Рынок жилой недвижимости Афин в 2025 году: цены, аренда и прогнозы

Фото: The Luxury Playbook

Цены на жилую недвижимость в Афинах в 2025 году продолжают повышаться, хотя темпы роста становятся более сдержанными. Наибольшая активность отмечается в центре города и южных районах, где ограниченный объем новостроек способствует сохранению устойчивой динамики рынка.

Цены в районах Афин

Портал The Luxury Playbook сообщает, что в первом квартале 2025 года жилье в Афинах подорожало на 7,6% относительно такого же периода 2024-го. Средняя цена за квадратный метр достигла 2 480 евро. В центре квартиры продают от €170 000 до 230 000 в зависимости от состояния, этажа и близости к станциям метро. Быстрее и дороже обычно реализуются объекты с ремонтом в исторических зданиях или с планировкой, подходящей для Airbnb. Среднее время продажи сократилось с 73 дней до 58. За три месяца в Афинах было зарегистрировано более 12 000 сделок с жильем, причем почти 40% из них были совершены с участием иностранных покупателей.

Одним из самых востребованных районов Афин считается Кукаки, который отличают удобная пешеходная доступность, неоклассическая архитектура и близость к Музею Акрополя. Средняя стоимость жилья здесь составляет примерно 2950 евро за квадратный метр, что на 9,1% выше прошлогоднего уровня. Отремонтированные однокомнатные квартиры ценой от 200 до 230 тысяч евро обычно продаются в течение 30–45 дней.

Панграти расположен к востоку от центра города. Средняя цена здесь увеличилась за год на 7,4%, до 2450 евро за кв. м. Особенно популярны квартиры стоимостью менее 180 тысяч, расположенные вблизи станций метро и зеленых зон.

Глифада – один из самых престижных и дорогих прибрежных районов, где средняя цена достигает 4250 евро за квадратный метр с ростом на 6,2% по сравнению с прошлым годом. Виллы и пентхаусы высокого класса часто стоят свыше 600 тысяч евро, а современные двухкомнатные квартиры в малоэтажных домах оцениваются в диапазоне 320–420 тысяч евро.

Неос Космос – развивающийся центральный район, который выигрывает от улучшений инфраструктуры, новых жилых проектов и переноса спроса из соседнего Кукаки. Средняя цена – около 2150 евро за кв. м (+6,8%). Район привлекает инвесторов, ориентирующихся на небольшие квартиры стоимостью до 160 тысяч евро для ремонта и последующей краткосрочной аренды.

Маруси – один из наиболее активных северных пригородов Афин, популярен среди семейных покупателей и долгосрочных арендаторов. Здесь расположены офисы крупных компаний, медицинские учреждения и международные школы, что привлекает жителей со средним и высоким уровнем дохода. Средняя стоимость жилья в Маруси составляет около 2800 евро за кв. м (+5,9%). Современные квартиры и мезонеты продаются в диапазоне от 250 до 400 тысяч евро в зависимости от размера и близости к инфраструктуре.

Арендные ставки и доходность

Средние арендные ставки в Афинах выросли на 5,2% по сравнению с прошлым годом. Наибольшее увеличение наблюдается в сегменте однокомнатных и двухкомнатных квартир, предназначенных для краткосрочной и среднесрочной сдачи. Студии сдают от 420 евро в месяц, однокомнатные квартиры – за 590. Далее ставки поднимаются до 770, 960 евро. Четырехкомнатные апартаменты стоят 1 250. Уровень платы значительно варьируется в зависимости от района, близости к станциям метро и состояния здания. Отремонтированные квартиры в туристических зонах или рядом с университетами, как правило, достигают более высоких ставок и быстрее находят жильцов. Дешевле всего съемное жилье в районе Кипсели

В Кукаки однокомнатные квартиры сдаются в среднем за 700 евро в месяц, а в Панграти двухкомнатные стоят 780–850. В Глифаде «трешки» с видом на море оценивают в 1 400. В Неос Космосе студии арендуют в среднем за 450 евро, здесь высок спрос со стороны студентов и молодых специалистов. В районе Кипсели однокомнатные квартиры стоят от 480 до 560, что делает их доступными для долгосрочных арендаторов со средним доходом.

Уровень вакантности в Афинах составляет всего 3,9%, при этом самый ограниченный выбор жилья наблюдается в центральных районах города и в местах, популярных среди цифровых кочевников и студентов. Арендодатели все чаще предпочитают заключать договоры на 12 месяцев с возможностью продления, вместо краткосрочной аренды, особенно в районах с жесткими ограничениями.

Средняя доходность от аренды, по данным Investropa, составляет около 5,03% по городу в целом. Более высокие показатели наблюдаются в районе Патисион-Ахарнон с валовой прибылью 7,82% и около площади Америки – 6,9%.

Рынки элитной недвижимости демонстрируют низкий и средний уровень. Например, в Колонаки от 3,25% до 4,36%, что связано с высокими ценами на жилье по отношению к арендному доходу. Такие районы привлекают инвесторов, ориентированных скорее на прирост капитала, чем на текущий доход. Туристические районы, такие как Кукаки, пользуются премиями от краткосрочной аренды, однако новые ограничения на регистрацию объектов Airbnb в центре Афин, действующие до 2026 года, создают неопределенность в отношении стабильности доходности. В целом небольшие квартиры в районах с удобным транспортным сообщением показывают лучшие результаты по сравнению с крупными объектами на периферии, что связано с предпочтениями арендаторов.

Прогнозы экспертов

Аналитики компании Investropa ожидают увеличения цен на 3–7% в 2025 году, чему будут способствовать иностранные инвестиции и инфраструктурные проекты. Среднесрочные прогнозы до 2027 предполагают умеренный рост на уровне 2–4% в год по мере нормализации рыночных факторов и повышения предложения за счет планируемых застроек. Завершение строительства более 10 000 элитных квартир в проекте Эллинекон и 350 000 домов по всей стране к 2030 году может сдержать рост цен в определённых сегментах.

Премиальные районы, такие как Колонаки и прибрежные зоны, могут столкнуться с замедлением роста из-за насыщения рынка среди покупателей с высокими доходами, в то время как развивающиеся районы могут сохранять более высокую динамику благодаря программам городской регенерации и повышению их привлекательности.

Регуляторные изменения, включая повышение порога для участия в программе «Золотая виза» до 800 000 евро в престижных районах и новые ограничения на краткосрочную аренду, вероятно, перераспределят инвестиционные потоки в сторону объектов среднего ценового сегмента и альтернативных районов.

Читайте также:

Недвижимость Греции в 2025 году: рост цен и новые ограничения

Власти Греции планируют вернуть пустующее жилье на рынок

Налоговые льготы в Греции: стимул для инвестиций и фактор роста цен

Греция ужесточает миграционную политику: отмена легализации и уголовные санкции

Где получить ВНЖ за инвестиции в 2025 году: рейтинг Henley & Partners