Сделки с жильем в ЕС выросли

В 2025 году продажи жилья выросли в большинстве стран ЕС, по которым доступны данные. Рынок начал выходить из провала 2024 года, но восстановление осталось неравномерным: Словения, Литва и Австрия показали рост выше 20%, а Хорватия, Болгария и Польша сохранили спад.

Рынок жилья ЕС перешел к росту сделок

Eurostat сообщил, что в 2025 году количество сделок с жильем выросло в большинстве стран Европейского союза, по которым есть сопоставимые данные. Статистика охватывает 18 стран ЕС и учитывает сделки с новыми и существующими жилыми объектами — квартирами и домами, где покупателем выступает домохозяйство. Данные о продажах жилья страны передают добровольно, поэтому выборка не покрывает весь Евросоюз.

Снижение числа сделок в 2025 году зафиксировано только в трех из 18 стран. В Хорватии продажи жилья сократились на 4,1%, в Болгарии — на 2,5%, в Польше — на 1,1%. Самый сильный рост пришелся на Словению, где количество сделок увеличилось на 29,9%. Далее идут Литва с ростом на 22,8% и Австрия с ростом на 21,4%.

Для европейского рынка это важный сигнал после периода дорогих ипотечных кредитов и осторожности покупателей. Рост числа сделок означает, что часть отложенного спроса вернулась на рынок, но структура восстановления показывает разные стартовые условия: в одних странах покупатели активизировались после резкого спада, в других рынок продолжил охлаждаться.

После слабого 2024 года спрос восстанавливался выборочно

В 2024 году картина была слабее. Тогда, по сравнению с 2023 годом, продажи жилья снизились в шести странах и выросли в 12. Крупнейшее падение было в Словении — минус 17,7%, Хорватии — минус 13,9% и Франции — минус 9,4%. Самый сильный рост в 2024 году показали Люксембург — плюс 47,1%, Венгрия — плюс 34,8% и Нидерланды — плюс 17%.

Словения поэтому выглядит главным примером отскока: после падения почти на 18% в 2024 году рынок вырос почти на 30% в 2025 году. Такой разворот может отражать возврат покупателей после паузы, снижение неопределенности и более активную работу банковского кредитования. При этом Хорватия, несмотря на глубокий спад в 2024 году, осталась среди стран с отрицательной динамикой и в 2025-м.

Польша и Болгария также выбиваются из общей картины. В этих странах снижение сделок произошло на фоне более широкой европейской нормализации. Для инвесторов это означает, что единый европейский тренд не отменяет локальных факторов: ставок по ипотеке, доступности нового предложения, доходов населения, налогового режима, миграции и ожиданий по ценам.

Цены на жилье росли быстрее аренды

Рост сделок в 2025 году совпал с продолжением подорожания жилья в начале 2026 года. В первом квартале 2026 года цены на жилье в ЕС выросли на 5,1% год к году, а арендная плата — на 3%. По сравнению с четвертым кварталом 2025 года жилье подорожало на 1,2%, аренда — на 0,7%.

Сравнение с годовым средним уровнем 2025 года показывает, что в большинстве стран цены на жилье росли быстрее аренды. В 19 странах ЕС с доступными данными рост цен на жилье опережал рост арендных ставок. Самое сильное повышение цен на жилье было зафиксировано в Португалии — плюс 10,3%, Болгарии — плюс 9,4% и Словакии — плюс 9,1%. Падение цен было только во Франции — минус 0,5% и Финляндии — минус 1,8%.

Аренда увеличилась почти во всех странах ЕС. Исключениями стали Словения, где арендные ставки снизились на 0,9%, и Финляндия, где они остались без изменений. Среди остальных стран самый резкий рост аренды произошел в Хорватии — плюс 21,9%, затем в Болгарии — плюс 6,4% и Греции — плюс 5%.

Рост сделок не означает доступного жилья

Увеличение количества сделок само по себе не говорит о доступности жилья. Если продажи растут вместе с ценами, рынок может становиться активнее, но не обязательно доступнее для покупателей с обычными доходами. В такой ситуации на рынок чаще возвращаются покупатели с накопленным капиталом, инвесторы и семьи, которые смогли получить ипотеку на приемлемых условиях.

Проблема особенно заметна в странах, где цены на жилье растут быстрее аренды. Для инвесторов это может означать снижение доходности аренды относительно стоимости покупки, если арендные платежи не догоняют цену объекта. Для домохозяйств это означает более высокий первоначальный взнос, большую долговую нагрузку и зависимость от ставок.

Разрыв между сделками, ценами и арендой также важен для городов с высоким спросом. В таких локациях рост продаж может усиливать конкуренцию за ограниченное предложение, а не решать жилищный дефицит. На уровне ЕС это превращает рынок жилья в политический вопрос: оживление сделок полезно для строительства, банков и бюджетов, но не снимает напряжение вокруг доступности.

Восточная и Южная Европа показывают разные сигналы

Данные по странам показывают, что региональные различия остаются значительными. Литва вошла в тройку лидеров по росту сделок, Болгария одновременно показала спад продаж и сильный рост цен на жилье, Хорватия зафиксировала падение сделок при резком росте аренды. Это сочетание говорит о том, что спрос, предложение и доходность жилья движутся не синхронно.

Для Центральной и Восточной Европы важны ипотечные условия и доходы населения. В более быстрорастущих экономиках повышение зарплат может поддерживать спрос, но ограниченное предложение в крупных городах быстро переносится в цены. Для туристических рынков Южной Европы отдельным фактором остается краткосрочная аренда и спрос со стороны иностранных покупателей.

Австрия, показавшая рост сделок на 21,4%, тоже важна как пример восстановления после более жесткого периода для ипотечного рынка. Для стран с высоким уровнем доходов и развитым банковским сектором даже небольшое улучшение условий кредитования может вернуть на рынок покупателей, которые откладывали сделку в 2023–2024 годах.

Европейский рынок входит в новую фазу

Главный итог 2025 года — возврат ликвидности. Сделок стало больше, рынок перестал выглядеть замороженным, а покупатели начали активнее принимать решения. Но рост числа продаж пока нельзя считать устойчивым восстановлением доступности. Цены продолжают расти, аренда дорожает, а в отдельных странах покупательская активность остается слабой.

Для банков и девелоперов это позитивный сигнал: больше сделок означает больше ипотечных заявок, комиссий, налогов и спроса на новое строительство. Для покупателей картина сложнее. При росте цен даже более активный рынок может означать ускорение гонки за ограниченное предложение, особенно в крупных городах и туристических регионах.

Как сообщают эксперты International Investment, европейский рынок жилья в 2025 году вернулся к движению, но не к равновесию. Рост сделок показывает оживление спроса, а не решение проблемы доступности. Критический риск для 2026 года — переход от восстановительного роста к новому витку перегрева: если цены продолжат опережать доходы и аренду, увеличение продаж станет не признаком здорового рынка, а сигналом ускоряющегося расслоения между покупателями с капиталом и домохозяйствами, которые остаются в аренде.