Green Street: офисы и торговые центры вызывают опасения у инвесторов

Фото: Thekey.space

До начала пандемии только около 5% американских и европейских сотрудников работали из дома. Сегодня это количество изрядно выросло из-за карантина и более 50% сотрудников в Лондоне сейчас работают удаленно. Сокращение рабочего дня в офисе на один день в неделю может снизить спрос на офисные помещения на 15%. Об этом пишет Wall Street Journal со ссылкой на данные консалтинговой компании Green Street.

Переход к более гибким методам использования офисного пространства не ударит по владельцам недвижимости в одночасье. Переезд крупных офисов требует предварительного планирования от двух до трех лет, и многие арендаторы сейчас ограничены своими контрактами, заключенными до пандемии. Владельцы крупной недвижимости продолжают собирать большую часть своей арендной платы.

Однако многие компании готовятся к переменам. На прошедшей недавно конференции по недвижимости глобальный банк Standard Chartered объявил о планах по обновлению своей штаб-квартиры для встреч с клиентами и совместной работы. Представители финансового учреждения добавили, что дни «рядов столов» прошли.

Рост электронной коммерции показывает, как технологии могут изменить цены на недвижимость. В конце 2016 года 8,3% розничных продаж в США осуществлялись онлайн, согласно данным Бюро переписи населения. В то время цены на торговые центры в США достигли пика, но инвесторы недооценили, насколько разрушительной может стать переход на онлайн-продажи.

К IV кварталу 2020 года доля онлайн-продаж выросла на 14%. По оценкам Green Street, с 2016 года стоимость даже лучших торговых центров в США снизилась на 45%. А в офисах инвесторы видят потенциальные проблемы. По оценкам владельцев офисов, зарегистрированных в США, таких как Manhattan SL Green Realty и Empire State Realty Trusts, в настоящее время цены на их основные портфели недвижимости упали в среднем на 18%.

Одна из возможных причин — более высокая цена кредитов. Традиционные кредиторы проявляют осторожность, поскольку становится все труднее подписывать договоры аренды. «Банки предоставляли ссуды с соотношением долга к собственному капиталу 65% с очень строгими ценовыми критериями. Сегодня они предоставляют ссуды под 50%, и цена растет», — призналась партнер компании по управлению инвестициями ARA Venn Беатрис Дюпон.

Как и в случае с торговыми площадями, аренда офисов становится короче. Владельцы недвижимости вынуждены предлагать более короткие периоды аренды для привлечения новых арендаторов — до года вместо пятилетней аренды на Манхэттене, сообщила компания Colliers.

Арендные ставки в офисах на окраинах снижаются более резко, чем в городских центрах, что аналогично предыдущим тенденциям в торговых центрах. По данным Green Street, владельцы офисов, которые уже реинвестировали 28% своей чистой операционной прибыли в надлежащее оборудование своей собственности, вероятно, столкнутся с более высокими расходами, поскольку некоторые офисы необходимо перестроить для новых рабочих привычек.

Ранее мы писали, как американские стартапы в сфере недвижимости зарабатывают на удаленной работе.