ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე 15 ათასზე მეტი ბინა იყიდება

ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე გასაყიდი ბინების მნიშვნელოვანი მარაგია. Galt & Taggart-ის მიერ გამოკვლეულ პროექტებში მათი რაოდენობა 15 354 ერთეულს შეადგენს. ამასთან, მიუხედავად დეველოპერების გაყიდვების 30%-იანი ზრდისა, ბაზარზე ახალი პროექტების დიდი მოცულობა და მომდევნო წლებში დაგეგმილი მიწოდება სექტორისთვის კონკურენციისა და მოთხოვნის შენარჩუნების მნიშვნელოვან გამოწვევებს ქმნის.

ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის ზრდის პარალელურად, მნიშვნელოვნად იზრდება მიწოდებაც. ქალაქში ახალი საცხოვრებელი პროექტების მშენებლობა გრძელდება, ხოლო დეველოპერების პორტფელში გასაყიდი ბინების მოცულობა კვლავ დიდია. ეს გარემოება ბაზრის შემდგომი განვითარების ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ფაქტორია, რადგან ფასებისა და გაყიდვების დინამიკასთან ერთად, სულ უფრო მნიშვნელოვანი ხდება რამდენად სწრაფად შეძლებს სექტორი არსებული და სამომავლო მიწოდების ათვისებას.

Galt & Taggart-ის 2026 წლის 8 თვის მიმოხილვის მიხედვით, სექტემბერში ჩატარებული სისტემური გამოკითხვის ფარგლებში შესწავლილ 40-ზე მეტ მშენებარე საცხოვრებელ პროექტში, გასაყიდი ბინების რაოდენობამ 15 354 ერთეული შეადგინა. გამოკითხვა პირველადი ბაზრის დაახლოებით 40%-ს მოიცავდა და ბათუმის დეველოპერული სექტორის მდგომარეობის შეფასების ერთ-ერთ მნიშვნელოვან წყაროს წარმოადგენს.

გასაყიდი ბინების რაოდენობა ბოლო წლებში მნიშვნელოვნად გაიზარდა

Galt & Taggart-ის კვლევის მიხედვით, გამოკვლეულ პროექტებში გასაყიდი ბინების რაოდენობა ბოლო წლებში მკვეთრად გაიზარდა.

2022 წელს, ეს მაჩვენებელი, 5 935 ერთეულს შეადგენდა, 2023 წელს - 11 597-ს, 2024 წელს - 14 423-ს, ხოლო 2025 წელს 16 386 ერთეულს მიაღწია. 2026 წლის 8 თვის მდგომარეობით კი გასაყიდი ბინების რაოდენობა 15 354 იყო.

აღნიშნული მონაცემები აჩვენებს, რომ გამოკვლეულ პროექტებში გასაყიდი საცხოვრებელი ფართების შეთავაზება 2022 წლიდან მნიშვნელოვნად გაფართოვდა. განსაკუთრებით სწრაფი ზრდა კი 2023 წელს დაფიქსირდა, როდესაც მაჩვენებელი წინა წელთან შედარებით თითქმის გაორმაგდა. ზრდა გაგრძელდა შემდგომ წლებშიც, თუმცა, შედარებით ზომიერი ტემპით.

რაც შეეხება 2026 წელს, მიუხედავად იმისა, რომ აგვისტოს მდგომარეობით დაფიქსირებული 15 354 ბინა 2025 წლის მაჩვენებლთან შედარებით მცირეა, ის, მაინც მიუთითებს ბაზარზე შეთავაზების დიდი მოცულობის არსებობაზე. ამასთან, 2025 წლის სრულ, წლიურ და 2026 წლის რვა თვიან მონაცემებს შორის პირდაპირი შედარება არასწორი იქნება.

ამავდროულად, მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ეს მაჩვენებელი გამოკვლეულ პროექტებში გასაყიდი ბინების რაოდენობას ასახავს და არა ბათუმის მთლიანი საცხოვრებელი ბაზრის სრულ მარაგს.

დეველოპერების გაყიდვები 30%-ით გაიზარდა

მიწოდების მნიშვნელოვანი მოცულობის მიუხედავად, დეველოპერების გაყიდვების დინამიკა დადებითია.

Galt & Taggart-ის მიერ შერჩეული პროექტების გამოკითხვის თანახმად, 2026 წლის პირველ რვა თვეში დეველოპერებმა 3 273 ბინა გაყიდეს, მაშინ, როდესაც 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში გაყიდვების რაოდენობა 2 518 ერთეული იყო. შესაბამისად, პირველადი ბაზრის გაყიდვები შერჩეულ პროექტებში წლიურად 30%-ით გაიზარდა.

ეს მნიშვნელოვანი მაჩვენებელია, რადგან ბაზარზე შეთავაზების დიდი მოცულობის მიუხედავად, დეველოპერებმა გაყიდვების ზრდა შეძლეს.

თუმცა, გაყიდვების ზრდა თავისთავად არ ნიშნავს, რომ ბაზარზე არსებული სრული შეთავაზების აცილება სწრაფად მოხდება. შეფასებისთვის მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ გაყიდული ბინების რაოდენობა, არამედ ახალი პროექტების ბაზარზე გამოსვლის ტემპი, გასაყიდი მარაგის ცვლილება და მშენებლობის დასრულების ვადებიც.

კვლევა ამ მიმართულებით ბაზრის მდგომარეობის დამატებით სურათს იძლევა. კერძოდ, პირველადი ბაზრის გაყიდვების გააქტიურება მიმდინარეობს იმ ფონზე, როდესაც დეველოპერების პროექტებში გასაყიდი ბინების რაოდენობა კვლავ მაღალია.

რა მოცულობის ბინები რჩება გასაყიდი მომდევნო წლებში დასასრულებელ პროექტებში?

განსაკუთრებით საყურადღებოა მონაცემები გასაყიდი ბინების განაწილების შესახებ, მშენებლობის დასრულების ვადების მიხედვით.

Galt & Taggart-ის კვლევის თანახმად, 2026 წელს დასასრულებელ პროექტებში ბინების 94% უკვე გაყიდულია, ხოლო 6% კვლავ გასაყიდია.

2027 წელს დასასრულებელ პროექტებში გაყიდული ბინების წილი 70%-ს შეადგენს, გასაყიდი კი 30%-ია.

უფრო შორეული ვადის, 2028-2030 წლებში დასასრულებელი პროექტების შემთხვევაში კი, ბინების 52% გაყიდულია, ხოლო 48% გასაყიდია.

ეს მოცემულობა რამდენიმე მნიშვნელოვან გარემოებაზე მიუთითებს. კერძოდ:

პირველ რიგში, ახლო პერიოდში დასასრულებელ პროექტებში რეალიზაციის მაღალი დონე ფიქსირდება. 2026 წლისთვის დაგეგმილ პროექტებში ბინების უმეტესი ნაწილი უკვე გაყიდულია, რაც ამ კატეგორიაში მოთხოვნის არსებობასა და პროექტების რეალიზაციის მაღალ დონეზე მიუთითებს.

მეორე მხრივ, 2028-2030 წლებში დასასრულებელ პროექტებში გასაყიდი ბინების თითქმის ნახევარი კვლავ რეალიზაციის პროცესშია. შესაბამისად, დეველოპერებს, მომდევნო წლებში, ბაზარზე გაჩენილი მნიშვნელოვანი მოცულობის შეთავაზების ათვისება მოუწევთ.

ეს გარემოება განსაკუთრებით საყურადღებოა იმ თვალსაზრისით, რომ გრძელდება ახალი პროექტების განხორციელებაც და ბაზარზე დამატებითი მიწოდების პერსპექტივა შენარჩუნებულია.

მიწოდების ზრდა დეველოპერებს შორის კონკურენციას გააძლიერებს

ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარზე დიდი შეთავაზებისა და გაყიდვების ზრდის ერთდროული არსებობა არ ნიშნავს, რომ სექტორი აუცილებლად ჭარბი მიწოდების კრიზისის წინაშეა. თუმცა, ეს გარემოება კონკურენციის გაძლიერების მნიშვნელოვან წინაპირობას ქმნის.

როდესაც ბაზარზე ერთდროულად წარმოდგენილია მრავალი ახალი პროექტი, მყიდველს მეტი არჩევანი აქვს. შესაბამისად, დეველოპერებისთვის უფრო მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ პროექტის დაწყება და ბინების გაყიდვის შეთავაზება, არამედ კონკრეტული უპირატესობების შექმნა.

ამ პირობებში კონკურენტუნარიანობის განმსაზღვრელი შეიძლება გახდეს პროექტის მდებარეობა, მშენებლობის ხარისხი, დასრულების ვადების დაცვა, ინფრასტრუქტურა, ბინის ფუნქციური მახასიათებლები და გადახდის პირობები.

განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს ფასსაც. ბაზარზე არსებული დიდი შეთავაზების პირობებში, დეველოპერებს ფასების ზრდის პოტენციალი შესაძლოა შეეზღუდოთ. განსაკუთრებით კი იმ პროექტებში, რომელთა პროდუქტიც სხვა, მსგვასი შეთავაზებებისგან მკაფიოდ არ განსხვავდება.

ამავდროულად, მაღალი ხარისხის, ხელსაყრელი ლოკაციისა და მკაფიო საინვესტიციო კონცეფციის მქონე პროექტებს კონკურენტული უპირატესობის შენარჩუნების მეტი შანსი შეიძლება შეუნარჩუნდეთ.

შეძლებს თუ არა ბაზარი ახალი მიწოდების ათვისებას?

ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის სამომავლო განვითარების ერთ-ერთი მთავარი საკითხი არსებული და დაგეგმილი პროექტების რეალიზაცია იქნება.

Galt & Taggart-ის მონაცემებით, მოთხოვნა 2026 წლის პირველ რვა თვეში მაღალ დონეზე შენარჩუნდა, ხოლო დეველოპერების შერჩეულ პროექტებში გაყიდვები წლიურად 30%-ით გაიზარდა. თუმცა, გასაყიდი ბინების დიდი მოცულობა მიუთითებს, რომ სექტორისთვის მნიშვნელოვანია ამ ტემპის შენარჩუნება.

ამ პირობებში, ბაზრის მდგრადობა დამოკიდებული იქნება რამდენიმე ურთიერთდაკავშირებულ ფაქტორზე. კერძოდ, ადგილობრივი და უცხოელი მყიდველების მოთხოვნაზე, ტურისტული სექტორის განვითარებაზე, უძრავი ქონების საინვესტიციო შემოსავლიანობაზე, ახალი პროექტების მიწოდების ტემპსა და მომხმარებელთა გადახდისუნარიანობაზე.

ამასთან, მნიშვნელოვანია, რომ გასაყიდი ბინების რაოდენობის ზრდა ავტომატურად არ განვიხილოთ ჭარბი მიწოდების მტკიცებულებად. ამის დასადგენად საჭიროა ბაზარზე ახალი ბინების გამოსვლისა და გაყიდვების ტემპის, პროექტების სრული მოცულობის, დასრულებული საცხოვრებელი ფონდის, ვაკანტურობისა და რეალური მოთხოვნის ერთობლივი შეფასება.

ბათუმის ბაზარზე მოთხოვნის შენარჩუნება პოზიტიური ფაქტორია, თუმცა, დეველოპერებისთვის უკვე მნიშვნელოვანი ხდება არა მხოლოდ ახალი პროექტების დაწყება, არამედ მათი დროული და ეფექტიანი რეალიზაცია.

ამრიგად, კვლევა რომ შევაჯამოთ, ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების შემდეგი ეტაპის ერთ-ერთი მთავარი განმსაზღვრელი იქნება ის, რამდენად შეძლებს მოთხოვნა არსებული და სამომავლო მიწოდების ათვისებას. 15 ათასზე მეტი გასაყიდი ბინის მოცულობა კი აჩვენებს, რომ დეველოპერული სექტორისთვის გაყიდვების ზრდასთან ერთად კონკურენტუნარიანობის შენარჩუნებაც სულ უფრო მნიშვნელოვანი ხდება.

წყარო: Galt & Taggart - "ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება: 2026 წლის 8 თვის მიმოხილვა", 5 ნოემბერი, 2026 წელი.

InternationalInvestment.biz — ქართული რედაქცია