Исследование Lisney: рынок недвижимости Ирландии сохранит рост в 2026 году

Ирландский рынок недвижимости вступает в 2026 год с устойчивыми фундаментальными показателями, однако ключевым фактором динамики остаётся хронический дефицит предложения. Согласно обзору Lisney Property Market Outlook 2026, рост цен продолжится в большинстве сегментов, инвестиционная активность усилится, но ограниченные объёмы строительства будут сдерживать общий масштаб рынка.

Жилая недвижимость: рост замедляется, но остаётся положительным

В сегменте купли-продажи жилья Lisney прогнозирует умеренное замедление инфляции цен. После роста на 11% в 2024 году и 7% в 2025 году национальный показатель в 2026 году может снизиться до около 5%. Это отражает растущую чувствительность покупателей к уровню цен и ограничения доступности в отдельных ценовых диапазонах.

Спрос остаётся сконцентрированным на готовых к заселению домах с высокой энергоэффективностью, особенно с рейтингом A и B по BER. Локации у моря, устоявшиеся пригороды и районы с престижными школами, по оценке аналитиков, продолжат опережать рынок по темпам роста.

При этом структурный дефицит сохраняется. В 2025 году было завершено около 32 000 домов, тогда как для удовлетворения спроса требуется 50 000–60 000 объектов ежегодно. Население Ирландии продолжает расти примерно на 1,5% в год, что усиливает дисбаланс. Введение банком механизма bridging finance может частично поддержать ликвидность рынка за счёт стимулирования сделок по «right-sizing», особенно в зрелых пригородах.

Арендный рынок остаётся крайне напряжённым. Во всех крупных городах спрос превышает предложение, а разрыв между арендой новых и существующих контрактов достигает 20%. Несмотря на планируемые реформы, Lisney ожидает дальнейший уход небольших частных арендодателей с рынка.

Земельный рынок и проблемы строительства

Сегмент девелоперской земли в 2026 году может показать умеренное оживление благодаря большей политической определённости и реформам планирования. В последние годы оборот в Большом Дублине составлял около 500 млн евро в год, при этом наибольший спрос наблюдается на участки с готовыми разрешениями под жильё.

Однако строительные индикаторы остаются ниже необходимого уровня. В 2025 году количество уведомлений о начале строительства резко сократилось после отмены временных льгот по девелоперским сборам. Хотя объём разрешений на строительство увеличился, он всё ещё не достиг прежних пиков. Сектор высокоплотных апартаментов продолжает сталкиваться с проблемами рентабельности, несмотря на снижение НДС на новые квартиры до 9% в бюджете 2026 года.

Инвестиционный рынок: ожидается восстановление объёмов

Коммерческий инвестиционный рынок демонстрирует признаки восстановления. После двух лет с оборотом около 2,5 млрд евро в год Lisney прогнозирует рост до более чем 3,25 млрд евро в 2026 году, а при благоприятной внешней конъюнктуре — до 3,75 млрд евро.

Крупные сделки, вероятно, останутся за международными инвесторами, тогда как внутренние частные игроки сохранят активность в небольших лотах. ESG-характеристики становятся ключевым фактором при оценке активов. Доходности в большинстве сегментов могут продолжить снижение, особенно в офисном секторе, где в 2025 году уже наблюдалось сжатие прайм-доходностей примерно на 35 базисных пунктов.

Офисы, ритейл и индустриальная недвижимость

Спрос на офисные площади в 2025 году вернулся к долгосрочному среднему уровню около 240 000 кв. м. Несмотря на вакантность около 14% в Дублине, дефицит качественных площадей класса A+ в центре города может проявиться уже к середине 2026 года, что поддержит рост арендных ставок и стимулирует реконструкцию вторичных объектов.

Ритейл демонстрирует устойчивую активность после двух самых динамичных лет за почти два десятилетия. Ограниченное предложение в ключевых торговых зонах Дублина создаёт давление на рост ставок аренды. Возврат сниженной ставки НДС 9% для гостинично-ресторанного бизнеса с июля 2026 года должен поддержать операторов, хотя инфляция затрат остаётся серьёзным фактором риска.

Индустриальный сегмент сохраняет минимальный уровень вакантности около 2%, что значительно ниже функционального уровня. В стране строится лишь около 110 000 кв. м складских и логистических площадей, что усиливает дефицит и поддерживает рост арендных ставок.

Сегменты «living»: демография поддерживает спрос

Lisney отмечает устойчивый структурный спрос в сегментах nursing homes, студенческого жилья и гостиниц. Численность населения старше 80 лет выросла на 41% за последнее десятилетие и может увеличиться ещё на 60% к 2035 году. При этом дефицит мест в домах престарелых уже превышает 10 000 коек.

В студенческом жилье спрос поддерживается ростом числа студентов, в том числе иностранных, доля которых превышает 15%. Несмотря на расширение предложения за последнее десятилетие, задержки в реализации проектов и регуляторные ограничения продолжают ограничивать темпы ввода.

Как сообщают эксперты International Investment, в 2026 году ирландский рынок недвижимости останется рынком предложения, где ключевую роль будут играть качество актива, устойчивость проектов и способность адаптироваться к структурному дефициту строительства.