Азиатские инвесторы нацелились на логистическую недвижимость в Восточной Европе

Фото: Office News

Общий спрос на промышленные и логистические помещения в 2020 году составил около 9 млн кв.м, что в среднем составляет рост почти на 25% в годовом выражении. Наибольшую активность зафиксировали компании из сектора предоставления логистических услуг (3PL), за которым следуют секторы розничной торговли и электронной коммерции. Об этом сообщила компания по управлению инвестициями Colliers.

Капитал из Азиатско-Тихоокеанского региона (АТР), в частности из Сингапура, Китая и Южной Кореи, оказался доминирующим с 52%-ной долей в промышленных и логистических активах. За ним последовали, несколько отставая, капитал из региона EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) и США с 16% и 14% соответственно.

Пандемия оказала заметное влияние на общую инвестиционную активность в ЦВЕ в 2020 году, при этом общие объемы вложений снизились на 24% по сравнению с 2019 годом. Международные инвесторы лишились возможности путешествовать и осматривать недвижимость, однако это не остановило интерес инвесторов из АТР, которые нацелены на промышленные и логистические активы. В конце 2020 года стал рекордным по объемам производства и логистики: объем сделок составил около €3,3 млрд, что составляет 32% от общих годовых объемов.

«Большинство инвесторов, ищущих инвестиционные продукты в промышленности и логистике, предпочитают приобретать портфели или платформы с возможностью масштабирования. Объем сделок в €3,3 млрд в 2020 году состоял из примерно 45 транзакций, в результате чего средний размер сделки составил более €70 млн. Среди этих сделок было несколько очень заметных портфельных сделок, крупнейшей из которых было приобретение GLP активов Goodman в Центральной и Восточной Европе стоимостью около €1 млрд», — считает региональный директор по исследованиям ЦВЕ Colliers Кевин Турпин.

Доступность площадей в ЦВЕ в среднем составляет около 5,9%. Некоторые девелоперы готовы строить со спекулятивным подходом, в то время как другие испытывают меньшее давление и предпочитают путь «build-to-suit» — строительство под конкретные требования резидента. Доступность в некоторых местах внутри стран очень ограничена, особенно в наиболее востребованных местах, поэтому потенциальные арендаторы, желающие войти в регион или расширить его, в идеале должны начать процесс поиска как можно раньше, чтобы задержек.

Валовой спрос на промышленные и логистические площади в течение 2020 года вырос на 25% по сравнению с 2019 годом и составил около 9 млн кв.м. Так же, как и в 2019 году, рынки Бухареста и Братиславы привлекли большую часть спроса на своих рынках — 70% и 73% соответственно. С другой стороны, как в Чехии, так и в Польше наблюдался более высокий уровень активности на своих региональных рынках.

В 2020 году наибольшая активность была зафиксирована в компаниях из сектора 3PL (около 28%), за которым следовали сектор розничной торговли (17%) и электронной коммерции (12%). Согласно имеющимся данным, у 3PL и ритейла примерно одинаковые доли по сравнению с 2019 годом, а объем электронной коммерции вырос на 200% в годовом исчислении по валовой активности. В связи с пандемией зафиксирован рост спроса на краткосрочную аренду, чтобы удовлетворить дополнительный спрос, однако типичные сроки аренды в регионе составляют от 3 до 5 лет для логистики и более 5 лет для производства.

Арендная плата в ЦВЕ оставалась в основном стабильной, при этом на некоторых рынках отмечался рост в наиболее востребованных местах. Высококачественная арендная плата в регионе варьируется от €2,9/кв.м. в месяц в Польше до €5/кв.м в месяц в Болгарии. Уровень арендной платы также зависит от того, кто является арендатором и на каких условиях заключается договор аренды. Стоимость строительства также играет свою роль, поскольку в последние несколько лет она ощутимо выросла.

В 2021 году ожидается закрытие нескольких портфельных сделок и промышленная, а также логистическая недвижимость превысит доходность лучших торговых центров. При сравнении с другими инвестиционными инструментами, такими как 10-летние еврооблигации и долгосрочные процентные ставки, недвижимость в Центральной и Восточной Европе по-прежнему сохраняет значительный спред и демонстрирует хорошие инвестиционные показатели.

Ранее мы писали, что в 2020 году спрос на логистическую недвижимость в Европе достиг рекордного уровня.