Манила накопила рекордный запас непроданных квартир

Рынок жилья Метро-Манилы во втором квартале 2026 года показал первые признаки стабилизации спроса, но избыток предложения продолжает давить на стоимость недвижимости. JLL фиксирует положительное поглощение, небольшое улучшение вакантности и умеренный рост аренды при снижении капитальной стоимости жилья. Одновременно запас непроданных кондоминиумов по оценке Leechiu Property Consultants достиг рекордных 82,9 тыс. квартир, а его реализация при нынешнем темпе продаж может занять почти три года.

Рынок жилья Манилы сохранил положительное поглощение

Во втором квартале рынок жилья Манилы не перешел к общему сокращению спроса. JLL зафиксировала положительное поглощение, стабильную рыночную активность и небольшое снижение доли свободных помещений. Арендные ставки продолжили умеренно расти, однако капитальная стоимость жилья снизилась.

Под поглощением в данном случае понимается изменение объема недвижимости, которую фактически заняли покупатели или арендаторы, с учетом освобожденных объектов. Положительный показатель означает, что рынок продолжает принимать часть существующего предложения.

Одновременный рост аренды и снижение капитальной стоимости показывает, что спрос на использование жилья и готовность платить за сам актив движутся по-разному. Для инвестора это означает более слабую динамику цены собственности при относительно устойчивом спросе со стороны арендаторов.

Такой разрыв типичен для рынка с большим запасом предложения. Квартиры продолжают находить жильцов и покупателей, но собственники и застройщики вынуждены сильнее конкурировать за них стоимостью, условиями оплаты и качеством конкретного проекта.

Запас непроданных квартир достиг 82,9 тысячи

Наиболее заметное давление сохраняется на первичном рынке. Во втором квартале 2026 года запас непроданных кондоминиумов в Метро-Маниле достиг рекордных 82,9 тыс. единиц. Это максимальный уровень с начала соответствующих наблюдений Leechiu Property Consultants в 2016 году.

При этом продажи не остановились. За второй квартал было поглощено 7255 квартир, а за первое полугодие — около 14,5 тыс., на 6% больше, чем годом ранее. Девелоперы за январь–июнь вывели на рынок около 4900 новых квартир, на 18% больше прошлогоднего показателя.

При нынешней скорости продаж существующий запас соответствует примерно 34 месяцам предложения против исторического ориентира около 12 месяцев. Эти показатели Leechiu приводила в обзоре рынка за первое полугодие.

Таким образом, рекордный запас непроданного жилья не означает отсутствия покупателей. Проблема заключается в том, что новое предложение, возвращенные на рынок квартиры и расторгнутые сделки не позволяют быстро сократить накопленный объем.

Покупатели выбирают уже готовые квартиры

Высокий запас жилья меняет и структуру сделок. Во втором квартале 72% продаж пришлось на квартиры, уже готовые к заселению, тогда как в первом квартале их доля составляла 52%.

Это один из наиболее заметных сдвигов на рынке. Покупателям проще оценить завершенный объект, его окружение, качество строительства и потенциальную аренду, чем платить за квартиру с передачей через несколько лет. Для девелоперов продажа готовых квартир одновременно позволяет высвободить капитал, уже вложенный в завершенные здания.

Рост спроса на готовое жилье поддерживают скидки, длительные схемы рассрочки и государственное финансирование. О такой перестройке продаж сообщал Manila Bulletin со ссылкой на Leechiu.

Для вторичного рынка это создает дополнительную конкуренцию. Частный собственник продает квартиру рядом с девелопером, который способен предложить рассрочку, уменьшенный первоначальный платеж или другие стимулирующие условия.

Вакантность может достичь рекорда в 2026 году

Методика Colliers дает другой взгляд на избыток предложения и не должна напрямую сопоставляться с запасом Leechiu. Компания оценивает вакантность более широкого фонда жилья и еще в первом квартале прогнозировала, что к концу 2026 года доля свободных квартир в Метро-Маниле может достичь исторического максимума в 25,6%.

Наиболее сложное положение ожидается в районе Манильского залива, где показатель может приблизиться к 60%. Всего в 2026 году в Метро-Маниле должно быть завершено почти 13 тыс. новых квартир — почти вдвое больше, чем в 2025-м. При этом аренда, по прогнозу консультанта, останется в основном стабильной, а восстановление капитальной стоимости может затянуться из-за дорогого финансирования и слабой покупательной способности. Такие оценки содержатся в исследовании Colliers по рынку жилья.

Высокая вакантность особенно важна для инвесторов, рассчитывающих на доход от сдачи квартиры. Чем больше конкурирующих объектов рядом, тем выше риск длительного простоя и тем меньше возможностей повышать ставку.

Манильский залив остается самым слабым районом

Избыток жилья распределен по столичной агломерации крайне неравномерно. Особенно сильное давление испытывает район Манильского залива, где в предыдущие годы значительная часть квартир была ориентирована на иностранных работников и спрос, связанный с операторами зарубежных онлайн-игр.

После резкого сокращения этого сегмента большая часть созданного под него предложения осталась на рынке. Поэтому средние показатели по Метро-Маниле плохо отражают положение отдельной квартиры: разница между сформировавшимся деловым районом и зоной с массовым строительством может быть значительной.

Похожий разрыв наблюдается и по аренде. GMA News со ссылкой на Leechiu сообщала, что средние ставки в Макати оставались примерно на 18% ниже допандемийного уровня и составляли около 887 песо за кв. м в месяц. В Ортигасе и Мандалуйонге они отставали примерно на 25%, в Алабанге и Мунтинлупе — на 42%, а в районе Манильского залива — на 59%.

Bonifacio Global City оказался заметно устойчивее: средняя ставка около 1105 песо за кв. м практически вернулась к допандемийному уровню.

Недорогое жилье поддерживает продажи

Еще одно расхождение возникает между массовым доступным жильем и более дорогими кондоминиумами. Покупательский спрос на Филиппинах сохраняется, но все сильнее концентрируется в сегментах, соответствующих фактическим доходам домохозяйств.

Colliers отмечала, что восстановление предварительных продаж в начале 2026 года в значительной степени обеспечили проекты экономичного и доступного класса. Девелоперы использовали акции и более гибкие условия оплаты, особенно для уже построенных квартир.

В результате на Филиппинах одновременно существуют две проблемы, которые на первый взгляд противоречат друг другу: нехватка доступного жилья для населения и десятки тысяч непроданных квартир в Метро-Маниле.

Противоречия здесь нет. Значительная часть непроданных кондоминиумов относится к продукту, цена которого превышает возможности семей, ищущих жилье для собственного проживания. Большой запас недвижимости поэтому не обязательно означает, что рынок способен закрыть реальную потребность населения.

Экономика Филиппин резко замедлилась

Дополнительным ограничением остается слабая динамика экономики. Валовой внутренний продукт Филиппин в первом квартале 2026 года вырос всего на 2,8% год к году. В августе статистическое ведомство подтвердило первоначальную оценку.

Расходы домохозяйств увеличились на 3%, но валовое накопление капитала сократилось на 3,3%. Сфера услуг выросла на 4,5%, тогда как промышленность и сельское хозяйство показали небольшое снижение. Такие данные опубликовало Статистическое управление Филиппин.

Для рынка жилья замедление экономики важно прежде всего через платежеспособность. Потребность в собственном жилье может оставаться высокой, но решение о покупке зависит от дохода семьи, размера первоначального взноса и возможности обслуживать кредит в течение многих лет.

Банк Филиппин повысил ставку до 4,75%

Финансирование жилья одновременно стало дороже. 18 июня центральный банк повысил целевую ставку обратного репо на 25 базисных пунктов, до 4,75%. В августе она оставалась на этом уровне.

Регулятор объяснил решение ухудшением инфляционного прогноза, ростом мировых цен на нефть и другие товары, а также ослаблением песо. Эти факторы повысили ожидаемую инфляцию и заставили банк ужесточить денежно-кредитную политику. Решение и действующий уровень ставки подтверждает Bangko Sentral ng Pilipinas.

Ключевая ставка не равна ипотечной ставке для конечного покупателя, однако влияет на стоимость денег в экономике. Более дорогое банковское финансирование способно отложить покупку жилья и делает длинные программы рассрочки застройщиков привлекательнее.

Pag-IBIG повысил максимальный жилищный кредит до 10 млн песо

Государство одновременно пытается расширить доступ покупателей к финансированию. Pag-IBIG Fund повысил максимальную сумму жилищного кредита до 10 млн песо на заемщика.

Для соответствующих требованиям покупателей социального жилья действует субсидированная ставка 3%. В 2026 году также предлагаются льготные ставки 4,5% и 5,75% для более дорогих категорий жилья. Льготные ставки для части рыночных кредитов действуют в течение первых трех лет и доступны в рамках программы до конца 2026 года. Условия опубликованы Администрацией президента Филиппин.

Повышение лимита особенно важно для Метро-Манилы, где существенная часть готового предложения относится к среднему ценовому сегменту. Государственная программа расширяет число квартир, которые потенциально можно приобрести с использованием более доступного долгосрочного финансирования.

Однако она не устраняет структурный дисбаланс сама по себе. Если стоимость недвижимости значительно превышает покупательную способность основной массы населения, увеличение максимального кредита не превращает весь непроданный фонд в доступное жилье.

Спрос постепенно выходит за пределы столицы

Избытку столичных кондоминиумов приходится конкурировать и с жильем за пределами Метро-Манилы. Покупатели активнее рассматривают дома с участками и земельные проекты в Кавите, Лагуне, Пампанге и других развивающихся территориях.

Более низкая стоимость земли позволяет за сопоставимый бюджет получить большую площадь. Развитие автомагистралей и новых деловых центров постепенно уменьшает зависимость семей от проживания непосредственно в центре Манилы.

Такая тенденция не означает массового исхода из столицы, но создает альтернативу небольшой квартире в высотном комплексе. Особенно заметно это для покупателей, которым не требуется ежедневно приезжать в центральные деловые районы.

Снижение стоимости может улучшить доходность, но не гарантирует ее

Для инвестиционного покупателя один из самых важных сигналов JLL — снижение капитальной стоимости одновременно с умеренным ростом аренды.

Математически такая комбинация способна улучшать валовую арендную доходность. Если цена покупки падает, а арендная ставка сохраняется, отношение годового дохода к стоимости приобретения растет.

Но на рынке с высокой вакантностью простого расчета недостаточно. Реальная доходность зависит от продолжительности простоя, платы за обслуживание здания, налогов, расходов на ремонт, комиссии управляющей компании и скидки, которую придется дать арендатору.

Поэтому низкая цена квартиры в районе с десятками тысяч конкурирующих объектов может оказаться менее привлекательной, чем более дорогая недвижимость в локации с устойчивым спросом.

Манила становится более выгодным рынком для покупателя

Рекордное предложение повышает переговорную силу покупателей. Девелоперам необходимо сокращать уже построенный запас, капитальная стоимость находится под давлением, а готовые квартиры конкурируют между собой за ограниченное число клиентов.

Это увеличивает пространство для скидок, более длительных графиков платежей и других условий сделки. Покупатели с наличными средствами или заранее одобренным финансированием получают особенно сильную позицию.

При этом говорить о едином падении рынка Манилы нельзя. Разница между районами становится больше: Bonifacio Global City и отдельные проекты Макати демонстрируют более устойчивые показатели, тогда как районы с большим объемом однотипного предложения испытывают заметно большее давление.

Как сообщают эксперты International Investment, рынок жилья Манилы сейчас переживает не классический обвал, а серьезное несоответствие между структурой предложения и платежеспособным спросом. Положительное поглощение и небольшое улучшение вакантности в данных JLL показывают, что покупатели и арендаторы остаются активными, однако рекордные 82,9 тыс. непроданных квартир по методике Leechiu продолжат ограничивать потенциал общего роста цен. Для инвестора ключевым риском становится не Метро-Манила как единое направление, а конкретный проект: высокая локальная вакантность, конкуренция с готовыми квартирами застройщиков и слабая аренда способны полностью компенсировать выгоду от скидки при покупке.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment