მანილაში გაუყიდავი ბინების რეკორდული რაოდენობა დაგროვდა

მეტრო-მანილას საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარმა 2026 წლის მეორე კვარტალში მოთხოვნის სტაბილიზაციის პირველი ნიშნები აჩვენა, თუმცა ჭარბი მიწოდება კვლავ ზეწოლას ახდენს ფასებზე. JLL აფიქსირებს დადებით შთანთქმას, ვაკანტურობის მცირედით გაუმჯობესებასა და იჯარის ზომიერ ზრდას საცხოვრებლის კაპიტალური ღირებულების შემცირების ფონზე. ამასთან, Leechiu Property Consultants-ის შეფასებით, გაუყიდავი კონდომინიუმების მარაგმა რეკორდულ 82,9 ათას ბინას მიაღწია, ხოლო მისი რეალიზაცია გაყიდვების არსებული ტემპით შესაძლოა თითქმის სამ წელს გაგრძელდეს.

მანილას საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარმა დადებითი შთანთქმა შეინარჩუნა

მეორე კვარტალში მანილას საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი მოთხოვნის საერთო შემცირებაზე არ გადასულა. JLL-მა დააფიქსირა დადებითი შთანთქმა, სტაბილური საბაზრო აქტივობა და თავისუფალი ფართების წილის მცირედი შემცირება. საიჯარო განაკვეთები ზომიერად იზრდებოდა, თუმცა საცხოვრებლის კაპიტალური ღირებულება შემცირდა.

მოცემულ შემთხვევაში შთანთქმაში იგულისხმება უძრავი ქონების მოცულობის ცვლილება, რომელიც ფაქტობრივად დაიკავეს მყიდველებმა ან დამქირავებლებმა, გათავისუფლებული ობიექტების გათვალისწინებით. დადებითი მაჩვენებელი ნიშნავს, რომ ბაზარი განაგრძობს არსებული მიწოდების ნაწილის ათვისებას.

იჯარის ერთდროული ზრდა და კაპიტალური ღირებულების შემცირება აჩვენებს, რომ საცხოვრებლის გამოყენებაზე მოთხოვნა და თავად აქტივში გადახდის მზადყოფნა სხვადასხვაგვარად მოძრაობს. ინვესტორისთვის ეს ნიშნავს საკუთრების ფასის უფრო სუსტ დინამიკას დამქირავებელთა მხრიდან შედარებით სტაბილური მოთხოვნის პირობებში.

ასეთი სხვაობა ტიპურია ბაზრისთვის, რომელსაც მიწოდების დიდი მარაგი აქვს. ბინები აგრძელებენ მაცხოვრებლებისა და მყიდველების მოზიდვას, მაგრამ მესაკუთრეები და დეველოპერები იძულებულნი არიან უფრო მკაცრად გაუწიონ ერთმანეთს კონკურენცია ფასით, გადახდის პირობებითა და კონკრეტული პროექტის ხარისხით.

გაუყიდავი ბინების მარაგმა 82,9 ათასს მიაღწია

ყველაზე შესამჩნევი წნეხი პირველად ბაზარზე რჩება. 2026 წლის მეორე კვარტალში გაუყიდავი კონდომინიუმების მარაგმა მეტრო-მანილაში რეკორდულ 82,9 ათას ერთეულს მიაღწია. ეს არის მაქსიმალური დონე Leechiu Property Consultants-ის მიერ 2016 წელს დაწყებული შესაბამისი დაკვირვებების შემდეგ.

ამასთან, გაყიდვები არ შეჩერებულა. მეორე კვარტალში შთანთქმული იქნა 7255 ბინა, ხოლო პირველ ნახევარწელში — დაახლოებით 14,5 ათასი, რაც 6%-ით მეტია წინა წლის მაჩვენებელზე. იანვარ-ივნისში დეველოპერებმა ბაზარზე დაახლოებით 4900 ახალი ბინა გამოიტანეს, რაც 18%-ით აღემატება გასული წლის მაჩვენებელს.

გაყიდვების არსებული სიჩქარით არსებული მარაგი შეესაბამება დაახლოებით 34 თვის მიწოდებას ისტორიული ორიენტირის — დაახლოებით 12 თვის — წინააღმდეგ. ეს მონაცემები Leechiu-მ პირველი ნახევარწლის ბაზრის მიმოხილვაში მოიყვანა.

ამგვარად, გაუყიდავი საცხოვრებლის რეკორდული მარაგი არ ნიშნავს მყიდველების არარსებობას. პრობლემა იმაში მდგომარეობს, რომ ახალი მიწოდება, ბაზარზე დაბრუნებული ბინები და გაუქმებული გარიგებები არ იძლევა დაგროვილი მოცულობის სწრაფად შემცირების საშუალებას.

მყიდველები უკვე მზა ბინებს ირჩევენ

საცხოვრებლის მაღალი მარაგი გარიგებების სტრუქტურასაც ცვლის. მეორე კვარტალში გაყიდვების 72% უკვე საცხოვრებლად მზა ბინებზე მოდიოდა, მაშინ როდესაც პირველ კვარტალში მათი წილი 52%-ს შეადგენდა.

ეს არის ერთ-ერთი ყველაზე შესამჩნევი ცვლილება ბაზარზე. მყიდველებისთვის უფრო მარტივია შეაფასონ დასრულებული ობიექტი, მისი გარემო, მშენებლობის ხარისხი და პოტენციური იჯარა, ვიდრე გადაიხადონ თანხა ბინაში, რომლის ჩაბარებაც რამდენიმე წელიწადში იგეგმება. დეველოპერებისთვის კი მზა ბინების გაყიდვა ერთდროულად იძლევა დასრულებულ შენობებში უკვე ჩადებული კაპიტალის გათავისუფლების საშუალებას.

მზა საცხოვრებელზე მოთხოვნის ზრდას მხარს უჭერს ფასდაკლებები, ხანგრძლივი განვადების სქემები და სახელმწიფო დაფინანსება. გაყიდვების ასეთი გადაწყობის შესახებ Manila Bulletin იტყობინებოდა Leechiu-ზე დაყრდნობით.

მეორადი ბაზრისთვის ეს დამატებით კონკურენციას ქმნის. კერძო მესაკუთრე ბინას ყიდის დეველოპერის გვერდით, რომელსაც შეუძლია შესთავაზოს განვადება, შემცირებული პირველადი შენატანი ან სხვა მასტიმულირებელი პირობები.

ვაკანტურობამ 2026 წელს შესაძლოა რეკორდს მიაღწიოს

Colliers-ის მეთოდოლოგია ჭარბი მიწოდების განსხვავებულ ხედვას იძლევა და პირდაპირ არ უნდა შედარდეს Leechiu-ს მარაგს. კომპანია აფასებს საცხოვრებელი ფონდის უფრო ფართო სპექტრის ვაკანტურობას და ჯერ კიდევ პირველ კვარტალში პროგნოზირებდა, რომ 2026 წლის ბოლოსთვის მეტრო-მანილაში თავისუფალი ბინების წილმა შესაძლოა ისტორიულ მაქსიმუმს — 25,6%-ს მიაღწიოს.

ყველაზე რთული ვითარება მოსალოდნელია მანილას ყურის რაიონში, სადაც მაჩვენებელი შეიძლება 60%-ს მიუახლოვდეს. სულ 2026 წელს მეტრო-მანილაში თითქმის 13 ათასი ახალი ბინა უნდა დასრულდეს — თითქმის ორჯერ მეტი, ვიდრე 2025 წელს. ამასთან, კონსულტანტის პროგნოზით, იჯარა ძირითადად სტაბილური დარჩება, ხოლო კაპიტალური ღირებულების აღდგენა შესაძლოა გაჭიანურდეს ძვირი დაფინანსებისა და სუსტი მსყიდველობითი უნარის გამო. ასეთი შეფასებები მოცემულია Colliers-ის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის კვლევაში.

მაღალი ვაკანტურობა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ინვესტორებისთვის, რომლებიც ბინის გაქირავებიდან მიღებულ შემოსავალზე არიან ორიენტირებულნი. რაც უფრო მეტი კონკურენტი ობიექტია გარშემო, მით უფრო მაღალია ხანგრძლივი უმოქმედობის რისკი და მით ნაკლებია განაკვეთის გაზრდის შესაძლებლობა.

მანილას ყურე ყველაზე სუსტ რაიონად რჩება

საცხოვრებლის სიჭარბე დედაქალაქის აგლომერაციაში უკიდურესად არათანაბრად არის განაწილებული. განსაკუთრებით ძლიერ წნეხს განიცდის მანილას ყურის რაიონი, სადაც წინა წლებში ბინების მნიშვნელოვანი ნაწილი ორიენტირებული იყო უცხოელ მუშაკებზე და უცხოური ონლაინ-თამაშების ოპერატორებთან დაკავშირებულ მოთხოვნაზე.

ამ სეგმენტის მკვეთრი შემცირების შემდეგ მისთვის შექმნილი მიწოდების დიდი ნაწილი ბაზარზე დარჩა. ამიტომ მეტრო-მანილას საშუალო მაჩვენებლები ცუდად ასახავს ცალკეული ბინის მდგომარეობას: სხვაობა ჩამოყალიბებულ ბიზნეს-რაიონსა და მასობრივი მშენებლობის ზონას შორის შესაძლოა მნიშვნელოვანი იყოს.

მსგავსი სხვაობა შეინიშნება იჯარის მხრივაც. GMA News Leechiu-ზე დაყრდნობით იტყობინებოდა, რომ მაკატიში საშუალო განაკვეთები პანდემიამდელ დონეზე დაახლოებით 18%-ით დაბალი რჩებოდა და თვეში კვ. მ-ზე დაახლოებით 887 პესოს შეადგენდა. ორტიგასსა და მანდალუიონგში ისინი ჩამორჩებოდა დაახლოებით 25%-ით, ალაბანგსა და მუნტინლუპაში — 42%-ით, ხოლო მანილას ყურის რაიონში — 59%-ით.

Bonifacio Global City შესამჩნევად უფრო მდგრადი აღმოჩნდა: საშუალო განაკვეთი — დაახლოებით 1105 პესო კვ. მ-ზე — პრაქტიკულად დაუბრუნდა პანდემიამდელ დონეს.

ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი გაყიდვებს მხარს უჭერს

კიდევ ერთი აცდენა წარმოიქმნება მასობრივ ხელმისაწვდომ საცხოვრებელსა და უფრო ძვირადღირებულ კონდომინიუმებს შორის. ფილიპინებზე მყიდველთა მოთხოვნა ნარჩუნდება, მაგრამ სულ უფრო მეტად კონცენტრირდება იმ სეგმენტებში, რომლებიც შეესაბამება შინამეურნეობების ფაქტობრივ შემოსავლებს.

Colliers-მა აღნიშნა, რომ 2026 წლის დასაწყისში წინასწარი გაყიდვების აღდგენა მნიშვნელოვანწილად უზრუნველყო ეკონომ და ხელმისაწვდომი კლასის პროექტებმა. დეველოპერები იყენებდნენ აქციებსა და გადახდის უფრო მოქნილ პირობებს, განსაკუთრებით უკვე აშენებული ბინებისთვის.

შედეგად, ფილიპინებზე ერთდროულად არსებობს ორი პრობლემა, რომლებიც ერთი შეხედვით ერთმანეთს ეწინააღმდეგება: მოსახლეობისთვის ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის დეფიციტი და ათობით ათასი გაუყიდავი ბინა მეტრო-მანილაში.

აქ წინააღმდეგობა არ არის. გაუყიდავი კონდომინიუმების მნიშვნელოვანი ნაწილი განეკუთვნება პროდუქტს, რომლის ფასიც აღემატება საკუთარი საცხოვრებლის მაძიებელი ოჯახების შესაძლებლობებს. უძრავი ქონების დიდი მარაგი ამიტომ სულაც არ ნიშნავს იმას, რომ ბაზარს მოსახლეობის რეალური მოთხოვნილების დაკმაყოფილება შეუძლია.

ფილიპინების ეკონომიკა მკვეთრად შენელდა

დამატებით შეზღუდვად რჩება ეკონომიკის სუსტი დინამიკა. ფილიპინების მთლიანი შიდა პროდუქტი 2026 წლის პირველ კვარტალში წლიური შედარებით მხოლოდ 2,8%-ით გაიზარდა. აგვისტოში სტატისტიკის სამსახურმა თავდაპირველი შეფასება დაადასტურა.

შინამეურნეობების ხარჯები 3%-ით გაიზარდა, თუმცა მთლიანი კაპიტალის დაგროვება 3,3%-ით შემცირდა. მომსახურების სფერო 4,5%-ით გაიზარდა, მაშინ როდესაც მრეწველობამ და სოფლის მეურნეობამ მცირედი კლება აჩვენა. ასეთი მონაცემები გამოაქვეყნა ფილიპინების სტატისტიკის სამმართველომ.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეკონომიკის შენელება მნიშვნელოვანია უპირველეს ყოვლისა გადახდისუნარიანობის თვალსაზრისით. საკუთარი საცხოვრებლის საჭიროება შეიძლება მაღალი რჩებოდეს, მაგრამ ყიდვის გადაწყვეტილება დამოკიდებულია ოჯახის შემოსავალზე, პირველადი შენატანის ოდენობასა და სესხის მრავალი წლის განმავლობაში მომსახურების შესაძლებლობაზე.

ფილიპინების ბანკმა განაკვეთი 4,75%-მდე გაზარდა

საცხოვრებლის დაფინანსება ამავდროულად გაძვირდა. 18 ივნისს ცენტრალურმა ბანკმა უკუ რეპოს მიზნობრივი განაკვეთი 25 საბაზისო პუნქტით, 4,75%-მდე გაზარდა. აგვისტოში ის ამავე დონეზე დარჩა.

მარეგულირებელმა გადაწყვეტილება ახსნა ინფლაციური პროგნოზის გაუარესებით, ნავთობსა და სხვა საქონელზე მსოფლიო ფასების ზრდით, ასევე პესოს გაუფასურებით. ამ ფაქტორებმა გაზარდა მოსალოდნელი ინფლაცია და ბანკი აიძულა გაემკაცრებინა მონეტარული პოლიტიკა. გადაწყვეტილებასა და განაკვეთის მოქმედ დონეს ადასტურებს Bangko Sentral ng Pilipinas.

საბაზისო განაკვეთი არ უდრის იპოთეკურ განაკვეთს საბოლოო მყიდველისთვის, თუმცა გავლენას ახდენს ფულის ღირებულებაზე ეკონომიკაში. უფრო ძვირ საბანკო დაფინანსებას შეუძლია საცხოვრებლის შეძენის გადავადება და დეველოპერების განვადების ხანგრძლივ პროგრამებს უფრო მიმზიდველს ხდის.

Pag-IBIG-მა მაქსიმალური საბინაო სესხი 10 მლნ პესომდე გაზარდა

სახელმწიფო პარალელურად ცდილობს მყიდველებისთვის დაფინანსებაზე წვდომის გაფართოებას. Pag-IBIG Fund-მა გაზარდა საბინაო სესხის მაქსიმალური თანხა 10 მლნ პესომდე ერთ მსესხებელზე.

სოციალური საცხოვრებლის მოთხოვნებთან შესაბამისობაში მყოფი მყიდველებისთვის მოქმედებს სუბსიდირებული 3%-იანი განაკვეთი. 2026 წელს ასევე შემოთავაზებულია შეღავათიანი განაკვეთები 4,5% და 5,75% უფრო ძვირადღირებული კატეგორიის საცხოვრებლისთვის. შეღავათიანი განაკვეთები საბაზრო სესხების ნაწილისთვის მოქმედებს პირველი სამი წლის განმავლობაში და ხელმისაწვდომია პროგრამის ფარგლებში 2026 წლის ბოლომდე. პირობები გამოქვეყნებულია ფილიპინების პრეზიდენტის ადმინისტრაციის მიერ.

ლიმიტის გაზრდა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მეტრო-მანილასთვის, სადაც მზა მიწოდების არსებითი ნაწილი საშუალო საფასო სეგმენტს განეკუთვნება. სახელმწიფო პროგრამა აფართოებს იმ ბინების რაოდენობას, რომელთა შეძენაც პოტენციურად შესაძლებელია უფრო ხელმისაწვდომი გრძელვადიანი დაფინანსების გამოყენებით.

თუმცა ეს თავისთავად არ აღმოფხვრის სტრუქტურულ დისბალანსს. თუ უძრავი ქონების ღირებულება მნიშვნელოვნად აღემატება მოსახლეობის ძირითადი მასის მსყიდველობით უნარს, მაქსიმალური სესხის გაზრდა მთელ გაუყიდავ ფონდს ხელმისაწვდომ საცხოვრებლად ვერ გადააქცევს.

მოთხოვნა თანდათან დედაქალაქის ფარგლებს გარეთ გადის

დედაქალაქის კონდომინიუმების სიჭარბეს უწევს კონკურენცია გაუწიოს მეტრო-მანილას ფარგლებს გარეთ არსებულ საცხოვრებელსაც. მყიდველები უფრო აქტიურად განიხილავენ კერძო სახლებს მიწის ნაკვეთებითა და მიწის პროექტებს კავიტეში, ლაგუნაში, პამპანგასა და სხვა განვითარებად ტერიტორიებზე.

მიწის დაბალი ღირებულება იძლევა შესაძლებლობას, შედარებადი ბიუჯეტით მიიღონ უფრო დიდი ფართობი. ავტომაგისტრალებისა და ახალი ბიზნეს-ცენტრების განვითარება თანდათან ამცირებს ოჯახების დამოკიდებულებას უშუალოდ მანილას ცენტრში ცხოვრებაზე.

ეს ტენდენცია არ ნიშნავს დედაქალაქიდან მასობრივ გადინებას, მაგრამ ქმნის ალტერნატივას მრავალსართულიან კომპლექსში არსებული პატარა ბინისთვის. ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია იმ მყიდველებისთვის, რომლებსაც არ უწევთ ყოველდღიურად ცენტრალურ ბიზნეს-რაიონებში სიარული.

ღირებულების შემცირებამ შესაძლოა გააუმჯობესოს შემოსავლიანობა, მაგრამ არ იძლევა მის გარანტიას

საინვესტიციო მყიდველისთვის JLL-ის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი სიგნალია კაპიტალური ღირებულების შემცირება იჯარის ზომიერი ზრდის პარალელურად.

მათემატიკურად ასეთ კომბინაციას შეუძლია გააუმჯობესოს მთლიანი საიჯარო შემოსავლიანობა. თუ შესყიდვის ფასი ეცემა, ხოლო საიჯარო განაკვეთი ნარჩუნდება, წლიური შემოსავლის შეფარდება შეძენის ღირებულებასთან იზრდება.

მაგრამ მაღალი ვაკანტურობის ბაზარზე მარტივი გაანგარიშება საკმარისი არ არის. რეალური შემოსავლიანობა დამოკიდებულია უმოქმედობის ხანგრძლივობაზე, შენობის მომსახურების გადასახადზე, გადასახადებზე, რემონტის ხარჯებზე, მმართველი კომპანიის საკომისიოსა და ფასდაკლებაზე, რომლის გაცემაც დამქირავებლისთვის მოუწევს მფლობელს.

ამიტომ ბინის დაბალი ფასი იმ რაიონში, სადაც ათობით ათასი კონკურენტი ობიექტია, შესაძლოა ნაკლებად მიმზიდველი აღმოჩნდეს, ვიდრე უფრო ძვირი უძრავი ქონება მდგრადი მოთხოვნის მქონე ლოკაციაში.

მანილა მყიდველისთვის უფრო მომგებიანი ბაზარი ხდება

რეკორდული მიწოდება ზრდის მყიდველების მოლაპარაკების ძალას. დეველოპერებს სჭირდებათ უკვე აშენებული მარაგის შემცირება, კაპიტალური ღირებულება წნეხის ქვეშ იმყოფება, ხოლო მზა ბინები ერთმანეთს უწევენ კონკურენციას შეზღუდული რაოდენობის კლიენტებისთვის.

ეს ზრდის შესაძლებლობას ფასდაკლებებისთვის, გადახდის უფრო ხანგრძლივი გრაფიკებისა და გარიგების სხვა პირობებისთვის. ნაღდი ფულის მქონე ან წინასწარ დამტკიცებული დაფინანსების მფლობელი მყიდველები განსაკუთრებით ძლიერ პოზიციას იკავებენ.

ამასთან, მანილას ბაზრის ერთიან ვარდნაზე საუბარი არ შეიძლება. რაიონებს შორის სხვაობა უფრო იზრდება: Bonifacio Global City და მაკატის ცალკეული პროექტები უფრო მდგრად მაჩვენებლებს აჩვენებს, მაშინ როდესაც ერთგვაროვანი მიწოდების დიდი მოცულობის მქონე რაიონები შესამჩნევად დიდ წნეხს განიცდის.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მანილას საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ახლა განიცდის არა კლასიკურ კოლაფსს, არამედ სერიოზულ შეუსაბამობას მიწოდების სტრუქტურასა და გადახდისუნარიან მოთხოვნას შორის. JLL-ის მონაცემებში დადებითი შთანთქმა და ვაკანტურობის მცირედით გაუმჯობესება აჩვენებს, რომ მყიდველები და დამქირავებლები აქტიურებად რჩებიან, თუმცა Leechiu-ს მეთოდოლოგიით გაუყიდავი 82,9 ათასი ბინა კვლავ შეზღუდავს ფასების საერთო ზრდის პოტენციალს. ინვესტორისთვის მთავარი რისკი ხდება არა მეტრო-მანილა, როგორც ერთიანი მიმართულება, არამედ კონკრეტული პროექტი: მაღალ ლოკალურ ვაკანტურობას, დეველოპერების მზა ბინებთან კონკურენციასა და სუსტ იჯარას შეუძლია სრულად გააბათილოს შეძენისას მიღებული ფასდაკლების სარგებელი.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან