პორტუგალიის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი გაძვირებას განაგრძობს, თუმცა მყიდველები უფრო ფრთხილად მოქმედებენ. 2026 წლის მეორე კვარტალში გაიყიდა 40 142 ობიექტი, რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 6,4%-ით ნაკლებია. კლება უკვე მესამე კვარტალია გრძელდება, ხოლო საშუალო ღირებულებამ ახალ მაქსიმუმს მიაღწია — €266 475. ამასთან, უცხოური მოთხოვნაც შესუსტდა: ქვეყნის გარეთ საგადასახადო რეზიდენტობის მქონე მყიდველებმა შეიძინეს 1 890 ობიექტი, რაც წლიურ ჭრილში 10,3%-ით ნაკლებია.

ეს დინამიკა არ ნიშნავს, რომ ბაზარი იაფდება. INE-ს ფასების ინდექსი მეორე კვარტალში წლიურად 16,5%-ით გაიზარდა, ხოლო Idealista-ს შეთავაზების მედიანურმა ფასმა სექტემბერში კვ. მ-ზე €3 228-ს მიაღწია, რაც წელიწადში 7,9%-იანი მატებაა. უბრალოდ, ფასების ზრდა სულ უფრო მეტად სცილდება გარიგებების რაოდენობას.

რატომ გაედინება მოთხოვნა ლისაბონიდან და პორტუდან

ლისაბონი და პორტუ ქვეყნის ყველაზე ლიკვიდურ და ცნობად ბაზრებად რჩება, თუმცა მათი ფასები მყიდველთა ქცევას ცვლის. სექტემბერში ლისაბონში შეთავაზების მედიანურმა ფასმა კვ. მ-ზე €6 256-ს მიაღწია. მყიდველების ნაწილის ბიუჯეტი უკვე აღარ იძლევა დედაქალაქის შიგნით რაიონების არჩევის საშუალებას: მათ არჩევანის გაკეთება დედაქალაქსა და სხვა ქალაქს შორის უწევთ.

Idealista-ს სექტემბრის კონგრესზე ბაზრის მონაწილეებმა ეს ცვლილება პირდაპირ დაუკავშირეს ძვირ საცხოვრებელსა და შეზღუდულ მიწოდებას. ახალ მიმართულებებად დასახელდა შედარებით პატარა ქალაქები, Oeste-ს რეგიონი და ალენტეჟუს სანაპირო. ეს არ არის ლისაბონიდან და პორტუდან მასობრივი გადინება, არამედ მოთხოვნის რუკის გაფართოებაა: მყიდველები ეძებენ ბაზრებს, სადაც შესვლის ფასი უფრო დაბალია, მაგრამ არის გაქირავება, ტრანსპორტი და საკუთარი ეკონომიკა.

სად გადადის შემდეგი მოთხოვნა

შედარებისთვის ქვემოთ მოყვანილია Idealista-ს 2026 წლის სექტემბრის მონაცემები. ფასების სვეტებში მითითებულია შეთავაზების მედიანური ღირებულება და არა გარიგების ფაქტობრივი ფასი. იჯარის მაჩვენებლებიც შეთავაზებებს ასახავს. ამიტომ ცხრილი გამოსადეგია ბაზრების ერთმანეთთან შესადარებლად, მაგრამ არ ცვლის კონკრეტული ობიექტის შემოსავლიანობის გაანგარიშებას.

ყველაზე თვალსაჩინო სხვაობა ლისაბონთან ნარჩუნდება ლეირიაში, ბრაგაში, კალდაშ-და-რაინიასა და ტორიშ-ვედრაშში. ამასთან, იაფი ყოველთვის უფრო მომგებიანს არ ნიშნავს. საინვესტიციო შესყიდვისთვის მნიშვნელოვანია ადგილობრივი საიჯარო ბაზრის ზომა, ტრანსპორტი, უნივერსიტეტები და სამუშაო ადგილები, ხოლო ტურისტული მოდელისთვის — Alojamento Local-ის მუნიციპალური წესები.

Oeste ხდება დედაქალაქის ბაზრის გაგრძელება

ტორიშ-ვედრაში და კალდაშ-და-რაინია საინტერესოა, უპირველეს ყოვლისა, ლისაბონთან სიახლოვით შესვლის გაცილებით დაბალი ფასის პირობებში. ტორიშ-ვედრაშში შეთავაზების მედიანური ფასი სექტემბერში კვ. მ-ზე €2 486-ს შეადგენდა, კალდაშ-და-რაინიაში — €2 339-ს. იჯარა იყო დაახლოებით €11,2 და €9,8 კვ. მ-ზე შესაბამისად.

ამასთან, ტორიშ-ვედრაში უკვე აღარ შეიძლება ჩაითვალოს შეუმჩნეველ ბაზრად: წელიწადში შეთავაზების ფასი 16,9%-ით გაიზარდა. ეს არის სტრატეგიის „იყიდე უფრო იაფად დედაქალაქის მახლობლად“ ერთ-ერთი რისკი — სხვაობა იმაზე სწრაფად მცირდება, ვიდრე ჩანს.

ბრაგა და კოიმბრა საკუთარ მოთხოვნას ქმნიან

ბრაგა და კოიმბრა ნაკლებად არიან დამოკიდებულნი ლისაბონზე. ბრაგაში ბაზარს მხარს უჭერს უნივერსიტეტები, ადგილობრივი ბიზნესი და კავშირი პორტუს აგლომერაციასთან. კოიმბრაში დიდ როლს თამაშობს უნივერსიტეტი, მედიცინა და სტუდენტური გაქირავება.

შეთავაზების ფასი ბრაგაში სექტემბერში შეადგენდა €2 396-ს კვ. მ-ზე, კოიმბრას მუნიციპალიტეტში — €2 499-ს. იჯარა იყო €10,7 და €12,8 დონეზე კვ. მ-ზე შესაბამისად. ეს ბაზრები უფრო ძვირია ცენტრალური პორტუგალიის ნაწილთან შედარებით, მაგრამ მათ უფრო ღრმა საკუთარი მოთხოვნა აქვთ.

ლეირია რჩება ერთ-ერთ ყველაზე ხელმისაწვდომ ვარიანტად

ლეირიაში შეთავაზების მედიანური ფასი შეადგენდა €1 980-ს კვ. მ-ზე, იჯარა — €9,5-ს. ქალაქი შესამჩნევად იაფია ლისაბონზე, პორტუსა და სეტუბალზე და ამასთან საინვესტიციო ისტორიას მხოლოდ ტურიზმზე არ აგებს.

წელიწადში შეთავაზების ფასები ლეირიაში 17,6%-ით გაიზარდა, ამიტომ იაფი შესვლა უკვე ქრობას იწყებს. ინვესტორისთვის აქ უფრო მნიშვნელოვანია არა თავად ზრდის პროცენტი, არამედ მცხოვრებლების, ლოკალური ბიზნესისა და მოიჯარეების მხრიდან მოთხოვნის მდგრადობა.

სეტუბალი უკვე აღარ გამოიყურება იაფ ალტერნატივად

სეტუბალი ინარჩუნებს მყარ კავშირს ლისაბონთან, მაგრამ ფასთა სხვაობა სწრაფად მცირდება. სექტემბერში შეთავაზებამ კვ. მ-ზე €3 214-ს მიაღწია, იჯარამ — €13,7-ს. ეს კვლავ იაფია დედაქალაქზე, თუმცა განსხვავება უკვე ნაკლებია, ვიდრე Oeste-ში ან ცენტრალურ პორტუგალიაში.

ინვესტორისთვის ეს უფრო ლიკვიდური ბაზარია, მაგრამ შეცდომის ფასიც უფრო მაღალია. შესყიდვა მხოლოდ იმიტომ, რომ სეტუბალი ლისაბონის გვერდით მდებარეობს, შესვლის ღირებულების მხრივ ავტომატურ უპირატესობას აღარ იძლევა.

ევორა და ალენტეჟუ უფრო ზუსტ არჩევანს მოითხოვს

ევორა სხვანაირად გამოიყურება: ეს დამოუკიდებელი საუნივერსიტეტო და ტურისტული ცენტრია. სექტემბერში შეთავაზების მედიანური ფასი შეადგენდა €2 688-ს კვ. მ-ზე, იჯარა — €12,6-ს. ამასთან, ალენტეჟუს სანაპირო ავტომატურად არ შეიძლება ჩაითვალოს დედაქალაქის იაფ ალტერნატივად: პოპულარულმა სანაპირო ლოკაციებმა უკვე ჩამოაყალიბეს საკუთარი ძვირადღირებული ბაზარი.

ამიტომ ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანია ერთმანეთისგან გამიჯნოს ევორა, ალენტეჟუს შიდა რაიონები და პრემიალური სანაპირო. ეს განსხვავებული ბაზრებია განსხვავებული სეზონურობით, ლიკვიდურობითა და შესვლის ფასით.

იჯარა გარიგებებზე სწრაფად იზრდება

ოფიციალური სტატისტიკა ადასტურებს, რომ წნეხი უმსხვილესი ქალაქების ფარგლებს გარეთაც გავრცელდა. მეორე კვარტალში ქვეყნის მასშტაბით ახალი საიჯარო ხელშეკრულებების მედიანურმა განაკვეთმა კვ. მ-ზე €10,17-ს მიაღწია და წლიურად 10,2%-ით გაიზარდა. ახალი კონტრაქტების რაოდენობა კი მხოლოდ 0,4%-ით გაიზარდა.

ყველაზე მაღალი მედიანური განაკვეთი მსხვილ მუნიციპალიტეტებს შორის კვლავ ლისაბონში იყო — €17,79 კვ. მ-ზე. ამასთან, სწრაფი ზრდა ფიქსირდებოდა სხვა ქალაქებშიც: მაგალითად, გიმარაინშში ახალი ხელშეკრულებების განაკვეთი წელიწადში 20,7%-ით გაიზარდა. ეს აჩვენებს, რომ საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემა უკვე დიდი ხანია აღარ შემოიფარგლება ორი უმსხვილესი აგლომერაციით.

მოკლევადიანი იჯარა ცალკე შემოწმებას მოითხოვს

ტურისტული გაქირავების ობიექტებისთვის ფასისა და ტურისტების ნაკადის შედარება საკმარისი არ არის. 2026 წელს მუნიციპალიტეტებმა, რომლებსაც 1 000-ზე მეტი დარეგისტრირებული Alojamento Local-ის ობიექტი აქვთ, წლის ბოლომდე დამატებითი ვადა მიიღეს, რათა მიიღონ ან განაახლონ საკუთარი წესები. მუნიციპალურ ხელისუფლებას ასევე შეუძლია გააგრძელოს ან შემოიღოს ახალი რეგისტრაციების დროებითი შეჩერება რეგულაციის მომზადების პერიოდში.

ამიტომ Alojamento Local-ის სტატუსი შესყიდვამდე კონკრეტული მუნიციპალიტეტისა და მისამართის მიხედვით უნდა შემოწმდეს. ორი მსგავსი ბინისთვის საინვესტიციო მოდელი შესაძლოა სწორედ ადგილობრივი რეგულაციის გამო განსხვავდებოდეს.

რას ცვლის ეს ინვესტორისთვის

პორტუგალიის ბაზრის მთავარი ძვრა 2026 წელს არა ფასების ვარდნასთან, არამედ მოთხოვნის გეოგრაფიასთან არის დაკავშირებული. ლისაბონი და პორტუ კაპიტალის მიზიდვის მთავარ წერტილებად რჩება, თუმცა მაღალი ღირებულება მყიდველებს აიძულებს, ისინი შეადარონ ქალაქებს, რომლებიც ადრე მეორეხარისხოვნად მიიჩნეოდა.

Oeste იგებს დედაქალაქთან კავშირის ხარჯზე, ბრაგა და კოიმბრა — საკუთარი ეკონომიკისა და გაქირავების ხარჯზე, ლეირია — შესვლის უფრო დაბალი ფასის ხარჯზე. სეტუბალი რჩება ლიკვიდური, მაგრამ უკვე საგრძნობლად გაძვირდა, ხოლო ალენტეჟუ მოითხოვს ზუსტ არჩევანს შიდა ქალაქებსა და ძვირადღირებულ სანაპიროს შორის.

ბაზარი ნაკლებად ერთგვაროვანი ხდება. ინვესტორისთვის სულ უფრო მნიშვნელოვანია არა ქვეყნის ან თუნდაც რეგიონის, არამედ კონკრეტული ქალაქისა და მოთხოვნის მოდელის შერჩევა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

იზრდება თუ არა საცხოვრებლის ფასები პორტუგალიაში 2026 წელს?

დიახ. INE-ს ფასების ინდექსი მეორე კვარტალში წლიურად 16,5%-ით გაიზარდა. Idealista-ს შეთავაზების მედიანური ფასი სექტემბერში 7,9%-ით გაიზარდა და კვ. მ-ზე €3 228-ს მიაღწია.

რატომ მცირდება გარიგებების რაოდენობა?

მეორე კვარტალში გაყიდვების რაოდენობა წლიურად 6,4%-ით შემცირდა. საცხოვრებლისა და დაფინანსების მაღალი ღირებულება მოთხოვნის ნაწილს ზღუდავს, ფასების უწყვეტი ზრდის პირობებშიც კი.

რომელი ქალაქები განიხილება ლისაბონის ალტერნატივად?

მყიდველებისთვის, ვისთვისაც მნიშვნელოვანია დედაქალაქთან კავშირი, გამოირჩევა ტორიშ-ვედრაში, კალდაშ-და-რაინია და სეტუბალი. ბრაგა, კოიმბრა, ლეირია და ევორა საინტერესოა, როგორც დამოუკიდებელი ბაზრები საკუთარი მოთხოვნით.

შეიძლება თუ არა ალენტეჟუ ჩაითვალოს იაფ ალტერნატივად?

არა. შიდა ქალაქები და ალენტეჟუს სანაპირო მკვეთრად განსხვავდება. პოპულარული სანაპირო ლოკაციები შეიძლება საგრძნობლად უფრო ძვირი ღირდეს, ვიდრე ევორა და ცენტრალური პორტუგალიის ნაწილი.

რა უნდა შემოწმდეს ტურისტული გაქირავების მიზნით შეძენამდე?

საჭიროა კონკრეტულ მუნიციპალიტეტში მოქმედი Alojamento Local-ის წესების, ახალი რეგისტრაციის შესაძლებლობის, ზონალური შეზღუდვებისა და უკვე არსებული ლიცენზიის სტატუსის შემოწმება.