Греция ограничит дорогую аренду

Греция готовит десятилетнюю жилищную стратегию, которая должна изменить рынок аренды, ипотеки и инвестиционной недвижимости. Власти предлагают связать арендные потолки с качеством жилья, сделать льготную ипотеку постоянной, перенаправить «золотую визу» в долгосрочную аренду и вернуть на рынок сотни тысяч пустующих квартир.

Афины представили жилищную стратегию до 2035 года

Правительство Греции вынесло на общественное обсуждение Национальную жилищную стратегию на 2026–2035 годы. Документ стал попыткой объединить разрозненные меры против жилищного кризиса в долгосрочную политику: от контроля аренды до ипотечных стимулов, от налогов для девелоперов до ограничений на инвестиции через программу резидентства.

Greek City Times сообщает, что стратегия предусматривает национальный индекс цен и арендной платы, возможные потолки аренды для старых и энергоэффективно слабых объектов, постоянную версию ипотечной программы «Мой дом», специальную категорию «золотой визы» для инвесторов, сдающих жильё в долгосрочную аренду, и сниженный налог на добавленную стоимость для социального и доступного строительства.

Жилищный кризис в Греции уже вышел за рамки обычного роста цен. После долгового кризиса строительство восстанавливалось медленно, доходы домохозяйств росли ограниченно, туризм и краткосрочная аренда усилили давление на центральные районы, а иностранный спрос поддержал цены в Афинах, Салониках и на островах.

Национальный индекс станет основой контроля аренды

Одним из центральных элементов стратегии должен стать национальный индекс недвижимости и аренды. Он будет собирать данные о продажах, договорах аренды, банковских оценках и налоговых записях. Такой индекс нужен не только для наблюдения за рынком, но и для возможного введения целевых ограничений арендной платы.

Индекс недвижимости — это система регулярного измерения цен на жильё и аренду по регионам, типам объектов и характеристикам недвижимости. Для Греции такой инструмент особенно важен, потому что рынок фрагментирован: цены в центре Афин, на островах, в пригородах и малых городах отличаются резко, а официальные данные часто отстают от реальных сделок.

Стратегия предполагает, что власти смогут классифицировать жильё по местоположению, состоянию, качеству строительства и энергетической эффективности. Это означает, что максимальная арендная плата может зависеть не только от района, но и от состояния квартиры. Старый дом с плохим энергетическим сертификатом уже не сможет автоматически требовать арендную ставку на уровне нового или качественно отремонтированного жилья.

Потолки аренды ударят по плохому жилью

Предложение о потолках арендной платы выглядит политически чувствительным, потому что греческий рынок долго оставался относительно свободным. Но власти хотят использовать не общий контроль цен, а более точечный механизм для низкокачественного жилья.

Энергетически неэффективное жильё — это квартира или дом, где высокие расходы на отопление, охлаждение, электричество и горячую воду связаны с плохим утеплением, старыми окнами, устаревшими инженерными системами или низким классом энергетического сертификата. В Греции такая проблема особенно заметна в старом жилом фонде Афин и Салоник.

Если потолки будут введены, они могут изменить поведение собственников. Владельцу старой квартиры будет сложнее повышать аренду без ремонта, потому что регулятор сможет учитывать техническое качество объекта. Это может стимулировать реновацию, но также создать риск ухода части арендодателей в неформальный рынок, если контроль и налоговая система будут слишком жёсткими.

Программа «Мой дом» должна стать постоянной

Второй крупный блок — превращение программы «Мой дом» в постоянный инструмент ипотечной поддержки. Программа ориентирована на молодых покупателей, семьи с низким и средним доходом и тех, кто приобретает первое жильё.

В новой модели государство хочет уйти от временных прямых субсидий и использовать налоговые стимулы для банков. Банки будут получать налоговые преимущества, если предложат более низкие ставки по ипотеке целевым группам покупателей. Это должно создать устойчивый механизм, не зависящий полностью от средств Европейского союза или фондов восстановления после пандемии.

Ипотечная ставка — это цена кредита на покупку жилья. Чем она ниже, тем доступнее ежемесячный платёж для семьи. Но в условиях дефицита предложения льготная ипотека имеет двойственный эффект: она помогает покупателям, но может также поддержать цены, если рынок не получает достаточно новых или отремонтированных квартир.

Ипотека не решит проблему без предложения

Греческий рынок уже сталкивался с ситуацией, когда спрос восстанавливается быстрее предложения. Если дешёвые кредиты увеличат число покупателей, а количество доступного жилья останется ограниченным, цены могут получить новый импульс.

Именно поэтому стратегия связывает ипотечную поддержку с другими мерами: возвратом пустующих квартир, снижением налогов для доступного строительства, ограничениями на краткосрочную аренду и перенаправлением инвестиций по «золотой визе». Без этого программа «Мой дом» рискует стать не только социальной поддержкой, но и дополнительным фактором спроса.

Для молодых семей главный вопрос будет не только в ставке, но и в доступности подходящего объекта. Если на рынке преобладают старые квартиры, требующие ремонта, льготная ипотека должна сочетаться с финансированием реновации. Иначе покупатель получает кредит, но сталкивается с затратами на утепление, электрику, сантехнику и общее состояние здания.

«Золотую визу» хотят привязать к долгосрочной аренде

Отдельная часть стратегии касается греческой программы «золотой визы». Это программа предоставления вида на жительство гражданам стран вне Европейского союза при выполнении инвестиционных условий, чаще всего через покупку недвижимости.

Новая категория должна быть ориентирована на инвесторов, которые приобретают объекты и передают их в долгосрочную аренду, а не в краткосрочную туристическую сдачу. Greek City Times указывает, что инвесторы смогут покупать несколько объектов, если они будут предложены для долгосрочных договоров аренды, а не для краткосрочных платформ вроде Airbnb.

Это важный разворот. Раньше инвестиционная миграция часто усиливала спрос на квартиры в центральных районах и туристических зонах, но не всегда увеличивала предложение жилья для местных жителей. Теперь власти пытаются сделать иностранный капитал частью решения, а не только фактором давления на цены.

Инвестиционная миграция меняет фокус

Греческая «золотая виза» остаётся одной из заметных программ резидентства через инвестиции в Европе. В 2026 году минимальные пороги зависят от региона и типа объекта: в наиболее востребованных зонах, включая части Афин, Салоники, Миконос и Санторини, применяются более высокие требования; в менее напряжённых районах остаются более низкие пороги. Коммерческие консультанты по программе указывают на диапазон от €250 тыс. до €800 тыс. в зависимости от категории и локации.

Для рынка жилья важна не только сумма, но и назначение объекта. Если инвестор покупает квартиру для краткосрочной аренды туристам, местные арендаторы теряют потенциальное жильё. Если тот же капитал направляется в долгосрочные договоры, рынок получает дополнительное предложение.

Однако контроль будет сложным. Власти должны будут отслеживать, действительно ли объекты находятся в долгосрочной аренде, не переводятся ли они в туристический сектор и соблюдаются ли условия продления вида на жительство. Без жёсткой проверки новая категория может стать формальностью.

Сниженный НДС должен поддержать доступное строительство

Стратегия также предусматривает снижение налога на добавленную стоимость для проектов социального и доступного жилья. Налог на добавленную стоимость — это косвенный налог, который включается в цену товаров и услуг. Для девелоперов более низкая ставка может уменьшить стоимость строительства и улучшить экономику проектов.

Доступное жильё — это не обязательно государственное жильё. Обычно речь идёт о квартирах, которые сдаются или продаются по цене ниже рыночной для домохозяйств с определённым уровнем дохода. Социальное жильё ориентировано на более уязвимые группы и часто требует прямого государственного участия.

OT.gr сообщал, что проекты в рамках такой схемы могут предусматривать обязательство сохранять доступную аренду не менее 10 лет, налоговые вычеты по доходу от аренды и централизованно установленные максимальные ставки. Для инвесторов это означает более низкую доходность на единицу площади, но большую предсказуемость и возможную налоговую компенсацию.

Пустующие дома стали главным резервом рынка

Самая крупная цифра стратегии — 800 тыс. пустующих домов, не считая вторых домов и дач. В общей статистике Греции фигурируют 2,2 млн пустующих жилищ. Это огромный резерв для страны, где семьи сталкиваются с ростом аренды, а молодые покупатели всё чаще откладывают покупку первой квартиры.

Проблема в том, что пустующее жильё не равно доступному жилью. Значительная часть объектов старая: 32,7% построены в 1961–1980 годах, 30,7% — в 1981–2000 годах, а более 22% — до 1960 года. Такие квартиры часто требуют ремонта, энергообновления, юридической очистки или урегулирования наследственных вопросов.

Чтобы вернуть их на рынок, нужны не только призывы к собственникам, но и финансовые механизмы. Ремонт старой квартиры в Афинах может требовать новых окон, электрики, сантехники, отопления, кондиционирования, утепления и оформления технических документов. Без дешёвого кредита или субсидии многие владельцы не будут выводить такие объекты в аренду.

Реновация становится центральным инструментом

Реновация — это комплексное обновление жилья, включая ремонт, повышение энергетической эффективности, замену инженерных систем и подготовку объекта к продаже или аренде. Для Греции реновация важнее, чем для многих других европейских рынков, потому что значительная часть жилого фонда построена десятилетия назад.

Ранее Greek Reporter писал, что в 2025 году 75,6% проданных жилых объектов в Греции были старше 20 лет, в Аттике эта доля достигла 86,2%, а в Салониках — около 87%. Это означает, что дефицит нового жилья уже сделал старый фонд главным объектом сделок.

Новая стратегия фактически признаёт этот факт: невозможно быстро построить столько новых квартир, чтобы решить кризис. Значит, государству нужно вернуть в оборот то, что уже построено, но не используется или не соответствует современным требованиям.

Краткосрочная аренда остаётся в зоне давления

Хотя новая публикация делает акцент на «золотой визе», ипотеке и арендных потолках, короткая туристическая аренда остаётся одним из главных факторов греческого жилищного кризиса. В Афинах, Салониках и на островах часть квартир ушла с долгосрочного рынка в туристическую модель.

Краткосрочная аренда — это сдача жилья на несколько дней или недель через цифровые платформы. Для собственника она часто выгоднее обычной аренды, но для города означает сокращение предложения для постоянных жителей, рост цен и изменение структуры районов.

eKathimerini ранее писал, что правительство уже объявляло меры по ограничению краткосрочной аренды и налоговым стимулам для возвращения жилья на долгосрочный рынок. Новая десятилетняя стратегия делает этот курс более системным: рынок аренды должен стать не побочным результатом туризма, а частью социальной политики.

Цены на жильё превысили докризисные уровни

Греческий рынок недвижимости прошёл полный цикл: обвал после долгового кризиса, восстановление, ускорение из-за иностранных инвестиций и туризма, затем переход в фазу кризиса доступности. Greek Reporter отмечал, что цены уже превысили докризисные уровни, а правительство строит пакет мер вокруг фискальных стимулов, регулирования и прямой поддержки.

Для домохозяйств это означает растущий разрыв между доходами и ценой жилья. Даже если ипотека станет дешевле, первоначальный взнос, ремонт и налоги остаются высоким барьером. Для арендаторов проблема ещё острее: они не получают выгоду от роста стоимости недвижимости, но несут нагрузку через ежемесячные платежи.

В долгосрочной перспективе устойчивость рынка будет зависеть от того, сможет ли государство увеличить предложение. Если меры сведутся только к контролю аренды и льготной ипотеке, спрос останется высоким, а структурный дефицит сохранится.

Риски для собственников и инвесторов

Для собственников новая стратегия означает более жёсткую связь между качеством объекта и доходом от аренды. Старые, плохо утеплённые квартиры могут столкнуться с ограничением максимальной арендной платы. Это делает ремонт не только вопросом комфорта, но и условием сохранения доходности.

Для инвесторов в греческую недвижимость меняется логика сделки. Объект под краткосрочную аренду или пассивное владение через «золотую визу» становится более рискованным. Объект, который можно легально и стабильно сдавать в долгосрочную аренду, особенно после реновации, может получить преимущества.

Но остаётся риск регулирования. Если потолки аренды будут слишком низкими, часть инвесторов может сократить активность. Если налоговые стимулы окажутся сложными, девелоперы не получат достаточного сигнала для строительства доступного жилья. Если контроль за долгосрочной арендой будет слабым, новая «золотая виза» не увеличит реальное предложение.

Рынок ждёт деталей общественного обсуждения

Пока стратегия находится на стадии общественного обсуждения, ключевые параметры ещё могут измениться. Для рынка важны конкретные формулы: как будет считаться индекс аренды, какие объекты попадут под потолки, какие ставки НДС применят к доступному жилью, какие налоговые стимулы получат банки и какие условия будут у новой категории «золотой визы».

Также важно, будет ли государство способно администрировать такую систему. Национальный индекс требует качественных данных, регулярного обновления и связи между налоговой службой, банками, нотариусами, арендными договорами и муниципалитетами. Без точных данных контроль аренды может стать спорным и неравномерным.

Для девелоперов и банков главный вопрос — предсказуемость. Если правила будут понятны на 10 лет, рынок сможет адаптироваться. Если они будут часто меняться, инвесторы будут закладывать политический риск в цену.

Что стратегия означает для рынка Греции

Для арендаторов стратегия обещает защиту от чрезмерной арендной платы, особенно в старом и низкокачественном жилье. Для молодых покупателей — шанс на более доступную ипотеку. Для девелоперов — налоговый стимул строить доступное жильё. Для иностранных инвесторов — новый маршрут в «золотую визу», но уже с социальной обязанностью через долгосрочную аренду.

Для государства это попытка сделать жилищную политику управляемой. До сих пор Греция часто реагировала на кризис отдельными мерами: субсидиями, программами ремонта, изменениями в «золотой визе», ограничениями краткосрочной аренды. Стратегия 2026–2035 должна собрать эти инструменты в единую систему.

как сообщают эксперты International Investment, новая жилищная стратегия Греции выглядит самым серьёзным признанием того, что рынок не способен самостоятельно восстановить доступность жилья. Но её успех будет зависеть не от количества заявленных мер, а от исполнения: индекса аренды, контроля долгосрочных договоров, возврата пустующих квартир и реальной экономики доступного строительства. Потолки аренды могут защитить жильцов, но без реновации и нового предложения они лишь перераспределят дефицит. Для инвесторов Греция остаётся привлекательной, однако новая модель всё меньше поощряет пассивное владение недвижимостью и всё больше требует участия в решении жилищного кризиса.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ по жилищной стратегии Греции 2026–2035

Что такое Национальная жилищная стратегия Греции 2026–2035?

Это долгосрочный план правительства Греции по борьбе с жилищным кризисом. Он включает меры по контролю аренды, поддержке ипотеки, возврату пустующих домов на рынок, снижению налогов для доступного жилья и изменению условий «золотой визы».

Будут ли в Греции ограничивать арендную плату?

Стратегия допускает введение целевых потолков аренды для старых, низкокачественных и энергоэффективно слабых объектов. Решение должно опираться на национальный индекс цен и аренды, который будет учитывать местоположение, состояние и характеристики жилья.

Что изменится в программе «Мой дом»?

Программу льготной ипотеки «Мой дом» хотят сделать постоянной. Вместо временных прямых субсидий власти предлагают налоговые стимулы для банков, чтобы те выдавали кредиты по сниженным ставкам молодым покупателям и семьям с низким или средним доходом.

Как изменится греческая «золотая виза»?

Планируется новая категория «золотой визы» для инвесторов, которые покупают недвижимость и сдают её в долгосрочную аренду. Цель — направить иностранный капитал в увеличение предложения жилья для жителей, а не в краткосрочную туристическую аренду.

Почему пустующие дома важны для решения кризиса?

В Греции насчитывается около 800 тыс. пустующих домов, не считая дач и вторых домов. Если хотя бы часть этого фонда отремонтировать и вернуть на рынок, это может увеличить предложение жилья и снизить давление на цены и аренду.