Долгосрочная аренда укрепляется в Европе

Высокие цены на жилье и растущий разрыв между стоимостью недвижимости и доходами увеличивают срок, который европейцы проводят в арендном жилье. Новый Forever Renter Global Index поставил Данию на второе место в мире по распространенности долгосрочной аренды, а Швейцарию назвал страной с самой высокой долей арендаторов среди 39 рассмотренных государств ОЭСР. Однако индекс не измеряет продолжительность аренды конкретных домохозяйств и не доказывает переход Европы к «пожизненной аренде»: это составной показатель, объединяющий данные о структуре владения, расходах на жилье, перенаселенности и соотношении цен на недвижимость с доходами за разные годы. 

Индекс сравнил 39 стран ОЭСР

Forever Renter Global Index составила австралийская компания Luxo Living. Это частное исследование, а не рейтинг Организации экономического сотрудничества и развития. Авторы использовали показатели из базы ОЭСР и других статистических рядов за последние доступные годы с 2017-го по 2024-й.

В итоговый балл вошли доля арендаторов, доля собственников, расходы арендаторов на жилье относительно располагаемого дохода, доля домохозяйств с чрезмерными жилищными расходами, перенаселенность, число комнат на человека и изменение отношения цен на жилье к доходам с 2015 года.

Первое место в глобальном рейтинге получила Колумбия с 71,4 балла из 100, второе — Дания с 67,2, третье — Чили с 64,2. Люксембург и Швейцария разделили четвертую позицию с 59,7 балла. Германия оказалась на 12-м месте, Португалия — на 14-м, США — на 16-м, Нидерланды — на 17-м.

Сам автор индекса предупреждает, что итоговый показатель отражает степень укорененности аренды, а не доступность жилья как таковую. Страна может получить высокий балл из-за развитого арендного рынка, хотя ее жители не обязательно сталкиваются с более тяжелым жилищным кризисом.

Швейцария и Германия остаются рынками арендаторов

В рейтинге доля арендаторов в Швейцарии составляет 61,2% — самый высокий показатель среди изученных стран. Для Германии приводится 55,4%, Австрии — 43,7%, Нидерландов — 41,2%, Швеции — 38,9%.

Эти цифры нельзя напрямую сравнивать с любым другим международным рейтингом: в разных источниках показателем может быть доля домохозяйств или населения, а годы наблюдений различаются.

Актуальная статистика Eurostat показывает, что в 2024 году 68% населения Евросоюза жили в собственном жилье и около 32% — в арендном. Германия оставалась единственной страной ЕС, где арендаторы составляли большинство населения — 53%. В Австрии их доля достигала 46%, в Дании — 39%.

На другом конце рынка находятся государства Центральной и Восточной Европы. В Румынии собственниками жилья были 94% населения, в Словакии — 93%, в Венгрии — 92%.

Таким образом, говорить о единой европейской модели невозможно. В Германии и Швейцарии крупный арендный сектор существует десятилетиями и связан в том числе с устройством рынка и регулированием. В Румынии, Словакии и ряде других стран владение жильем остается преобладающей формой проживания.

Рост цен усложняет переход из аренды в собственность

Общее для многих стран изменение связано со стоимостью покупки. Цены на жилье продолжают увеличиваться быстрее арендных ставок.

В первом квартале 2026 года стоимость жилой недвижимости в ЕС была на 5,1% выше, чем годом ранее, тогда как арендная плата выросла на 3%. По сравнению с четвертым кварталом 2025-го цены увеличились еще на 1,2%, аренда — на 0,7%.

Особенно быстро дорожала недвижимость в Португалии, Болгарии и Словакии. По сравнению со средним уровнем 2025 года цены в этих странах к первому кварталу 2026-го прибавили соответственно 10,3%, 9,4% и 9,1%.

Более длинный ряд показывает масштаб накопившегося разрыва. С 2015 года до третьего квартала 2025-го цены на жилье в ЕС выросли почти на 65%, тогда как аренда — примерно на 22%. В Португалии недвижимость за десятилетие подорожала примерно на 180%, в Литве — на 168%, в Болгарии — на 157%.

Для домохозяйства, которое снимает квартиру и одновременно копит первоначальный взнос, такая динамика создает двойное давление: аренда забирает часть текущего дохода, а необходимая для покупки сумма продолжает расти.

Португалия показывает пределы высокой доли собственников

Португалия хорошо показывает, почему уровень владения жильем сам по себе мало говорит о доступности рынка.

В Forever Renter Index собственниками являются 72,1% домохозяйств, арендаторами — только 18,5%. При этом индекс отношения цен на недвижимость к доходам достиг 148,8 при базе 2015 года, равной 100. Это самый высокий показатель среди стран рейтинга, для которых были доступны такие данные.

ОЭСР отдельно отмечает, что рост спроса и структурные ограничения предложения серьезно ухудшили доступность жилья в Португалии. Молодым людям сложнее как купить квартиру, так и найти доступное жилье в аренду, а недостаточно развитый арендный рынок ограничивает мобильность. Организация рекомендует стране увеличивать предложение, развивать социальное и доступное арендное жилье и эффективнее использовать существующий фонд.

Получается, высокая доля владельцев может сосуществовать с крайне сложным входом на рынок для нового поколения покупателей.

Молодые европейцы сталкиваются с самым высоким барьером

Проблема доступности особенно заметна среди молодых домохозяйств. Европейская комиссия в 2026 году выделила молодежное жилье в отдельное направление своей жилищной политики.

В 2024 году около 27% жителей ЕС в возрасте от 15 до 29 лет жили в перенаселенных домохозяйствах против 17% населения в целом. Среди молодых людей, находившихся под риском бедности, показатель достигал 42%.

Более одного из десяти европейцев в возрасте 20–29 лет жили в домохозяйствах, где расходы на жилье превышали 40% располагаемого дохода. Для многих молодых людей это означает более поздний переезд от родителей, совместную аренду или длительное накопление первоначального взноса.

ОЭСР также указывает, что более чем в половине стран организации большинство молодых людей 20–29 лет живут с родителями. Среди арендаторов с низкими доходами примерно два из пяти тратят на аренду свыше 40% располагаемого дохода.

Поэтому долгосрочная аренда становится прежде всего следствием более позднего перехода к самостоятельному владению жильем, хотя для части населения она остается осознанной моделью проживания.

Высокая доля собственников не гарантирует просторного жилья

В странах Центральной и Восточной Европы массовая собственность имеет другую слабую сторону. Жилье часто принадлежит семье, однако возможности сменить квартиру или купить более просторный объект ограничены.

В 2024 году 40,7% населения Румынии жили в перенаселенных домохозяйствах. В Латвии показатель составлял 39,3%, в Болгарии — 33,8%, Польше — 33,7%, Хорватии — 31,7%.

Средний показатель по Евросоюзу составлял 16,9%.

Поэтому собственность и жилищное благополучие нельзя считать синонимами. Домохозяйство может владеть квартирой без ипотеки, но жить в ней несколькими поколениями из-за высокой стоимости переезда.

И наоборот, развитая аренда сама по себе не означает бедность. В Швейцарии большая доля населения десятилетиями снимает жилье при сравнительно низкой перенаселенности. Здесь аренда выступает полноценным сектором жилищного рынка, а не только промежуточным этапом перед покупкой.

«Пожизненная аренда» остается условным понятием

Главное ограничение Forever Renter Index содержится в его названии. Исследование не отслеживает одни и те же домохозяйства на протяжении десятилетий и не показывает, сколько арендаторов действительно никогда не станут собственниками.

Индекс объединяет показатели разных лет и превращает их в единый балл. Высокая доля арендаторов, дорогая недвижимость и большие жилищные расходы повышают оценку, но это не позволяет определить будущую траекторию конкретного человека.

Схожий результат может возникнуть в совершенно разных жилищных системах. В Германии аренда давно является распространенной и институционально устойчивой формой проживания. В Португалии основная проблема заключается в резком росте стоимости покупки. В странах Восточной Европы доля арендаторов мала, но молодые люди могут дольше жить с родителями вместо выхода на съемный рынок.

Именно поэтому тезис о том, что Европа массово переходит от собственности к пожизненной аренде, пока сильнее статистических доказательств.

Жилищный кризис уже стал экономической проблемой ЕС

Европейские власти при этом признают саму проблему доступности жилья системной. В 2026 году Еврокомиссия впервые выделила жилищный рынок в отдельный блок Европейского семестра — ежегодного анализа экономической политики стран ЕС.

Среди основных проблем названы недостаточное строительство, сложные процедуры получения разрешений, дефицит социального жилья, неэффективное использование существующего фонда и ухудшение доступности для среднего класса и молодежи. Комиссия также связывает дорогую недвижимость с мобильностью работников и конкурентоспособностью городов.

Это меняет и инвестиционный рынок. Если домохозяйства позже переходят к собственности, спрос на качественную долгосрочную аренду сохраняется дольше. Для девелоперов и институциональных инвесторов это поддерживает интерес к многоквартирным домам, построенным специально для сдачи в аренду, студенческому жилью и другим управляемым форматам.

Однако экономический потенциал такого сегмента зависит от местных правил аренды, стоимости земли, налогов и способности арендаторов оплачивать рыночные ставки. Высокий спрос еще не означает доступность.

Как сообщают эксперты International Investment, данные действительно указывают на увеличение барьеров для перехода от аренды к собственности, особенно для молодых покупателей, однако сам термин «пожизненная аренда» пока опережает статистику. Две трети жителей ЕС по-прежнему живут в собственном жилье, а высокие доли арендаторов в Германии или Швейцарии во многом отражают давно сложившуюся структуру рынка. Для инвесторов важнее другой сдвиг: сроки аренды до первой покупки становятся длиннее, а число домохозяйств, которым нужен стабильный профессиональный арендный сектор, растет. Если предложение не будет увеличиваться вместе со спросом, это может одновременно поддерживать рынок арендных проектов и усиливать проблему доступности жилья.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: долгосрочная аренда жилья в Европе

Большинство европейцев арендуют или владеют жильем?

В Евросоюзе преобладает собственность. По данным за 2024 год, 68% населения жили в собственном жилье, около 32% — в арендном.

Где в Европе больше всего арендаторов?

Среди стран ЕС аренда преобладает в Германии, где арендаторами являются около 53% населения. Высокая доля также наблюдается в Австрии и Дании. Среди более широкого круга европейских стран особенно выделяется Швейцария.

Почему молодые европейцы дольше остаются арендаторами?

Главные причины связаны с быстрым ростом цен на недвижимость, необходимостью большого первоначального взноса, дорогой ипотекой и расходами на текущую аренду, которые ограничивают возможность накопления.

Правда ли, что Европа переходит к пожизненной аренде?

Данных для такого однозначного вывода пока нет. Индекс Forever Renter не отслеживает продолжительность аренды конкретных людей и не показывает, какая доля арендаторов никогда не купит жилье.

Где доля собственников самая высокая?

В ЕС в 2024 году самые высокие показатели были в Румынии — 94%, Словакии — 93% и Венгрии — 92%.

Почему высокая доля собственников не всегда означает доступное жилье?

Часть собственников получила жилье раньше или живет в семейной недвижимости. Новому покупателю при этом может быть значительно сложнее войти на рынок. Высокая доля собственности также может сочетаться с перенаселенностью и низкой мобильностью.

Насколько быстро дорожает жилье в Европе?

В первом квартале 2026 года цены в ЕС выросли на 5,1% год к году, аренда — на 3%. За предыдущее десятилетие стоимость недвижимости увеличивалась значительно быстрее арендных ставок.