გრძელვადიანი იჯარა ევროპაში პოზიციებს იმყარებს

საცხოვრებლის მაღალი ფასები და უძრავი ქონების ღირებულებასა და შემოსავლებს შორის მზარდი სხვაობა ზრდის პერიოდს, რომელსაც ევროპელები ნაქირავებ საცხოვრებელში ატარებენ. ახალმა Forever Renter Global Index-მა დანია მსოფლიოში მეორე ადგილზე დააყენა გრძელვადიანი იჯარის გავრცელების მიხედვით, ხოლო შვეიცარია OECD-ის 39 განხილულ სახელმწიფოს შორის დამქირავებელთა ყველაზე მაღალი წილის მქონე ქვეყნად დაასახელა. თუმცა, ინდექსი არ ზომავს კონკრეტული შინამეურნეობების იჯარის ხანგრძლივობას და არ ამტკიცებს ევროპის გადასვლას „უვადო იჯარაზე“: ეს არის კომპოზიტური მაჩვენებელი, რომელიც აერთიანებს მონაცემებს მფლობელობის სტრუქტურის, საცხოვრებლის ხარჯების, გადატვირთულობისა და უძრავი ქონების ფასებისა და შემოსავლების თანაფარდობის შესახებ სხვადასხვა წლებში. 

ინდექსმა შეადარა OECD-ის 39 ქვეყანა

Forever Renter Global Index შეადგინა ავსტრალიურმა კომპანიამ Luxo Living. ეს არის კერძო კვლევა და არა ეკონომიკური თანამშრომლობისა და განვითარების ორგანიზაციის რეიტინგი. ავტორებმა გამოიყენეს მაჩვენებლები OECD-ის ბაზიდან და სხვა სტატისტიკური მონაცემებიდან ბოლო ხელმისაწვდომი წლებისთვის — 2017-დან 2024 წლამდე.

საბოლოო ქულაში შევიდა დამქირავებელთა წილი, მესაკუთრეთა წილი, დამქირავებელთა საცხოვრებლის ხარჯები განკარგვად შემოსავალთან მიმართებით, საცხოვრებლის გადაჭარბებული ხარჯების მქონე შინამეურნეობების წილი, გადატვირთულობა, ოთახების რაოდენობა ერთ სულ მოსახლეზე და საცხოვრებლის ფასებისა და შემოსავლების თანაფარდობის ცვლილება 2015 წლიდან.

გლობალურ რეიტინგში პირველი ადგილი კოლუმბიამ დაიკავა 100-დან 71,4 ქულით, მეორე — დანიამ 67,2 ქულით, მესამე — ჩილემ 64,2 ქულით. ლუქსემბურგმა და შვეიცარიამ მეოთხე პოზიცია გაიყვეს 59,7 ქულით. გერმანია აღმოჩნდა მე-12 ადგილზე, პორტუგალია — მე-14-ზე, აშშ — მე-16-ზე, ნიდერლანდები — მე-17-ზე.

ინდექსის თავად ავტორი აფრთხილებს, რომ საბოლოო მაჩვენებელი ასახავს იჯარის ფესვგადგმულობის ხარისხს და არა თავად საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას. ქვეყანამ შეიძლება მიიღოს მაღალი ქულა განვითარებული საიჯარო ბაზრის გამო, თუმცა მისი მაცხოვრებლები სულაც არ განიცდიდნენ უფრო მძიმე საბინაო კრიზისს.

შვეიცარია და გერმანია რჩებიან დამქირავებელთა ბაზრებად

რეიტინგში შვეიცარიაში დამქირავებელთა წილი შეადგენს 61,2%-ს — ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი შესწავლილ ქვეყნებს შორის. გერმანიისთვის მითითებულია 55,4%, ავსტრიისთვის — 43,7%, ნიდერლანდებისთვის — 41,2%, შვედეთისთვის — 38,9%.

ამ ციფრების პირდაპირ შედარება ნებისმიერ სხვა საერთაშორისო რეიტინგთან არ შეიძლება: სხვადასხვა წყაროში მაჩვენებელი შეიძლება იყოს შინამეურნეობების ან მოსახლეობის წილი, ხოლო დაკვირვების წლები განსხვავდება.

Eurostat-ის აქტუალური სტატისტიკა აჩვენებს, რომ 2024 წელს ევროკავშირის მოსახლეობის 68% ცხოვრობდა საკუთარ საცხოვრებელში და დაახლოებით 32% — ნაქირავებში. გერმანია რჩებოდა ევროკავშირის ერთადერთ ქვეყნად, სადაც დამქირავებლები მოსახლეობის უმრავლესობას შეადგენდნენ — 53%-ს. ავსტრიაში მათი წილი აღწევდა 46%-ს, დანიაში — 39%-ს.

ბაზრის მეორე მხარეს ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის სახელმწიფოები იმყოფებიან. რუმინეთში საცხოვრებლის მესაკუთრე იყო მოსახლეობის 94%, სლოვაკეთში — 93%, უნგრეთში — 92%.

ამგვარად, ერთიან ევროპულ მოდელზე საუბარი შეუძლებელია. გერმანიასა და შვეიცარიაში მსხვილი საიჯარო სექტორი არსებობს ათწლეულების განმავლობაში და დაკავშირებულია მათ შორის ბაზრის მოწყობასთან და რეგულირებასთან. რუმინეთში, სლოვაკეთსა და რიგ სხვა ქვეყნებში საცხოვრებლის ფლობა რჩება ცხოვრების უპირატეს ფორმად.

ფასების ზრდა ართულებს იჯარიდან საკუთრებაზე გადასვლას

მრავალი ქვეყნისთვის საერთო ცვლილება დაკავშირებულია შეძენის ღირებულებასთან. საცხოვრებლის ფასები კვლავ იჯარის განაკვეთებზე სწრაფად იზრდება.

2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულება 5,1%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს, მაშინ როცა საიჯარო ქირა გაიზარდა 3%-ით. 2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით ფასები გაიზარდა კიდევ 1,2%-ით, იჯარა — 0,7%-ით.

განსაკუთრებით სწრაფად ძვირდებოდა უძრავი ქონება პორტუგალიაში, ბულგარეთსა და სლოვაკეთში. 2025 წლის საშუალო დონესთან შედარებით ფასებმა ამ ქვეყნებში 2026 წლის პირველი კვარტალისთვის შესაბამისად მოიმატა 10,3%, 9,4% და 9,1%.

უფრო გრძელვადიანი რიგი აჩვენებს დაგროვილი სხვაობის მასშტაბს. 2015 წლიდან 2025 წლის მესამე კვარტლამდე საცხოვრებლის ფასები ევროკავშირში გაიზარდა თითქმის 65%-ით, ხოლო იჯარა — დაახლოებით 22%-ით. პორტუგალიაში უძრავი ქონება ათწლეულის განმავლობაში გაძვირდა დაახლოებით 180%-ით, ლიეტუვაში — 168%-ით, ბულგარეთში — 157%-ით.

იმ შინამეურნეობისთვის, რომელიც ქირაობს ბინას და ამავდროულად აგროვებს პირველად შენატანს, ასეთი დინამიკა ქმნის ორმაგ წნეხს: იჯარას მიაქვს მიმდინარე შემოსავლის ნაწილი, ხოლო შესაძენად საჭირო თანხა კვლავ იზრდება.

პორტუგალია აჩვენებს მესაკუთრეთა მაღალი წილის ზღვარს

პორტუგალია კარგად აჩვენებს, რატომ მეტყველებს საცხოვრებლის ფლობის დონე თავისთავად ცოტას ბაზრის ხელმისაწვდომობაზე.

Forever Renter Index-ში მესაკუთრეა შინამეურნეობების 72,1%, დამქირავებელი — მხოლოდ 18,5%. ამასთან, უძრავი ქონების ფასების შემოსავლებთან თანაფარდობის ინდექსმა მიაღწია 148,8-ს 2015 წლის 100-იანი ბაზის დროს. ეს არის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი რეიტინგის იმ ქვეყნებს შორის, რომელთათვისაც ასეთი მონაცემები იყო ხელმისაწვდომი.

OECD ცალკე აღნიშნავს, რომ მოთხოვნის ზრდამ და მიწოდების სტრუქტურულმა შეზღუდვებმა სერიოზულად გააუარესა საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა პორტუგალიაში. ახალგაზრდებს უფრო უჭირთ როგორც ბინის ყიდვა, ასევე ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ქირაობა, ხოლო არასაკმარისად განვითარებული საიჯარო ბაზარი ზღუდავს მობილობას. ორგანიზაცია ქვეყანას ურჩევს გაზარდოს მიწოდება, განავითაროს სოციალური და ხელმისაწვდომი საიჯარო საცხოვრებელი და უფრო ეფექტურად გამოიყენოს არსებული ფონდი.

გამოდის, რომ მფლობელთა მაღალი წილი შეიძლება თანაარსებობდეს ბაზარზე შესვლის უკიდურეს სირთულესთან მყიდველთა ახალი თაობისთვის.

ახალგაზრდა ევროპელები ყველაზე მაღალ ბარიერს აწყდებიან

ხელმისაწვდომობის პრობლემა განსაკუთრებით შესამჩნევია ახალგაზრდა შინამეურნეობებში. ევროკომისიამ 2026 წელს ახალგაზრდული საცხოვრებელი თავისი საბინაო პოლიტიკის ცალკე მიმართულებად გამოყო.

2024 წელს ევროკავშირის 15-დან 29 წლამდე მოსახლეობის დაახლოებით 27% ცხოვრობდა გადატვირთულ შინამეურნეობებში მოსახლეობის საერთო 17%-ის წინააღმდეგ. სიღარიბის რისკის ქვეშ მყოფ ახალგაზრდებში ეს მაჩვენებელი 42%-ს აღწევდა.

20–29 წლის ასაკის ათიდან ერთზე მეტი ევროპელი ცხოვრობდა შინამეურნეობაში, სადაც საცხოვრებლის ხარჯები აღემატებოდა განკარგვადი შემოსავლის 40%-ს. მრავალი ახალგაზრდისთვის ეს ნიშნავს მშობლებისგან უფრო გვიან გადასვლას, ერთობლივ ქირაობას ან პირველადი შენატანის ხანგრძლივ დაგროვებას.

OECD ასევე მიუთითებს, რომ ორგანიზაციის წევრი ქვეყნების ნახევარზე მეტში 20–29 წლის ახალგაზრდების უმრავლესობა მშობლებთან ერთად ცხოვრობს. დაბალი შემოსავლის მქონე დამქირავებელთა შორის დაახლოებით ყოველი ორი ხუთიდან იჯარაზე ხარჯავს განკარგვადი შემოსავლის 40%-ზე მეტს.

ამიტომ გრძელვადიანი იჯარა ხდება უპირველეს ყოვლისა საცხოვრებლის დამოუკიდებელ ფლობაზე უფრო გვიანი გადასვლის შედეგი, თუმცა მოსახლეობის ნაწილისთვის ის რჩება ცხოვრების გააზრებულ მოდელად.

მესაკუთრეთა მაღალი წილი არ იძლევა ფართო საცხოვრებლის გარანტიას

ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში მასობრივ საკუთრებას სხვა სუსტი მხარე აქვს. საცხოვრებელი ხშირად ოჯახს ეკუთვნის, თუმცა ბინის გამოცვლის ან უფრო ფართო ობიექტის ყიდვის შესაძლებლობები შეზღუდულია.

2024 წელს რუმინეთის მოსახლეობის 40,7% ცხოვრობდა გადატვირთულ შინამეურნეობებში. ლატვიაში მაჩვენებელი შეადგენდა 39,3%-ს, ბულგარეთში — 33,8%-ს, პოლონეთში — 33,7%-ს, ხორვატიაში — 31,7%-ს.

საშუალო მაჩვენებელი ევროკავშირში შეადგენდა 16,9%-ს.

ამიტომ საკუთრება და საბინაო კეთილდღეობა არ შეიძლება სინონიმებად ჩაითვალოს. შინამეურნეობა შეიძლება ფლობდეს ბინას იპოთეკის გარეშე, მაგრამ მასში რამდენიმე თაობა ცხოვრობდეს გადასვლის მაღალი ღირებულების გამო.

და პირიქით, განვითარებული იჯარა თავისთავად არ ნიშნავს სიღარიბეს. შვეიცარიაში მოსახლეობის დიდი წილი ათწლეულების განმავლობაში ქირაობს საცხოვრებელს შედარებით დაბალი გადატვირთულობის პირობებში. აქ იჯარა გამოდის როგორც საბინაო ბაზრის სრულფასოვანი სექტორი და არა მხოლოდ შუალედური ეტაპი შეძენამდე.

„უვადო იჯარა“ პირობით ცნებად რჩება

Forever Renter Index-ის მთავარი შეზღუდვა მის სახელწოდებაშია. კვლევა არ აკვირდება ერთსა და იმავე შინამეურნეობებს ათწლეულების განმავლობაში და არ აჩვენებს, დამქირავებელთა რა ნაწილი არ გახდება სინამდვილეში არასოდეს მესაკუთრე.

ინდექსი აერთიანებს სხვადასხვა წლის მაჩვენებლებს და გარდაქმნის მათ ერთიან ქულად. დამქირავებელთა მაღალი წილი, ძვირადღირებული უძრავი ქონება და დიდი საბინაო ხარჯები ზრდის შეფასებას, მაგრამ ეს არ იძლევა კონკრეტული ადამიანის სამომავლო ტრაექტორიის განსაზღვრის საშუალებას.

მსგავსი შედეგი შეიძლება წარმოიშვას სრულიად განსხვავებულ საბინაო სისტემებში. გერმანიაში იჯარა დიდი ხანია არის გავრცელებული და ინსტიტუციურად მდგრადი ცხოვრების ფორმა. პორტუგალიაში ძირითადი პრობლემა მდგომარეობს შეძენის ღირებულების მკვეთრ ზრდაში. აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში დამქირავებელთა წილი მცირეა, მაგრამ ახალგაზრდებმა შეიძლება უფრო დიდხანს იცხოვრონ მშობლებთან, ნაცვლად საიჯარო ბაზარზე გასვლისა.

სწორედ ამიტომ თეზისი იმის შესახებ, რომ ევროპა მასობრივად გადადის საკუთრებიდან უვადო იჯარაზე, ჯერჯერობით უფრო ძლიერია, ვიდრე სტატისტიკური მტკიცებულებები.

საბინაო კრიზისი უკვე გახდა ევროკავშირის ეკონომიკური პრობლემა

ევროპული ხელისუფლება ამავდროულად აღიარებს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემას სისტემურად. 2026 წელს ევროკომისიამ პირველად გამოყო საბინაო ბაზარი ევროპული სემესტრის — ევროკავშირის ქვეყნების ეკონომიკური პოლიტიკის ყოველწლიური ანალიზის — ცალკე ბლოკად.

ძირითად პრობლემებს შორის დასახელებულია არასაკმარისი მშენებლობა, ნებართვების მიღების რთული პროცედურები, სოციალური საცხოვრებლის დეფიციტი, არსებული ფონდის არაეფექტური გამოყენება და ხელმისაწვდომობის გაუარესება საშუალო კლასისა და ახალგაზრდებისთვის. კომისია ასევე აკავშირებს ძვირადღირებულ უძრავ ქონებას მუშახელის მობილობასთან და ქალაქების კონკურენტუნარიანობასთან.

ეს ცვლის საინვესტიციო ბაზარსაც. თუ შინამეურნეობები უფრო გვიან გადადიან საკუთრებაზე, მოთხოვნა ხარისხიან გრძელვადიან იჯარაზე უფრო დიდხანს ნარჩუნდება. დეველოპერებისა და ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის ეს მხარს უჭერს ინტერესს მრავალბინიანი სახლების მიმართ, რომლებიც აშენებულია სპეციალურად გასაქირავებლად, სტუდენტური საცხოვრებლისა და სხვა მართვადი ფორმატების მიმართ.

თუმცა ასეთი სეგმენტის ეკონომიკური პოტენციალი დამოკიდებულია იჯარის ადგილობრივ წესებზე, მიწის ღირებულებაზე, გადასახადებსა და დამქირავებლების შესაძლებლობაზე, გადაიხადონ საბაზრო განაკვეთები. მაღალი მოთხოვნა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს ხელმისაწვდომობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მონაცემები ნამდვილად მიუთითებს იჯარიდან საკუთრებაზე გადასვლის ბარიერების ზრდაზე, განსაკუთრებით ახალგაზრდა მყიდველებისთვის, თუმცა თავად ტერმინი „უვადო იჯარა“ ჯერჯერობით უსწრებს სტატისტიკას. ევროკავშირის მაცხოვრებელთა ორი მესამედი კვლავ საკუთარ საცხოვრებელში ცხოვრობს, ხოლო დამქირავებელთა მაღალი წილი გერმანიასა თუ შვეიცარიაში მეტწილად ასახავს ბაზრის დიდი ხნის წინ ჩამოყალიბებულ სტრუქტურას. ინვესტორებისთვის უფრო მნიშვნელოვანია სხვა ცვლილება: პირველ შეძენამდე იჯარის ვადები უფრო გრძელი ხდება, ხოლო იმ შინამეურნეობების რაოდენობა, რომლებსაც სტაბილური პროფესიული საიჯარო სექტორი სჭირდებათ, იზრდება. თუ მიწოდება არ გაიზრდება მოთხოვნასთან ერთად, ამან შეიძლება ერთდროულად მხარი დაუჭიროს საიჯარო პროექტების ბაზარს და გააძლიეროს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: საცხოვრებლის გრძელვადიანი იჯარა ევროპაში

ევროპელების უმრავლესობა ქირაობს თუ ფლობს საცხოვრებელს?

ევროკავშირში ჭარბობს საკუთრება. 2024 წლის მონაცემებით, მოსახლეობის 68% ცხოვრობდა საკუთარ საცხოვრებელში, დაახლოებით 32% — ნაქირავებში.

სად არის ევროპაში ყველაზე მეტი დამქირავებელი?

ევროკავშირის ქვეყნებს შორის იჯარა ჭარბობს გერმანიაში, სადაც დამქირავებელია მოსახლეობის დაახლოებით 53%. მაღალი წილი ასევე შეინიშნება ავსტრიასა და დანიაში. ევროპის ქვეყნების უფრო ფართო წრიდან განსაკუთრებით გამოირჩევა შვეიცარია.

რატომ რჩებიან ახალგაზრდა ევროპელები უფრო დიდხანს დამქირავებლებად?

მთავარი მიზეზები დაკავშირებულია უძრავი ქონების ფასების სწრაფ ზრდასთან, დიდი პირველადი შენატანის საჭიროებასთან, ძვირადღირებულ იპოთეკასთან და მიმდინარე იჯარის ხარჯებთან, რომლებიც ზღუდავს დაგროვების შესაძლებლობას.

მართალია, რომ ევროპა უვადო იჯარაზე გადადის?

ასეთი ცალსახა დასკვნისთვის მონაცემები ჯერჯერობით არ არსებობს. Forever Renter-ის ინდექსი არ აკვირდება კონკრეტული ადამიანების იჯარის ხანგრძლივობას და არ აჩვენებს, დამქირავებელთა რა წილი არ იყიდის არასოდეს საცხოვრებელს.

სად არის მესაკუთრეთა წილი ყველაზე მაღალი?

ევროკავშირში 2024 წელს ყველაზე მაღალი მაჩვენებლები იყო რუმინეთში — 94%, სლოვაკეთში — 93% და უნგრეთში — 92%.

რატომ არ ნიშნავს მესაკუთრეთა მაღალი წილი ყოველთვის ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს?

მესაკუთრეთა ნაწილმა საცხოვრებელი მიიღო ადრე ან ცხოვრობს საოჯახო უძრავ ქონებაში. ახალ მყიდველს კი შეიძლება ბევრად უფრო გაუჭირდეს ბაზარზე შესვლა. საკუთრების მაღალი წილი ასევე შეიძლება შერწყმული იყოს გადატვირთულობასთან და დაბალ მობილობასთან.

რამდენად სწრაფად ძვირდება საცხოვრებელი ევროპაში?

2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში ფასები გაიზარდა 5,1%-ით წლიურად, იჯარა — 3%-ით. წინა ათწლეულის განმავლობაში უძრავი ქონების ღირებულება საიჯარო განაკვეთებზე მნიშვნელოვნად სწრაფად იზრდებოდა.