Французский рынок жилья: итоги зимы 2025

Нотариальная палата Франции опубликовала ежегодный отчет по рынку жилой недвижимости за 2025 год. Документ фиксирует период восстановления после спада 2023–2024 годов. Объемы сделок растут, ипотечные ставки стабилизировались, а настроения покупателей постепенно улучшаются.

2025 год стал переходным этапом: рынок не вернулся к пиковым показателям предыдущего десятилетия, однако продемонстрировал устойчивые признаки оживления.

Динамика сделок и цен в 2025 году на рынке недвижимости Франции

По итогам года во Франции ожидается от 920 000 до 940 000 сделок купли-продажи жилья, что примерно на 11% выше уровня 2024 года. Основным фактором восстановления стало снижение и стабилизация ипотечных ставок на уровне около 3–3,2%, что улучшило доступ к кредитованию.

Цены в целом оставались стабильными. Во втором квартале 2025 года вторичный рынок квартир показал умеренный рост около 0,3%, тогда как цены на дома сохраняли нейтральную динамику. Несмотря на рост активности, объемы по-прежнему ниже пиковых лет, что свидетельствует о восстановлении без признаков перегрева.

Региональные различия и точки роста на рынке недвижимости Франции

Французский рынок остается крайне локализованным. Париж продемонстрировал умеренный рост цен примерно на 1,5%, тогда как в Бордо наблюдалась незначительная коррекция. Лион и Тулуза сохраняют стабильный спрос.

Бретань стала одним из наиболее динамичных регионов: интерес иностранных покупателей вырос на 25% благодаря сочетанию доступности и морского расположения. Французские Альпы выигрывают от подготовки к зимней Олимпиаде 2030 года, где в премиальных курортах, таких как Куршевель и Межев, цены выросли примерно на 7%.

Прованс и Лазурный Берег показали рост продаж люксовых вилл на 11%, что связано с активностью европейских и американских покупателей. В Нормандии и регионе Гранд-Эст цены остаются стабильными или слегка снижаются, что создает возможности для переговоров.

Замки и историческая недвижимость Франции

Сегмент шато и исторических резиденций демонстрирует устойчивость. В Луаре, Дордони и Провансе рост цен составил 2–4%, особенно для хорошо сохранившихся объектов.

Однако ужесточение требований к энергоэффективности оказывает давление на рынок. Объекты с классом G запрещены к сдаче в аренду с января 2025 года, а к 2028 году ограничения распространятся на класс F. Это приводит либо к затратным модернизациям, либо к снижению цен на 10–15% для объектов, требующих обновления.

Покупатели и международный спрос на рынке недвижимости Франции

Американские покупатели остаются ключевой группой иностранных инвесторов, увеличив интерес к французской недвижимости примерно на 30% по сравнению с 2024 годом. Активность также демонстрируют покупатели из Германии, Нидерландов и Скандинавии. Британский спрос стабилизировался после постбрекситной адаптации.

Внутренний спрос постепенно восстанавливается благодаря улучшению условий кредитования. Тем не менее доступность жилья остается проблемой, что формирует более осторожный подход со стороны покупателей.

Регуляторная среда и влияние ставок

Стабилизация ставок Европейского центрального банка и сохранение депозитной ставки на уровне 2% создают условия для постепенного улучшения финансовой среды. Инфляция в еврозоне находится под контролем, что поддерживает осторожный оптимизм.

Одновременно регуляторное давление усиливается. Запрет на аренду энерго-неэффективных объектов привел к формированию двухуровневого рынка, где энергоэффективные дома получают премию, а устаревшие объекты теряют ликвидность.

Арендный рынок и инвестиционные тренды

Спрос на аренду остается высоким в Лионе, Тулузе и Нанте, где доходность достигает около 5,1%. Однако ограничения DPE сокращают предложение и стимулируют рост арендных ставок.

Новостройки постепенно восстанавливаются благодаря государственным стимулам, но объемы остаются ниже уровня до 2022 года. Люксовый сегмент продолжает демонстрировать устойчивость, особенно в Альпах и Окситании.

Валютные факторы и глобальные риски

Сильный доллар в конце 2025 года повысил привлекательность французской недвижимости для граждан США. Ослабление фунта стерлингов ограничивает возможности британских покупателей.

Глобальная неопределенность, включая торговые конфликты и риски замедления мировой экономики, формирует смешанные настроения: часть инвесторов занимает выжидательную позицию, другие рассматривают Францию как стабильную юрисдикцию.

Перспективы 2026 года

Эксперты рынка называют 2025 год переходным. Восстановление остается хрупким и чувствительным к внешним экономическим факторам. При сохранении стабильных ставок рынок может продолжить постепенный рост в 2026 году, однако любые новые шоки способны замедлить динамику.

Как сообщают эксперты International Investment, французская недвижимость в 2026 году остается инструментом долгосрочного сохранения капитала. При этом инвесторам не стоит рассчитывать на высокую доходность: налоговая нагрузка, строгие требования к энергоэффективности и значительные транзакционные издержки ограничивают потенциал быстрого роста прибыли. Стратегия должна быть ориентирована на качество локации, ликвидность и долгосрочную устойчивость актива.