Обзор JLL: глобальные инвестиции в III квартале упали почти вполовину

Фото: Frontdesk

Мировые инвестиции в недвижимость упали почти на треть в III квартале 2020 года. Пандемия COVID-19 подтолкнула к росту логистическую и жилую недвижимость, но обрушила торговую и офисную. Об этом говорится в ноябрьском исследовании международной консалтинговой компании JLL.

Объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость в III квартале снизился на 44% до $149 млрд по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этот показатель немного лучше, чем сокращение на 51% во II квартале. Незначительное улучшение в третьем квартале было обусловлено активностью в Азиатско-Тихоокеанском регионе и в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток, Африка): объемы в обоих регионы выросли более чем на 30% со второго квартала. При этом инвесторы сохраняют осторожность, предпочитая вкладывать капитал в защищенные, ориентированные на доход активы.

Ориентация на устойчивый спрос и стабильную доходность сместили инвестиции в сторону демографически обусловленных секторов. Основными бенефициарами стали логистическая недвижимость, многоквартирные дома и другие альтернативные секторы.

Глобальные инвесторы продолжают оставаться ключевым источником ликвидности на рынках, составляя 8% от общей инвестиционной активности в этом году. Однако многие инвесторы обращаются к внутренним и региональным рынкам, при этом доля внутрирегиональной активности в III квартале выросла до 14%. Это самый высокий показатель за более чем десятилетие. Такая динамика наиболее распространена в Европе, где внутрирегиональные инвестиции в настоящее время составляют 30% активности — последний раз такой уровень наблюдался в 2008 году.

Рекордно низкие процентные ставки, господдержка и диверсификация профилей кредиторов поддерживают рынок долговых обязательств в сфере недвижимости во всем мире. Кредиторы остаются консервативными, но количество участников рынка и новых сделок продолжает расти, в то время как стоимость долговых обязательств для высококачественных активов теперь вернулась к уровням до пандемии COVID-19 для большинства секторов активов. Это поддерживает рост активности по рефинансированию и стабильное увеличение квартальных инвестиционных сделок.

При этом, можно сказать, что 2020 год по распределению инвестиций по секторам просто продолжил уже многолетний тренд. В 2010 году объем инвестиций в офисную недвижимость в мире составил 40%, в 2015 — 36%, в 2019 — 35%, а за 10 месяцев 2020 — 33%. То есть, налицо постепенный спад инвестиций в офисный сектор.

Также отмечается многолетний спад инвестиций в торговую недвижимость: в 2010 году — 24%, в 2015 — 20%, в 2019 — 13%, на начало ноября 2020 года — 12%.

Зато растет сектор жилой недвижимости: в 2010 году — 13%, в 2015 — 18%, в 2019 — 22%, за 10 месяцев 2020 — 24%. Также рост отмечается и в секторе промышленной и логистической недвижимости: 2010 год — 10%, 2015 — 10%, 2019 — 17%, на начало ноября 2020 года — 19%.

Мировой рынок офисной недвижимости борется с потрясениями и неопределенности, вызванными пандемией и последующими ограничениями. Мировая арендная активность в III квартале снизилась на 46% по сравнению с прошлым годом. Хоть это и улучшение по сравнению со II кварталом, спрос остается низким. Азиатско-Тихоокеанский регион выглядит ярким пятном: там активность в III квартале снизилась только на 5% в годовом выражении, тогда как в Европе — на 52%, а в США — на 55%. Доля вакантных площадей выросла во всех регионах, при этом средний уровень вакансий составил 12,1% (+90 базисных пунктов).

Последний квартал года обычно увеличивает арендную активность в сфере офисной недвижимости, поскольку компании спешат заключить сделки до конца года. В IV квартале ожидается рост количества сделок, но не в таком объеме, как в последние годы.

Отдельно рассмотрен вопрос «гибких офисов», сочетающих преимущества коворкингов, сервисных центров и классических офисов. Это помещения, которые могут использоваться для разных целей и несколькими компаниями, количество сотрудников может динамично меняться, а срок аренды может быть максимально коротким — от одного месяца.

В последние годы на сегмент «гибких офисов» приходилась значительная доля чистого поглощения в мегаполисах. Но сейчас спрос практически остановился, и устойчивость различных гибких моделей будет проверена в результате пандемии COVID-19. Например, коворкинги подвергаются наибольшему влиянию из-за того, что в них арендаторами выступают в основном фрилансеры, стартаперы и МСП. В краткосрочной перспективе спрос на «гибкие офисы» ждет падение из-за повсеместного освобождения офисных пространств. Однако в долгосрочной перспективе у компаний вырастет потребность в «гибких офисах», чтобы приспособиться к смене кадров и предоставить сотрудникам разнообразные рабочие места.

Что касается сектора торговой недвижимости, то восстановление продаж, которое наблюдалось с мая по август, остановилось из-за новой волны пандемии COVID-19 в конце III квартала. Исключениями стали те страны, которые смогли удержать эпидемиологическую ситуацию под контролем, например, Китай и Тайвань.

Розничные компании вносят коррективы в свою работу, чтобы минимизировать ущерб, нанесенный пандемией и введенными мерами. Максимально используются все каналы для коммуникации с клиентами, широко используются услуги доставки из магазинов. Ожидается, что на крупных розничных рынках будет наблюдаться рост оттока покупателей, поскольку более слабые операторы сокращают портфели своих магазинов. При этом хорошо капитализированные операторы и новые участники рынка стараются найти возможности для расширения.

Сектор логистической недвижимости переживает подъем. Несмотря на открытие многих магазинов, онлайн-продажи являются сильным драйвером спроса на логистические помещения во всем мире. Это приводит к почти рекордным уровням поглощения на нескольких основных рынках. Например, в США на электронную торговлю приходилось 17% от общего объема аренды в этом квартале. В Великобритании 40% взятых в аренду торговых площадей в III квартале приходились на онлайн-продажи. В целом уровни аренды оставались относительно стабильными во всех регионах.

Для сектора жилой недвижимости стабильные денежные потоки в целом сохранились. Хотя для сегментов студенческого жилья и жилья для пожилых людей был нанесен ущерб.

В Европе ожидаемое снижение арендной платы и заполняемости жилья в более дешевых сегментах рынка жилья еще не произошло. Жилые секторы в Азиатско-Тихоокеанском регионе находятся в зачаточном состоянии, за исключением Японии, где устоявшийся рынок многоквартирных домов характеризовался устойчивой арендной платой и высокой заполняемостью на протяжении всей пандемии.

Сектор гостеприимства, то есть прежде всего отели, пострадал очень сильно от пандемии. Наблюдается постоянный спад как в туристических, так и в деловых поездках. Падение только начинается, и тенденции спроса на такую недвижимость остаются неопределенными, так как поездки на отдых сокращаются, а работа на дому продолжается.

Ранее мы писали, что инвестиции в недвижимость зависят от того, как быстро разработают вакцину от коронавируса.