. מלאי הדירות הלא-מכורות ירד ב-0,5%.

מבנה זה ממחיש כיצד משתנה השוק הסיני: דירות יד שנייה כבר מייצרות היקף עסקאות גדול יותר לפי שטח, בעוד שהמגזר הראשוני, שבו תלויים תזרימי המזומנים של היזמים, ממשיך להתכווץ.

ההשקעות בנדל״ן צנחו בכמעט 20%

האטה מורגשת אף יותר נרשמת בענף הבנייה. ההשקעות בנדל״ן בינואר–אוגוסט ירדו ב-19,9% בחישוב שנתי, ל-4,798 טריליון יואן. ההשקעות בנדל״ן למגורים ירדו ב-19,7%.

שטח הפרויקטים שבנייתם החלה מתחילת השנה צנח ב-24,8%. עבור מבני מגורים נרשמה ירידה של 25,4%. שטח הפרויקטים שבנייתם הושלמה ירד ב-23,7%, ובמגורים נרשמה ירידה של 25,4%.

היזמים מתמודדים במקביל עם ירידה במימון. בשמונה חודשים הם גייסו 5,089 טריליון יואן, ירידה של 21% לעומת השנה הקודמת. היקף ההלוואות הבנקאיות המקומיות הצטמצם ב-33,3%, כספי המקדמות והמכירות המוקדמות ב-14,8%, והתקבולים ממשכנתאות הרוכשים ב-22,4%.

מגמה זו מעידה על כך שבעיית השוק חורגת מעבר לביקוש חלש גרידא. היזמים מוכרים פחות דירות, מקבלים פחות מקדמות מרוכשים ונהנים מגישה מוגבלת יותר למימון בנקאי.

סין משנה את כללי המכירה המוקדמת של דירות

בסוף אוגוסט החלו הרשויות לשנות את מודל בניית הדיור עצמו. משרד השיכון והפיתוח העירוני-כפרי, משרד משאבי הטבע והרשות הלאומית לפיקוח פיננסי הציגו כללים חדשים למכירת דירות.

אם פרויקט נמכר לפני סיום הבנייה, על המבנה להגיע לכל הפחות לשלב סיום בניית השלד הראשי. מקדמות הרוכשים, כספי המשכנתאות והכנסות נוספות חייבים להיות מופקדים בחשבונות נאמנות מפוקחים.

בפרויקטים חדשים בכוונת הרשויות לקדם ביתר שאת מכירת דירות מוכנות. עבור קרקעות שהוקצו לאחר כניסת הכללים לתוקף ופרויקטים שטרם קיבלו היתרי בנייה ותכנון, מוצע להשתמש בעיקר במודל זה. יחד עם זאת, הכללים אינם מטילים איסור מוחלט על מכירה מוקדמת.

השינויים נועדו להפחית את הסיכונים לרוכשים, אשר בשנים קודמות נתקלו בעיכובים בבנייה ובפרויקטים שלא הושלמו בעקבות קשיים פיננסיים של יזמים גדולים.

תקופת המשכנתא המקסימלית הוארכה ל-40 שנה

במקביל, הבנק העממי של סין והרגולטור הפיננסי שינו את כללי האשראי לשוק הנדל״ן.

התקופה המרבית למשכנתא אישית הוארכה מ-30 ל-40 שנה. הלוואה לתקופה ארוכה יותר מאפשרת להפחית את ההחזר החודשי, אם כי היא מאריכה את תקופת תשלום הריבית.

גם כללי המימון של הפרויקטים עצמם משתנים. עבור פרויקטים הנמכרים לפני סיום הבנייה, תקופת ההלוואה הרגילה לא תעלה על שלוש שנים, והמקסימלית — חמש שנים. עבור פרויקטים שבהם נמכרות דירות מוכנות, התקופה הסטנדרטית יכולה להגיע לחמש שנים, והמקסימלית — לשבע שנים.

כספי המשכנתא בעת רכישת דירה מוכנה יועברו לאחר רישום העסקה, ועבור דירות במכירה מוקדמת — לאחר רישום סיום הפרויקט. המערכת החדשה קובעת גם בנק ראשי לכל פרויקט, שייקח חלק בארגון המימון.

צעדים אלה משלימים את רפורמת המכירות: ככל שהיזם מקבל את כספי הרוכש בשלב מאוחר יותר, כך נדרש ממנו יותר הון עצמי ואשראי להשלמת הבנייה.

מרחיבים את גישת היזמים לשוק ההון

חלק נוסף בתוכנית התמיכה נוגע למימון יזמים דרך שוק ניירות הערך.

הרשות לניירות ערך של סין התירה שימוש נרחב יותר בהנפקות מניות נוספות, אג״ח קונצרניות, ניירות ערך מגובי נכסים וכן עסקאות מיזוגים ורכישות באמצעות מניות, אג״ח להמרה ומזומן.

תחום נפרד הוא קרנות השקעה בנדל״ן (ריט), המאפשרות לגייס הון על בסיס נכסים קיימים. הרגולטור מתכוון גם להמשיך בפיתוח קרנות נדל״ן פרטיות.

שינוי מהותי נוגע לעקרון הערכת הלווה: על המערכת להתחשב יותר בכדאיות הכלכלית של הפרויקט הספציפי ולא רק בגודלה ובדירוג האשראי הכללי של קבוצת היזמות. הדבר עשוי לפתוח גישה למימון עבור חברות עם פרויקטים יציבים, גם על רקע המצב המורכב בענף כולו.

בייג׳ינג מראה כי היקף העסקאות מתאושש לפני המחירים

חלק מהערים הגדולות כבר מקלות על הגבלות רכישת דיור. באוגוסט הקלה בייג׳ינג בדרישות לתקופת תשלום מיסים או ביטוח לאומי עבור תושבים ללא רישום מקומי המעוניינים לרכוש דירה בתוך כביש הטבעת החמישי.

לאחר השינויים נרשמה עלייה בפעילות. באוגוסט נמכרו בבירה כ-14 אלף דירות יד שנייה, 3,9% יותר מאשתקד. בשבוע הראשון של ספטמבר עלה מספר העסקאות בכ-26% לעומת התקופה המקבילה. בינואר–אוגוסט הגיע היקף מכירות היד השנייה לכ-121 אלף נכסים — שיא של חמש שנים.

עם זאת, התאוששות העסקאות טרם הובילה לעליית מחירים מקבילה. המדד הרשמי למחירי דירות יד שנייה בבייג׳ינג באוגוסט היה נמוך ב-3,5% מרמתו אשתקד. נתון זה ממחיש את גבולות התמריצים המקומיים: הסרת חסמים יכולה להחזיר רוכשים לשוק, אך על המוכרים עדיין להתחשב בנכונות מוגבלת לשלם.

האנליסטים אינם צופים תפנית מהירה בשוק

סקר של 11 גופים שערכה סוכנות רויטרס בין ה-17 ל-27 באוגוסט מראה כי השוק אינו מצפה לסיום מהיר של המשבר. התחזית הממוצעת מעריכה ירידת מחירי דיור בסין של 3,4% בסך הכל בשנת 2026. בשנת 2027 צופים האנליסטים ירידה נוספת של 0,3%.

התחזית להשקעות בנדל״ן לשנת 2026 הוחמרה למינוס 20%, לעומת מינוס 12% בסקר מאי. שטח המכירות צפוי להצטמצם ב-10%. הנתונים בפועל לינואר–אוגוסט כבר קרובים לתחזית השנתית להשקעות, כאשר הירידה הגיעה ל-19,9%.

מצב זה מציב בפני השלטונות אתגר מורכב. תמיכה חלשה מדי עלולה להאריך את ירידת המחירים וההשקעות, בעוד שתמריצים חזקים מדי עלולים להחזיר את השוק למודל של צמיחת חוב מהירה ובניית יתר, שממנו מנסים כעת להיגמל.

כפי שמציינים מומחי International Investment, נתוני אוגוסט עדיין אינם מספקים עילה לדבר על מהפך בשוק הנדל״ן של סין. ירידת המחירים אכן מאיטה, והערים הגדולות מגלות מגמה יציבה יותר, אך ההשקעות, הבנייה החדשה ומכירות הדירות מקבלן ממשיכות להצטמצם בשיעורים דו-ספרתיים. הפער בין ערי הדרג הראשון לשווקים האזוריים החלשים הופך למשמעותי במיוחד. מערך המכירות והמימון החדש עשוי להפחית את סיכוני אי-השלמת הבנייה, אך יכולתו לשקם את הביקוש תלויה בהכנסות משקי הבית, בציפיות הרוכשים ובנכונות הבנקים לממן פרויקטים איכותיים.

שאלות ותשובות נפוצות

האם מחירי הדיור בסין יורדים בשנת 2026?

כן. המחירים הממוצעים של דירות מקבלן ב-70 הערים הגדולות ירדו באוגוסט ב-0,1% בחודש ובכ-3% בשנה. לצד זאת, ערי הענק מפגינות יציבות רבה יותר מערים מדרג שני ושלישי.

היכן הנדל״ן בסין שומר על יציבות בצורה הטובה ביותר?

מבין ארבע הערים הגדולות בולטת שנגחאי. באוגוסט עלו בה מחירי הדירות מקבלן ב-0,4% בחודש וב-3% בחישוב שנתי.

בכמה הצטמצמו מכירות הדיור החדש?

בינואר–אוגוסט ירד שטח המכירות של דיור חדש ב-13%, וערכו הכספי ב-13,1% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025.

מה קורה עם ההשקעות בנדל״ן?

השקעות היזמים בשמונת החודשים הראשונים של 2026 ירדו ב-19,9%. שטח התחלות הבנייה החדשות הצטמצם ב-24,8%.

אילו צעדי תמיכה הנהיגה סין?

הרשויות החמירו את הפיקוח על מכירות מוקדמות, החלו לקדם מכירת דירות גמורות, האריכו את תקופת המשכנתא המקסימלית ל-40 שנה והרחיבו את אפשרויות המימון לפרויקטים וליזמים באמצעות הבנקים ושוק ההון.

האם שוק הנדל״ן הסיני הגיע לתחתית?

עדיין אין אינדיקציות לתפנית כלל-ארצית יציבה. הירידה השנתית במחירים אמנם מתמתנת, אך מכירות דירות מקבלן, ההשקעות והתחלות הבנייה ממשיכות לרדת.