В Турции назревает арендный кризис: владельцы атакуют суды

В Турции растет число судебных споров по аренде жилья: истечение пятилетних договоров побудило собственников добиваться пересмотра условий. Все больше дел рассматривается в крупных городах, где разрыв между платой по старым контрактам и рыночными ценами особенно заметен. Türkiye Today отмечает, что этот процесс меняет баланс на рынке и затрагивает интересы обеих сторон.

Турецкий кодекс обязательств дает собственнику право требовать пересмотра платы, если договор аренды действует пять лет и стороны не пришли к соглашению. В этом случае суд устанавливает новую ставку, ориентируясь на рыночные условия. Важно успеть подать иск до начала нового арендного периода – иначе решение вступит в силу только в следующем году. Юрист Селин Акинер отмечает, что таких дел стало больше, особенно в крупных городах, а их рассмотрение обычно занимает от шести до восьми месяцев. Эксперты советуют и владельцам, и жильцам внимательно следить за процедурой, чтобы не потерять свои права.

Дисбаланс на рынке жилья Турции подтолкнул арендные ставки к рекордным уровням. По данным TÜİK, годовая потребительская инфляция составила 33,52%, а рост платежей достиг 78,94%.

Глава TSKB Real Estate Valuation Макбуле Йонел Мая назвала две причины повышения: медленный ввод нового жилья и высокий спрос. Вдобавок, собственники все чаще рассматривают сдачу недвижимости как источник дохода. Эксперт считает, что замедление инфляции постепенно ослабит эти тенденции, однако плата за съемное жилье снизится позже, чем общий уровень цен.

Заместитель гендиректора Denge Valuation Мехмет Али Хартави тоже отметил, что инвестиции в недвижимость смещаются от ожидания прироста капитала к получению арендного дохода. Председатель комитета по недвижимости Стамбульской торговой палаты Хакан Акдоган подчеркнул, что спрос на аренду сейчас находится на пике. Он напомнил, что законный потолок годового увеличения платы, рассчитанный по среднему значению CPI за 12 месяцев, составляет 41,13%. Однако для жильцов, проживших в квартире пять лет и более, владельцы могут требовать пересмотра платы до рыночного уровня, что способствует росту числа судебных дел.

Главным источником споров стал разрыв между арендой по доковидным договорам и нынешними рыночными ценами. Контракты, заключенные до конца 2020 года, позволяют увеличивать плату только в пределах годовой индексации. Тогда арендатор платил 5 000 турецких лир за месяц, а сейчас – от 12 000 до 15 000. При новой сдаче квартиры ставка могла бы достигать ₺30 000.

При этом иностранным инвесторам стоит учитывать, что в 2020 году один доллар стоил порядка ₺5,85, и 5000 лир соответствовали $855. В 2025 году курс изменился до ₺40,54, поэтому пять тысяч – это лишь 123 доллара, 12 000-15 000 эквивалентны $296–$370, а 30 000 – около $735. Такой пересчет показывает, что в долларовом выражении аренда за пять лет снизилась, несмотря на резкий рост в лирах.

Аналитики добавляют, что в крупных городах Турции, особенно в Стамбуле, средняя ежемесячная арендная плата составляет около 30 000 турецких лир, в городах Анатолии – от 20 000 до 22 000 турецких лир ($490-538). Глава Vartur Real Estate Шериф Варлы рассказал, что наибольший интерес вызывают квартиры стоимостью от ₺20 000 до ₺35 000 в месяц ($490-857).

Большинство собственников считают индексацию по индексу потребительских цен (CPI) недостаточной для отражения реальной стоимости найма. Риелтор Мехмет Челик отмечает, что все больше клиентов заказывают анализ рыночных цен на квартиры с проживающими жильцами и ищут примеры судебных решений для обоснования исков. Раньше основной задачей было найти новых арендаторов для пустующих объектов, теперь акцент смещен на повышение платы для действующих жильцов. Для договоров старше пяти лет новую ставку устанавливает суд, ориентируясь на рыночную оценку, и по мере роста осведомленности обе стороны действуют осторожнее.

Высокие ставки подталкивают многих жильцов к переезду из центральных районов на окраины, где аренда обходится дешевле. По наблюдениям Мехмета Челика, именно в этих зонах спрос растет быстрее всего, а в центре квартиры нередко освобождаются из-за невозможности платить обновленную цену. Перемещение спроса меняет структуру рынка: периферия укрепляет позиции, а в ключевых районах городов арендные ставки все чаще определяются через суд.

Читайте также:

Продажи жилья в Турции: внутренний спрос растет, иностранный падает

В Турции запустят цифровую систему оценки недвижимости

Стоит ли покупать недвижимость в Турции в 2025 году?

Россияне возвращаются на рынок зарубежной недвижимости

Инвестиционные приоритеты 2025: куда движется глобальный капитал