רשתות החשמל בבריטניה משנות את שווי המשרדים והמחסנים

משרדים ומבני תעשייה בבריטניה מתמודדים עם עלייה בעלויות חלוקת החשמל, כאשר הנטל על סוגי נדל״ן שונים עולה בצורה בלתי אחידה. מחקר של Savills Earth שפורסם ב-21 באוקטובר 2026, מעריך את העלייה בהיטלי הרשת DUoS לשנים 2020/21–2027/28 בממוצע של 25% למשרדים, 11% למבני תעשייה ו-12% למגורים. מדובר בתחזית לשינוי ברכיב אחד של תעריף החשמל, ולא בעלייה של כלל חשבון החשמל.

מדוע עלויות הרשת עולות למרות הירידה בחלוקת האנרגיה

בעשר השנים שקדמו לשנת 2025, אורכן הכולל של רשתות החלוקה בבריטניה גדל ב-3%, או כ-23 אלף ק״מ. במקביל, כמות החשמל שעברה דרכן ירדה ב-11%, המקבילה לכ-33 אלף גוואט־שעה. לפי חישובי Savills, ההוצאות על תפעול והרחבת מערכת החלוקה הגיעו בשנת 2025 ל-£5,8 מיליארד, עלייה של 22% בהשוואה לרמת שנת 2015.

היטלי DUoS משולמים על ידי משתמשי המבנים דרך תעריף החשמל ומופנים להפעלת רשתות החלוקה המקומיות. אם אחזקת הרשת מתייקרת וכמות הקילוואט-שעה הנמכרת דרכה יורדת, העומס ליחידה עשוי לצמוח מהר יותר מהוצאות ההון. הדבר משפיע על נדל״ן מסחרי גם כאשר דמי השכירות בנכס אינם משתנים.

תחזית Savills Earth: שינוי בהיטלי DUoS לשנים 2020/21–2027/28 לפי סוגי נדל״ן — מגורים +12%, משרדים +25%, נדל״ן תעשייתי +11%. הנתונים אינם מציגים את חשבונות החשמל המלאים.

כמה ישלמו נכסים שונים

חברת Savills צופה כי הוצאות ה-DUoS השנתיות הממוצעות בשנת 2027/28 עשויות להגיע לכ-£277 לנכס מגורים, £16 אלף למשרד ו-£128 אלף למבנה תעשייה בחישובים המייצגים של המחקר. סכומים אלה אינם יכולים לשמש כתעריף עבור שטח ספציפי כלשהו: התוצאה תלויה בגודל הנכס, בצריכה, באזור רשת החלוקה ובמאפייני החיבור.

הפערים האזוריים משמעותיים. עבור מבנה תעשייה טיפוסי באזור SP Manweb, העלייה המשוערת ב-DUoS לתקופה הנבדקת מגיעה ל-£93 אלף בשנה, בעוד שבאזור SSEN Scotland תיתכן ירידה של £52 אלף. נתוני בסיס שונים והעומס על הרשתות המקומיות מעידים על כך ששני מחסנים בעלי שטח זהה עשויים לקבל חשבונות שונים לחלוטין.

חיבור קיבולת הופך לחלק ממחיר הקרקע

תשלומי הרשת חשובים, אך עבור פיתוח חדש זמינות קיבולת פנויה ולוחות הזמנים לחיבור משמעותיים עוד יותר. בקשה לחיבור חדש עשויה לחייב שדרוג תחנות משנה וקווים, שעלותו נופלת בחלקה על המבקש. לכן, מגרש עם גישה מאושרת טכנית לרשת החשמל עשוי להיות אטרקטיבי יותר מקרקע זולה יותר ללא חיבור מובטח.

בעבר ניתח International Investment כיצד מחסור בקיבולת מאט את התפתחות חוות השרתים באירופה: מתקני מחשוב זקוקים לא רק למבנים ולקירור, אלא גם למגוואטים מוגדרים בתאריך מסוים. התחשיבים החדשים של Savills מרחיבים את הנושא למשרדים, מחסנים ובנייה למגורים — עלייה פוטנציאלית בעלויות הרשת נלקחת בחשבון באומדני תקציב ובתזרימי המזומנים הצפויים.

מה ישתנה החל משנת 2028

הרגולטור הבריטי Ofgem מכין את תקופת הרגולציה הבאה לרשתות החלוקה ED3 לשנים 2028–2033. הגישה כוללת תכנון השקעות מוקדם יותר המבוסס על צרכים חזויים של אזורים, ולא רק תגובה בדיעבד לבקשות של לקוחות בודדים. מפעילי רשתות החלוקה נדרשים לקחת בחשבון תוכניות מרחביות של ביקוש והיצע ולהגיש תוכניות עסקיות לרגולטור בדצמבר 2026.

עבור בעלי נדל״ן פירוש הדבר הוא הצורך לבדוק מראש את אזור הרשת, את ההשקעות העתידיות בשדרוגו ואת עתודות הקיבולת הזמינות. תעריפים היסטוריים וקרבה פיזית לקו מתח אינם מספיקים להערכת פרויקט השקעה. International Investment סקר גם את הביקוש התשתיתי לרשתות חשמל והקמת מרכזי נתונים בסקירה של UBS.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות (FAQ)

בכמה יעלו היטלי הרשת למשרדים בבריטניה? חברת Savills מעריכה עלייה של 25% ב-DUoS לתקופה 2020/21–2027/28; אין מדובר בתחזית של כלל חשבון החשמל.

מה המשמעות של DUoS? מדובר בהיטלים על שימוש ברשת חלוקת החשמל, הנכללים בתעריף החשמל.

מדוע התעריפים משתנים בין אזורים? למפעילים המקומיים עומסים שונים, מצב תשתיות שונה והוצאות הרחבה שונות.

האם הדבר יעלה את השווי של כל נדל״ן? ההשפעה תלויה בחיבור, בצריכה ובשוכרים; אין נתונים המאפשרים מסקנה גורפת שכזו.